在開發(fā)商“非典型”融資風(fēng)起云涌的背后，是以往的“典型性”融資難度加大的現(xiàn)實(shí)。
銀行信貸門檻筑高
“過去開發(fā)商多是以不多的資本金取得前期土地之后，就轉(zhuǎn)手將土地抵押給銀行，接下來與項(xiàng)目相關(guān)的費(fèi)用實(shí)際上都來自于銀行貸款。由于當(dāng)時(shí)樓市很熱，一期項(xiàng)目推向市場之后，消化速度非常快，在還了銀行貸款之后，開發(fā)商仍有盈余。接下來開發(fā)二期，仍然采用同樣的方式。也就是說，在當(dāng)時(shí)的市場情況下，利用不多的資金便可以‘撬’起整個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)獲得豐厚利潤?！币晃淮順I(yè)資深人士向記者介紹。
但這種“好時(shí)光”隨著2003年央行121號(hào)文件的出臺(tái)而逐漸結(jié)束，如今更眼見開發(fā)貸款的審批越來越嚴(yán)。根據(jù)2006年銀監(jiān)會(huì)的表態(tài)，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重已經(jīng)由原來100%提高到150%至200%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須在滿足自有資金35%以上且四件齊全的情況下發(fā)放。但是，即便符合上述全部條件，能在商業(yè)銀行貸到款的項(xiàng)目還是少之又少，甚至沒有。隨后又有消息傳出，四大國有銀行目前也基本叫停了中長期開發(fā)貸款的審批。
從過去房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)來分析，項(xiàng)目開發(fā)所需資金通常由三個(gè)部分構(gòu)成：即企業(yè)自有資金比重約占15%，金融機(jī)構(gòu)貸款占60%-80%，剩下部分則是項(xiàng)目銷售所得的預(yù)售款。但宏觀調(diào)控將原來開發(fā)商著重在銀行層面運(yùn)作的資金鏈給切斷了，針對(duì)企業(yè)資質(zhì)、自有資金、放貸條件、貸款額度進(jìn)行了全面的政策規(guī)定，如同給開發(fā)商的融資行為進(jìn)行了一次強(qiáng)制性“斷奶”，對(duì)于本身就具備金融屬性的房地產(chǎn)業(yè)而言，形勢開始嚴(yán)峻起來。
如果說中小開發(fā)企業(yè)在嚴(yán)格的貸款審批條件下被拒之門外也算情理之中，那么，以往大型項(xiàng)目通過地方政府授信及打捆貸款的方式獲得資金的道路也已被堵死?！皣鶙l”下發(fā)后不久，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康提出嚴(yán)控信貸風(fēng)險(xiǎn)的六點(diǎn)意見，其中之一便是商業(yè)銀行要停止與各地政府簽訂授信合作協(xié)議，同時(shí)整頓各類打捆貸款，開發(fā)商最后一條傳統(tǒng)融通途徑差不多宣告終結(jié)。
據(jù)此，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生樂觀估計(jì)，將有50%開發(fā)商出局；又有某上海房地產(chǎn)專家放言，融資困境可以致30%中小開發(fā)商于絕路。專家介紹，目前中國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共3萬余家，以專家預(yù)言推算，未來一兩年內(nèi)，開發(fā)企業(yè)數(shù)量應(yīng)減至1萬家左右。
機(jī)構(gòu)借款成本加大
雖然與銀行貸款利息成本相比，與基金的合作便意味著選擇“高利”支出，但在日益嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)下，仍有越來越多的企業(yè)愿意選擇這種方式?！皩?duì)于紛涌而入的海外投資基金來說，迅速成長的中國房地產(chǎn)市場無疑充滿了機(jī)會(huì)，對(duì)急需拓展融資渠道的開發(fā)商更是提供了相當(dāng)?shù)倪x擇。”一位投資咨詢?nèi)耸糠Q。
在目前的市場情況下，囤積土地是房地產(chǎn)企業(yè)謀求持續(xù)性發(fā)展的必要決定因素，但擴(kuò)張疆土帶來的資金壓力又是急需解決的首要問題?！跋冗M(jìn)的管理概念、更多的融資機(jī)會(huì)，是深層次的獲利表現(xiàn)?！币晃婚_發(fā)商表示，雖然他的企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金流充沛，但并不影響他與投資機(jī)構(gòu)合作的意向。但需要指出的是，只有那些具備良好發(fā)展空間的企業(yè)才能獲得這樣的有力扶持，并且融資成本也不可小視。
已經(jīng)持續(xù)幾年的宏觀調(diào)控形勢下，苦無融資拓寬渠道的投機(jī)商紛紛被淘汰出市場，而具備前瞻性眼光的品牌開發(fā)商則順勢做大。“洗牌格局對(duì)于大房地產(chǎn)商反而是發(fā)展良機(jī)。”不止一個(gè)業(yè)內(nèi)學(xué)者這樣總結(jié)道?！坝腥宿o官歸故里，有人漏夜趕科場”，如今的房地產(chǎn)市場真可以用這句話來形容。（記者 唐文祺）
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