在征稅、加息等一系列宏調(diào)政策后,9月27日,央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,全面提高第二套房貸首付比例,這是近年來監(jiān)管層針對房地產(chǎn)市場最為嚴(yán)厲的一次宏調(diào)政策。房貸新政之后,商業(yè)銀行也面臨著房貸業(yè)務(wù)的調(diào)整,銀行利潤將受到極大影響。
第二套以上住房貸款的首付比例調(diào)整至40%以上,利率上浮空間大幅提高,商業(yè)用房和商住兩用房首付比例同時上調(diào),利用信貸手段進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商囤積土地、房源的投機(jī)行為。提高購房首付比例,這是被市場公認(rèn)的最具“殺傷力”的房地產(chǎn)調(diào)控政策之一,隨著樓市逐日升溫,這一調(diào)控“壓箱之作”正在啟動。
二套房定義沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)
《通知》已經(jīng)明確規(guī)定第二套房的首付將提至四成以上,利率也將調(diào)高為基準(zhǔn)利率的1.1倍。而對于第二套房的界定,是以個人為單位還是以家庭為單位,仍然是現(xiàn)在市場爭議的焦點(diǎn)。按照央行的規(guī)定,“第二套房貸”要在央行征信系統(tǒng)中有過一次房貸記錄的購房者再次貸款購房的行為,而并不是此前一部分人理解的“在同一家銀行辦理兩次購房貸款”。只要一個貸款主體在這個系統(tǒng)中留下過貸款記錄,他(她)與其配偶再次辦理按揭貸款即為“第二套房貸”。但央行的個人信用信息系統(tǒng)基于個人身份證號碼來認(rèn)定,也就意味著并不能直接查詢到親屬貸款信息。在實際操作中,各銀行出臺的政策讓人眼花繚亂,很多銀行對于“第二套房”定義仍“各自為政”,沒有形成行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
以廣東省為例,中行是以家庭為單位界定,即是目前夫妻雙方無論以誰的名義按揭過一套房產(chǎn),再次按揭購房都按照“第二套房”四成首付、最少1.1倍基準(zhǔn)利率的政策來辦理。而招行、深發(fā)展、浦發(fā)行則是以個人為單位。事實上,此前在央行推出新的標(biāo)準(zhǔn)之前,已有股份制銀行受年度貸款額度限制,計劃實行二套房首付提高的方案,當(dāng)時實施的銀行均以個人為標(biāo)準(zhǔn)。以個人為單位的認(rèn)定,有很多漏洞,例如配偶、父母、其他親屬等購買,如果不算二套房,投機(jī)者仍舊可以通過親屬身份來貸款;而以夫妻為單位,則有可能會抑制正常的購房需求。在這種情況下,銀行的業(yè)務(wù)調(diào)整遲遲未緊跟政策,導(dǎo)致政策嚴(yán)重滯后性,如果政策未能收到預(yù)期的效果,很可能會導(dǎo)致央行懲罰性政策的接踵而至。
股份制銀行困惑
很多股份制銀行的貸款額度都已經(jīng)不足,早已收縮房貸,并已經(jīng)實行二套房首付四成以上的規(guī)定。在接下來的兩個月,股份制銀行的房貸收縮力度將會很大。房貸需求將減少,而優(yōu)質(zhì)客戶的爭奪將會更加激烈。由于今年房貸市場發(fā)展迅速,很多股份制銀行早在年中的時候,就已經(jīng)完成了全年任務(wù)的80%。在這么大的房貸數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上,明年的房貸增長率不樂觀。而且一手房市場由于與房產(chǎn)開發(fā)貸款關(guān)聯(lián)很大,所以股份制銀行更沒有優(yōu)勢。
近年,各銀行“對公業(yè)務(wù)”的利潤貢獻(xiàn)度一直處于下降之中,銀行業(yè)務(wù)正從傳統(tǒng)的以“對公業(yè)務(wù)”為主向以“零售業(yè)務(wù)”為主轉(zhuǎn)變。而個人房貸恰恰是最優(yōu)質(zhì)的零售業(yè)務(wù)之一。個人房貸不僅利潤可觀,而且風(fēng)險也較好控制,畢竟房貸抵押物是實實在在的房子,一旦發(fā)生壞賬,銀行可要求變賣房屋,收回成本。但在目前的情況下,雖然房價高位運(yùn)行,銀行房貸風(fēng)險逐步累加。但個人房貸已經(jīng)占到銀行個人貸款的70%以上,是銀行重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù),一旦房貸萎縮,對銀行利潤的打擊不言而喻,房貸風(fēng)險雖高,仍是銀行無法舍棄的黃金業(yè)務(wù)。
中金億觀點(diǎn)
今年以來房價增長較快、樓市調(diào)控效果不明顯,所以加強(qiáng)調(diào)控是有必要的,但光是提高第二套住房貸款首付比例,對需求會有一些影響,可是影響較小,也許還會有一些配套政策出來,包括加息、限外、稅收等一系列措施累積,影響便難以忽視。購房者對房貸政策還是比較敏感的,上月深圳部分銀行選擇性暫停二手房按揭就導(dǎo)致當(dāng)月二手房成交量下降。房貸新政僅為一個開始,考慮到今年金融調(diào)控的連貫性,政策的疊加效應(yīng)值得銀行注意。
國有銀行的貸款額度相對寬松,然而在政策緊縮的情況下,也需要進(jìn)一步收緊口子。銀行主要應(yīng)對購房者的條件,例如收入、職業(yè)等將作更多的考察,并且會對貸款的樓盤也進(jìn)行考察,如果價格過高,也要謹(jǐn)慎放貸。加強(qiáng)對個人第一還款能力的分析,應(yīng)通過對包括借款人的工作單位,稅務(wù)部門、工商管理部門以及征信機(jī)構(gòu)等獨(dú)立的第三方調(diào)查,審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況,不得僅憑擔(dān)保、抵押物等第二還款源發(fā)放貸款。
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