中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知
各銀監(jiān)局，各政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司，國家郵政局郵政儲(chǔ)匯局，銀監(jiān)會(huì)直接監(jiān)管的信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司：
為進(jìn)一步落實(shí)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號(hào)）精神，加強(qiáng)和改進(jìn)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下要求，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
一、加強(qiáng)市場(chǎng)研究，增強(qiáng)市場(chǎng)適應(yīng)能力。
房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要充分認(rèn)識(shí)貫徹科學(xué)發(fā)展觀對(duì)確保房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展的重要意義，深入分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與信貸增長的相互關(guān)系，關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期及房地產(chǎn)市場(chǎng)、客戶出現(xiàn)的新變化，建立與政府規(guī)劃、土地、建設(shè)、人民銀行、統(tǒng)計(jì)等部門的信息溝通機(jī)制，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及市場(chǎng)變化作出反應(yīng)。
二、堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，制定穩(wěn)健經(jīng)營戰(zhàn)略。
各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要研究制定穩(wěn)健的房地產(chǎn)信貸政策和發(fā)展戰(zhàn)略，科學(xué)把握房地產(chǎn)貸款的成本和風(fēng)險(xiǎn)變化，防止盲目跟進(jìn)和授信過度集中。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，及時(shí)分析房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)及投放策略，健全資本約束和穩(wěn)健經(jīng)營機(jī)制，確保房地產(chǎn)信貸審慎投放和穩(wěn)健運(yùn)行。
三、完善內(nèi)控措施，健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度。
各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》（銀監(jiān)發(fā)〔2004〕57號(hào)）及有關(guān)規(guī)定，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等不同類型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險(xiǎn)控制、貸后管理等作出明確規(guī)定。完善各類房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類制度，建立動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)撥備機(jī)制。改進(jìn)房地產(chǎn)貸款客戶的信用評(píng)級(jí)和統(tǒng)一授信管理辦法。建立各類房地產(chǎn)貸款分類統(tǒng)計(jì)及風(fēng)險(xiǎn)敞口的月度監(jiān)測(cè)與分析制度，健全房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和預(yù)警指標(biāo)體系。
四、嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸管理規(guī)定，規(guī)范開發(fā)貸款行為。
各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要扎實(shí)做好房地產(chǎn)貸款“三查”，全過程監(jiān)控開發(fā)商項(xiàng)目資本金水平及其變化，嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%（不含經(jīng)濟(jì)適用房）、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。合理確定貸款期限，嚴(yán)禁以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。對(duì)于囤積土地和房源、擾亂市場(chǎng)秩序的開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格限制新增房地產(chǎn)貸款。防止開發(fā)企業(yè)利用拆分項(xiàng)目、滾動(dòng)開發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。
五、加強(qiáng)盡職調(diào)查，注重防范土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)。
各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要認(rèn)真評(píng)估和審慎發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。貸款前，要加強(qiáng)對(duì)儲(chǔ)備土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、契約限制、開發(fā)規(guī)劃等方面的盡職調(diào)查，嚴(yán)格貸款發(fā)放條件。要科學(xué)、動(dòng)態(tài)地測(cè)算和監(jiān)控土地收儲(chǔ)費(fèi)用，開設(shè)專門的托管賬戶，警惕土地以低成本轉(zhuǎn)讓，確保土地出讓收入優(yōu)先歸還銀行貸款。要合理確定貸款額度和違約必須提前還款的罰則，避免土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)盲目“圈地”、盲目批地對(duì)貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。要完善相關(guān)抵押手續(xù)，認(rèn)真落實(shí)第二還款來源，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況審慎確定抵押率。
六、引導(dǎo)合理的個(gè)人住房消費(fèi)，加強(qiáng)按揭貸款管理。
各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要積極開展個(gè)人首套自住房貸款，穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸款市場(chǎng)。首付款比例應(yīng)當(dāng)依據(jù)借款人還貸風(fēng)險(xiǎn)確定，不宜一刀切。要嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)等盡職調(diào)查制度，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)權(quán)證的完整性、真實(shí)性和有效性審核，加強(qiáng)按揭貸款抵押登記審查，積極采取措施防范期房抵押貸款一次性支付風(fēng)險(xiǎn)，防止一些資質(zhì)低下的企業(yè)利用預(yù)售環(huán)節(jié)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，嚴(yán)厲打擊“虛假按揭”等套取和詐騙銀行貸款的行為，維護(hù)銀行業(yè)和消費(fèi)者合法權(quán)益。
七、強(qiáng)化貸后管理，防范和控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。
各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格按照房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)度發(fā)放貸款，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款使用的全過程監(jiān)控。健全開發(fā)貸款的封閉性管理措施，嚴(yán)密監(jiān)控房屋銷（預(yù)）售資金流向，可實(shí)行銷（預(yù)）售資金專戶管理，確保?？顚Ｓ?；同時(shí)，高度關(guān)注未實(shí)行封閉管理的開發(fā)貸款。加強(qiáng)對(duì)貸款抵押物的管理及抵押物價(jià)值變化的監(jiān)測(cè)與評(píng)估，對(duì)抵押手續(xù)不完善及抵押物不足額的部分及時(shí)追加有關(guān)擔(dān)保。一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)挪用房地產(chǎn)貸款，要采取嚴(yán)厲的懲罰措施直至提前收回貸款。
八、進(jìn)一步規(guī)范信托投資公司房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。
信托投資公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)〔2005〕212號(hào)）有關(guān)規(guī)定；用集合信托資金發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行信息披露制度。銀行業(yè)監(jiān)管部門要根據(jù)本通知精神加強(qiáng)對(duì)信托投資公司房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理。
九、銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)窗口指導(dǎo)和風(fēng)險(xiǎn)提示，加大違規(guī)查處力度。
要引導(dǎo)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)充分利用銀監(jiān)會(huì)客戶風(fēng)險(xiǎn)信息系統(tǒng)及人民銀行征信系統(tǒng)平臺(tái)，及時(shí)登錄有關(guān)房地產(chǎn)貸款客戶不守信用、違規(guī)操作等不良信息，嚴(yán)密監(jiān)測(cè)境內(nèi)外各類客戶違約情況；加強(qiáng)同業(yè)合作，防范和控制客戶跨行違約行為，建立違約客戶“黑名單”等聯(lián)合懲戒機(jī)制；研究由房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)期房抵押貸款擔(dān)保等防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的措施。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)情況的調(diào)查分析，建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)報(bào)告和定期通報(bào)制度。當(dāng)前，要把對(duì)房地產(chǎn)貸款合規(guī)性檢查作為現(xiàn)場(chǎng)檢查的重要內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)貸款違規(guī)經(jīng)營、造成貸款損失等問題予以嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重的，銀監(jiān)會(huì)將在媒體公開披露并依法實(shí)施業(yè)務(wù)叫停。
各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要高度重視房地產(chǎn)信貸管理工作，認(rèn)真貫徹中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策和部署，嚴(yán)格按照監(jiān)管要求，緊密結(jié)合實(shí)際，完善房地產(chǎn)信貸管理相關(guān)制度及措施，于2006年9月底前將貫徹落實(shí)情況上報(bào)銀監(jiān)會(huì)。遇到新情況、新問題，要及時(shí)向銀監(jiān)會(huì)有關(guān)部門反映。
請(qǐng)各銀監(jiān)局將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄內(nèi)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)。
二○○六年七月二十二日
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