我國(guó)住房政策性金融發(fā)展?fàn)顩r及所存在問(wèn)題
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我國(guó)住房政策性金融發(fā)展?fàn)顩r及所存在問(wèn)題
1.我國(guó)沒(méi)有真正意義上的住房政策性金融機(jī)構(gòu)
一般而言，住房金融機(jī)構(gòu)包括商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)、合作性住房金融機(jī)構(gòu)和政策性住房金融機(jī)構(gòu)三類。目前我國(guó)的商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)主要為商業(yè)銀行。合作性住房金融機(jī)構(gòu)方面，早在1987 年底，作為我國(guó)首批住房制度試點(diǎn)改革的煙臺(tái)、蚌埠市成立過(guò)住房?jī)?chǔ)蓄銀行，但由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，不久就陷入經(jīng)營(yíng)困境，后陸續(xù)改制為城市商業(yè)銀行。此外，2004 年首家中外合資住房?jī)?chǔ)蓄銀行——中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行在天津正式成立，其最大的經(jīng)營(yíng)特色，就是提供低息住房貸款，但目前的經(jīng)營(yíng)也面臨困境。
就政策性住房金融機(jī)構(gòu)而言，我國(guó)目前還沒(méi)有真正意義上的住房政策性金融機(jī)構(gòu)。1994 年國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行和進(jìn)出口銀行三家政策性銀行的建立搭筑起我國(guó)現(xiàn)有政策性金融體系。國(guó)家開發(fā)銀行主要任務(wù)為集中資金支持“兩基一支”（基礎(chǔ)建設(shè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)）建設(shè)，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行主要任務(wù)是提供農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)貸款及支持“三農(nóng)”發(fā)展的有關(guān)貸款，進(jìn)出口銀行則對(duì)我國(guó)對(duì)外經(jīng)貿(mào)合作提供貸款支持。由于此前我國(guó)住房商品化改革未開始，住房市場(chǎng)也未形成，并不具備成立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)的條件，因而在政策性金融體系構(gòu)建時(shí)出現(xiàn)住房政策性金融機(jī)構(gòu)缺位。
2.公積金制度成為住房政策性金融的主體
在缺乏專門的住房政策性金融機(jī)構(gòu)的同時(shí)，1991 年借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，上海率先推出住房公積金制度并在全國(guó)迅速推廣，住房公積金貸款發(fā)放發(fā)揮了一定的住房政策性金融的作用。由于住建部下轄的住房公積金管理中心承擔(dān)了部分政策性住房金融的職能，但是機(jī)構(gòu)性質(zhì)被定性為事業(yè)單位，還不具有合法金融牌照，因此，只能稱其為準(zhǔn)住房政策性金融機(jī)構(gòu)。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2014年8月末，全國(guó)繳存住房公積金職工為1.07億人，繳存總額7.03萬(wàn)億元，職工提取總額3.49萬(wàn)億元。
3. 住房公積金僅用于支持住房消費(fèi)，住房政策性金融整體比重過(guò)低
在20世紀(jì)90年代早中期，我國(guó)住房公積金制度實(shí)行初期，由于我國(guó)城鎮(zhèn)住房體制仍以單位福利分配體制為主，住房公積金歸集資金主要用于發(fā)放單位建房貸款，配合國(guó)家安居工程建設(shè)發(fā)放安居工程貸款，從建設(shè)源頭加大對(duì)住房投入。1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求“調(diào)整住房公積金貸款方向，主要用于職工個(gè)人購(gòu)買、建造、大修理自住住房貸款”。1999年國(guó)務(wù)院頒布《住房公積金管理?xiàng)l例》，進(jìn)一步明確住房公積金只能用于發(fā)放個(gè)人住房貸款。自此，住房公積金的使用方向和住房公積金制度的主要融資功能從支持住房建設(shè)轉(zhuǎn)向支持個(gè)人住房消費(fèi)，房地產(chǎn)貸款中的開發(fā)貸款基本上都來(lái)自于商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)。2012年末，我國(guó)住房公積金委托貸款余額1.65萬(wàn)億元，主要金融機(jī)構(gòu)及主要農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額12.11 萬(wàn)億元，其中，個(gè)人購(gòu)房貸款余額8.1 萬(wàn)億元。住房公積金委托貸款余額占金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款比重13.6%，占個(gè)人購(gòu)房貸款（包括公積金貸款和商業(yè)貸款）16.9%。
目前以住房公積金制度為主體的我國(guó)政策性住房金融業(yè)務(wù)的市場(chǎng)份額及對(duì)整個(gè)住房市場(chǎng)的影響力遠(yuǎn)低于商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)，但以商業(yè)性金融為主的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源模式已跟不上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐，尤其是保障性住房建設(shè)步伐，未來(lái)需要推動(dòng)政策性住房金融的發(fā)展，形成商業(yè)性住房金融與政策性住房金融協(xié)同發(fā)展的模式。