一種可能真正實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的保險產(chǎn)品——住房“反向抵押貸款”有望推出。在日前舉行的“轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)融資渠道解析會”上，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇透露，目前他遞交的該項目方案已經(jīng)獲得批復(fù)，在京入市可以預(yù)期。
據(jù)悉，與住房抵押貸款不同的是，“反向抵押貸款”的介入者不是銀行而是保險公司。因此它實際上是一個保險產(chǎn)品。按照孟曉蘇提出的方案，投保人可以用居住房屋的產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從保險公司領(lǐng)取現(xiàn)金直到身故。這相當(dāng)于保險公司通過分期付款(按月支付)的形式，收買投保人擁有的房屋產(chǎn)權(quán)。其操作形式類似于把“住房抵押貸款”反過來做，因此被稱作“反向抵押貸款”。
投保人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。顯然，這一險種的推出，有望真正實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。
孟曉蘇說，目前中國大多數(shù)老年人積蓄不多，僅靠有限的退休金生活。前幾年實行的公房出售，使不少老年人用較低的價格買下了價值較大的房產(chǎn)，有人因此“家產(chǎn)萬貫”。但是這些‘百萬富翁’可支配的月收入僅有一兩千元，而自有房產(chǎn)要住，不可能先行出售或出租贏利，因此生活并不富足。
老人通常的做法是將房產(chǎn)傳給子女。但是有的老人沒有子女；有的子女本身有住房，他們真正的負(fù)擔(dān)是父母的贍養(yǎng)開支；也有的子女無法盡到贍養(yǎng)義務(wù)，老人的收入又不足以保障自己的生活。如果能使老年人價值幾十萬、上百萬元的自住房產(chǎn)在其有生之年逐漸變現(xiàn)，使其具有自己安排晚年生活的支付能力，同時又能繼續(xù)使用這套房屋，無疑是解決這些人養(yǎng)老問題的好辦法。
住房“反向抵押貸款”方案解析
投保條件
孟曉蘇在建議方案中引入了英、法等國成熟產(chǎn)品的操作辦法，“住房反向抵押貸款”的投保人要求是62歲以上的老年人。
投保方式
投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司，保險公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回該房屋，進(jìn)行銷售、出租或拍賣。
給付金計算
給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去。即：每月給付金額＝(房屋現(xiàn)值-房屋折損-房屋增值預(yù)期-保險公司預(yù)支貼現(xiàn)利息) /[(預(yù)期壽命-投保時壽命)×12]
實例分析
●實例1：張先生，62歲，住房面積196平方米，房屋八成新，位置優(yōu)越。經(jīng)評估房屋現(xiàn)價145萬元。
●實例2：趙女士62歲，住房面積150平方米，房屋九成新，位置離市區(qū)較遠(yuǎn)。經(jīng)評估房屋現(xiàn)價80萬元。
分析：按中國男性人均壽命69.63歲計算，加上地區(qū)差異，投保人的壽命計算基數(shù)為10年。10年后房屋折損26萬元，房屋與土地增值預(yù)計26萬元，兩者抵消。保險公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息25%(按年息6%計算)，按75%計算給付額為108.75萬元。將預(yù)期給付額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中去，張先生每月可以得到近1萬元。
分析：按中國女性人均壽命73.33歲計算，加上地區(qū)差異，投保人的壽命計算基數(shù)為14年。14年后房屋折損19萬元，房屋與土地增值預(yù)計24萬元，計增5萬元。保險公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息30%(按年息6%計算)，按70%計算給付額為59.5萬元。將預(yù)期給付額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中去，趙女士每月可以得到近4000元。
以房養(yǎng)老尚存政策難題
保險 目前國內(nèi)不允許金融混業(yè)
保險公司預(yù)感，針對“反向按揭”新險種的推出將困難重重，尚需突破技術(shù)和政策層面的雙重難題。
長城人壽保險北京分公司總經(jīng)理焦益寬告訴記者，針對“反向按揭”的險種，國內(nèi)從未有過先例，它需要在專業(yè)人士評估后進(jìn)行專門開發(fā)，并不可能短時間內(nèi)完成?！皼r且其中對房價評估的環(huán)節(jié)相當(dāng)復(fù)雜?！?/p>
而最讓這位資深專業(yè)人士感到犯難的還是來自政策層面的問題，“目前，國內(nèi)是不允許金融混業(yè)的，因此，保險公司是不允許做反向按揭業(yè)務(wù)的?！苯挂鎸捳f。目前，國內(nèi)金融業(yè)是采取分業(yè)經(jīng)營。盡管金融混業(yè)經(jīng)營試點在法律制度上已經(jīng)沒有障礙，但金融混業(yè)經(jīng)營試點和探索還需要時間。晨報記者 李雋瓊
銀行 目前不能主動處置房產(chǎn)
在英國和法國，反向按揭這項業(yè)務(wù)由保險公司介入，但在美國，這類業(yè)務(wù)更多的是由銀行機(jī)構(gòu)承擔(dān)。
但國內(nèi)的銀行機(jī)構(gòu)同樣也會有困惑。光大銀行私人業(yè)務(wù)部個人信貸處處長肖英男認(rèn)為：之所以國內(nèi)銀行一直沒有推出“反向按揭”業(yè)務(wù)，一個重要原因是該業(yè)務(wù)要求銀行主動地去經(jīng)營房產(chǎn)，但這很難辦到。通過反向按揭，銀行拿到了房產(chǎn)，但如何處置這些房產(chǎn)是個大問題。他介紹說，以往國內(nèi)銀行處置房產(chǎn)都是被動的，都是處理的抵債房等不良資產(chǎn)，而不是主動地去買賣房產(chǎn)。
專家觀點：不會助長住房投機(jī)、投資
有人擔(dān)心，這樣的產(chǎn)品推出來，會不會助長更多人拿房子做投資品？鏈家市場研究中心主任王志偉告訴記者，反向按揭對樓市不會有很大影響。對于樓市投機(jī)、投資者而言，他們主要是以買賣房產(chǎn)，從而獲取投資收益為主要目的，追求的是資本收益的最大化，不會進(jìn)行反向按揭的操作，因為“以房養(yǎng)老”主要是針對老年人設(shè)計的保障生活的產(chǎn)品，在年齡等方面都有控制，同時也需要相應(yīng)的手續(xù)和費用。
還需十幾年市場培育時間
中國人民大學(xué)人口學(xué)系老年學(xué)研究所所長杜鵬教授表示，“以房養(yǎng)老”的方式雖然不會成為中國老年人養(yǎng)老的主要方式，但卻提供了一個很好的選擇和方式。
杜鵬教授認(rèn)為，這種方式在歐美國家已有很成熟的經(jīng)驗，現(xiàn)在國內(nèi)也具備了實行這種養(yǎng)老方式的基本條件，因為現(xiàn)在住房已經(jīng)市場化了。但現(xiàn)在已步入老年的人，大部分并沒有購買商品房，而多是單位分房，這也致使“以房養(yǎng)老”的模式在短時間內(nèi)不會有太充分的發(fā)展，還需要十幾年的市場培育時間。真正有條件“以房養(yǎng)老”的人，是現(xiàn)在四五十歲、購有商品房的中年人，也許“以房養(yǎng)老”將是他們今后的一個原則。
反面聲音：以房養(yǎng)老只是少數(shù)人投資行為
“反向按揭在中國不會成為多數(shù)人的養(yǎng)老之道?！敝袊嗣翊髮W(xué)勞動人事學(xué)院從事養(yǎng)老保險的楊立雄副教授旗幟鮮明地表明自己的態(tài)度，“說到底，它只是少數(shù)人的投資行為?！?/p>
他把“以房養(yǎng)老”的模式理解為商業(yè)投資，“商業(yè)行為是個人選擇，無可厚非，但我反對政府大力提倡它，說到底，它只是少數(shù)人的投資行為?！辈⑶宜J(rèn)為在中國信用體系不健全的現(xiàn)狀下，牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險以及相關(guān)政府部門，對這些領(lǐng)域的運作質(zhì)量要求相當(dāng)高，這種模式實際操作起來更會困難重重。
他認(rèn)為，中國人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”。老人將自己的房產(chǎn)抵押出去而無法留給子女，這樣的現(xiàn)實，國人恐怕一下子還難以接受。
目前多數(shù)老人不接受以房養(yǎng)老
在一項隨機(jī)調(diào)查中，50位老人有84%表示不能接受“以房養(yǎng)老”的方式，而他們最擔(dān)心的就是孩子們?yōu)榇藢λ麄內(nèi)鍪植还?。首都?jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任邢亞平告訴記者，“以房養(yǎng)老”是依據(jù)西方國情來設(shè)計的金融產(chǎn)品，而在中國，“養(yǎng)兒防老”和“把房產(chǎn)留給子女繼承”的觀念根深蒂固。(楊舒萌 李若愚 栗曉莉 姜葳）
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