在一片批評聲中，房貸險變了臉。然而，改版后的房貸險依然是保障缺缺，費率高高，承保手續(xù)依然是唯我獨尊，霸氣十足。擺明了銀行和保險機構并不準備做太多的讓步。
但是在市場的壓力下，這種改變還是慢慢的在銀行業(yè)開始發(fā)生。銀行為爭奪貸款客戶，對原本實質上的強制房貸險開始松綁；而對保險公司而言，放貸的貸款利息逐漸走高，引發(fā)了提前還貸的風潮，直接產生了提前退保的連帶效應。
這種提前退保的風潮無情地把銀行和保險聯(lián)手盤剝消費者的黑幕攤在了陽光下：保險公司為爭得銀行的首肯加入所謂貸款一條龍的保險環(huán)節(jié)，私下運作給銀行超過監(jiān)管部門規(guī)定的限額手續(xù)費，可以達到貸款保險費的30%甚至50%。
提前退保風潮的出現，使房貸險一個最丑陋的現象出現了：保險公司的承保風險不是來自已經承擔和未來可能承擔的保險責任，而是當它把30%甚至50%的保險費給了銀行作為手續(xù)費之后，兩三年內，房貸被保險人提前還貸后，要求保險公司退還其已經支付的還有七八年、十幾、二十幾年的保險費時，保險公司風險準備金就捉襟見肘了。
于是，出現了保險公司要提前退保人去銀行討保險費的故事；出現了某市監(jiān)管部門要求該地四家保險公司暫停辦理房貸保險禁令。
這種畸形的保險狀況，監(jiān)管部門實際上是心知肚明，只不過是為了所謂的做大做強，而放任犧牲廣大百姓的利益而已。但是當房貸險這個保險品種，使整個行業(yè)的利益出現問題時（而不是險費者的利益受到侵犯時），監(jiān)管機關出手了。
2002年1月，中國人民銀行、中國保險監(jiān)督管理委員會發(fā)出《關于加強個人住房貸款和貸款房屋保險管理的通知》，要求各商業(yè)銀行在辦理個人住房貸款時，應允許借款人自由選擇保險公司，不得強行要求借款人到指定的保險公司投保；各保險公司不得以不正當競爭手段要求貸款銀行為其代理貸款房屋保險。
要求各保險公司必須以轉賬方式向商業(yè)銀行支付貸款房屋保險代理手續(xù)費，嚴禁以現金和直接坐扣方式支付代理手續(xù)費。保險公司必須建立代理手續(xù)費臺賬，嚴格按合同支付手續(xù)費。
今年（2006年）6月，中國保險監(jiān)督管理委員又會發(fā)出了關于《進一步加強貸款房屋保險管理的通知》，通知中委婉地強調：發(fā)揮貸款房屋保險保障金融資產和個人資產安全的功能，要求各保險公司應進一步完善現有貸款房屋保險產品，積極進行產品創(chuàng)新。在堅持風險可控的原則下，各公司應結合個人住房抵押貸款業(yè)務的實際情況合理確定貸款房屋保險的保險責任、保險金額、保險期限和繳費方式等內容。
通知要求合理設定保險責任，充分考慮貸款購房者的財產損失風險需求。合理確定保險金額。除與貸款購房者協(xié)商并獲得其同意外，貸款房屋保險的保險金額應以貸款金額為最高限額。
合理確定保險期限。對僅承保財產損失保險責任的貸款房屋保險，其保險期應為貸款購房者取得房屋使用權之日。對承保被保險人還貸責任以及同時承保財產損失和被保險人還貸責任的貸款房屋保險，其保險期限可為個人住房抵押貸款合同約定的貸款起始日至被保險人按照相關規(guī)定清償全部貸款本息之日。
合理確定繳費方式。凡經營貸款房屋保險業(yè)務的保險公司，應充分考慮貸款購房者的實際情況合理確定貸款房屋保險產品的保費繳納方式，積極開發(fā)分期（年）繳納保險費方式的貸款房屋保險產品。
這個姍姍來遲的通知總算正面回應了在四、五年前消費者和輿論就已經發(fā)出的呼吁?？偹慊卮鹆嗽谒蟹抠J險的訴訟中，原告（消費者）均會提出的問題。
但是關鍵問題不是監(jiān)管機關發(fā)幾個通知就能解決，而是從保險公司到監(jiān)管機關的指導思想上，有沒有真正做好承擔房貸保險的實質風險的思想準備，而不是避實就虛，給房貸被保險人畫餅充饑。
如果真正準備承擔實質房貸風險，那總結國內十多年的房貸險出險率，賠付率；研究一下，貸款房屋可能發(fā)生的風險到底在那里；參照國外保險業(yè)房屋貸款保險的經驗，是足以開發(fā)出一個能夠切實轉移貸款房屋風險的公平保險條款。
問題的關鍵不是技術上能不能做到，而是指導思想上愿不愿去做。(聯(lián)合律師事務所 貝政明）
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