新華網(wǎng)北京１月３０日專電 付曉萌
２００６年新年剛過，光大銀行在同業(yè)中首家推出“陽光生活”固定利率住房貸款，將理財業(yè)務(wù)的范圍拓寬到客戶的負債業(yè)務(wù)和避險服務(wù)，從而在激烈的房貸市場競爭中搶了先。據(jù)悉，建行、浦發(fā)銀行和工商銀行也將隨后推出固定利率房貸產(chǎn)品，共同瞄準(zhǔn)了這一可令銀行和借貸人雙贏的市場高地。
據(jù)光大銀行個貸部介紹，目前該行固定利率房貸期限分為５年以下和５年以上期兩種，利率分別固定為５．９２％和６．１８％，而且這兩個利率可以根據(jù)客戶自身的資信請況下浮一定比例。
推固定利率為規(guī)避風(fēng)險
一般而言，固定利率住房貸款，就是在貸款合同簽訂時即設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)市場利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息，不會因央行調(diào)整利率“隨行就市”。
據(jù)光大銀行介紹，客戶如果選擇在該行貸款，需要填寫一份授權(quán)聲明，銀行可根據(jù)此聲明，查閱客戶在各銀行的資信情況，如果客戶在各銀行都沒有不良記錄，銀行可視情況下浮利率，下浮比例是５年期以內(nèi)利率５．２６５％、５年期以上５．５０８％，而同期的光大浮動利率房貸水平在５年期以下５．２０％、５年期以上５．５０５％。不過，由于該項目業(yè)務(wù)開展不久，據(jù)銀行相關(guān)人員透露，咨詢和辦理固定利率房貸的客戶還很少。
業(yè)內(nèi)人士指出，固定利率住房貸款對借款人規(guī)避未來風(fēng)險是一個利好信息。今后市民到銀行申請住房貸款，不僅可以選擇現(xiàn)有的浮動利率房貸，還可以考慮固定利率房貸。目前該業(yè)務(wù)正在北京、上海進行試點。
去年初以來，隨著人民幣債券收益率下降，各家商業(yè)銀行傳統(tǒng)的以債券為主要投資對象的理財產(chǎn)品，在設(shè)計和發(fā)行中遇到了很大困難。央行在２００５年８月１５日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)金融報告》中，透露出允許商業(yè)銀行推出固定利率房貸的信號，其中在“防范金融風(fēng)險和促進房地產(chǎn)健康發(fā)展”部分明確提到，“可考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款”。２００５年１０月中旬，建行、光大、浦發(fā)這三家銀行的固定利率房貸獲得國家銀監(jiān)會的批準(zhǔn)。此外，工商銀行則在先前放出風(fēng)聲，計劃推出固定利率房貸。
據(jù)光大銀行有關(guān)負責(zé)人介紹，光大銀行一方面將通過風(fēng)險定價、對資產(chǎn)負債進行重組安排、使用適當(dāng)?shù)慕鹑诠ぞ叩榷喾N方法，規(guī)避業(yè)務(wù)風(fēng)險；另一方面，依賴自身的風(fēng)險管理水平，在不斷創(chuàng)新產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，對承擔(dān)的風(fēng)險加以有效管理，既滿足借款人融資和規(guī)避風(fēng)險的需求，也從這些風(fēng)險承擔(dān)中獲取一定的盈利機會，實現(xiàn)銀行與客戶的雙贏。
拯救房貸業(yè)務(wù)縮水
統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在法國、荷蘭選擇固定利率的消費者占貸款買房者的８０％；愛爾蘭的這一數(shù)字達到７０％。而在國內(nèi)實行固定利率，能否避免“水土不服”的尷尬？業(yè)內(nèi)人士認為，銀行推出固定利率房貸，目前是有利時機。從央行房貸新政實施來看，房貸業(yè)務(wù)縮水嚴重。據(jù)了解，從２００５年４月到７月，上海市銀行個人房貸出現(xiàn)了連續(xù)４個月的負增長。
中國社科院金融所曾剛博士認為，推出固定利率房貸，作為國內(nèi)金融市場的一項嘗試很有意義，代表著一種趨勢。從具體操作上看，銀行發(fā)放一定規(guī)模固定利率房貸，只要能找到相同固定利率的負債來源即可以保證業(yè)務(wù)的運轉(zhuǎn)。在這方面，目前銀行主要采取發(fā)行金融債或者協(xié)議存款兩種方式，由于避險工具有限，風(fēng)險出口不多，對銀行來說難度會大一些。但隨著市場環(huán)境和監(jiān)管環(huán)境放開，一些如利率掉期交易等衍生工具的推出，相信將使銀行有更多渠道獲得固定利率負債來源。
曾剛強調(diào)，在推出固定利率房貸上，固定利率產(chǎn)品的定價問題對銀行是一個比較大的考驗。因為國內(nèi)金融市場不發(fā)達，在風(fēng)險計量和管理上缺乏合理的收益率曲線以及有效的規(guī)避風(fēng)險的工具，因此對利率價格的制定存在較多的限制。應(yīng)當(dāng)說，目前的具體定價僅為試驗性質(zhì)，而且最好以５年期為限，越長期限的產(chǎn)品風(fēng)險也越大，而５年期房貸所占市場份額相對較小。此次，商業(yè)銀行希望借“固定利率”新業(yè)務(wù)扭轉(zhuǎn)個人房貸率下跌的頹勢。
一位國有銀行相關(guān)人士分析說，銀行把握利率標(biāo)準(zhǔn)時面臨一定風(fēng)險。房貸利率固定化之后，假如市場利率提高至固定利率之上，銀行的這部分貸款資產(chǎn)的市場價值將會下降，利益受損。比如銀行把固定利率定為６％，推出５年期業(yè)務(wù)，如果在此期間，市場利率已經(jīng)漲到了７％以上，雖然該銀行的房貸業(yè)務(wù)可能急劇增加，但這些貸款資產(chǎn)市場價值會被貶低。因此，至少目前看來，固定利率房貸很難承擔(dān)市場主流產(chǎn)品的重任，應(yīng)該只是浮動利率房貸的一種補充。
還有分析認為，目前的利率水平處在１３年來的最低點，加息的可能性為９９％，而現(xiàn)有的商品房買賣合同還貸利率是以現(xiàn)有利率為基準(zhǔn)的，一旦利率不斷上升，還貸成本也將水漲船高，固定房貸利率業(yè)務(wù)主要針對一手房客戶，暫不考慮二手房客戶。
消費者還須謹慎
一項針對固定放貸的消費者網(wǎng)上調(diào)查顯示，將近６０％的用戶愿意選擇固定利率房貸，一半的人認為固定利率優(yōu)于浮動利率，大多數(shù)消費者認為６％以下的貸款利率可以接受。對準(zhǔn)備貸款買房的人來說，絕大數(shù)人表示利率上調(diào)影響了自己的貸款買房計劃。
固定利率房貸的推出，給了貸款買房的市民更大的選擇余地。個人住房貸款的年限一般都比較長，在還款的二三十年中很可能要經(jīng)歷加息、降息的幾個周期。因而是否選擇固定利率房貸，申貸人應(yīng)對預(yù)期升息空間做出合理判斷，然后再作決定。
專家提醒，對普通購房者而言，使用固定房貸利率仍然存在風(fēng)險。一般來說，固定房貸利率設(shè)計的利率會比現(xiàn)行房貸利率高，如果今后的房貸利率上升，對購房者而言是獲利；但如果利率下降，購房者則面臨損失。此外，如果辦理了這種固定利率房貸，提前還貸時，申貸人要支付一定的違約金，違約金約是２至６個月的利息。
光大銀行海淀支行的負責(zé)人說，如果客戶對未來的加息預(yù)期比較明確，建議選擇固定利率房貸。但目前來講，浮動利率房貸還有很大的優(yōu)勢，如果客戶資金比較雄厚，有提前還款的能力，銀行建議還是選擇浮動利率。固定利率的推出還只是試驗期，需要一個長期的摸索過程。當(dāng)然，光大銀行能否借固定利率房貸的推出，打開并擴大其房貸市場，還需拭目以待。
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