隨著信貸增幅傳言在銀行業(yè)內(nèi)流傳，房貸也未能"幸免于難"。今年已經(jīng)大幅緊縮的房貸政策，明年或?qū)⒚媾R著更加嚴峻的調(diào)控。
記者從商業(yè)銀行了解到，銀監(jiān)會目前正在對各商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)進行調(diào)研。據(jù)悉，11月26日，各商業(yè)銀行已經(jīng)上交了有關(guān)書面報告，隨后各地監(jiān)管局將會進行現(xiàn)場調(diào)研。業(yè)內(nèi)人士稱，此次調(diào)研將會作為制定明年房貸政策的依據(jù)之一。
商業(yè)銀行人士預(yù)計，監(jiān)管層明年將可能在房貸額度上進一步控制，而對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制也將更嚴格。
調(diào)研政策效果
一位參與調(diào)研的商業(yè)銀行人士稱，此次銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行出具房貸業(yè)務(wù)的書面調(diào)研報告。報告內(nèi)容包括各行房貸的基本狀況和房貸新政的執(zhí)行情況，另外還要求商業(yè)銀行對其所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場情況做分析評判，并要求商業(yè)銀行對房貸政策提出建議。
早在9月27日，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整，其中規(guī)定申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。
上述商業(yè)銀行人士稱，此次調(diào)研一個重要部分，就是對房貸新政的執(zhí)行情況進行匯總。例如對于第二套房的界定，由于目前尚未有統(tǒng)一標準，各家銀行執(zhí)行情況不一，對第二套住房的認定分為以個人和以戶認定兩種。"監(jiān)管層據(jù)此收集信息，評估政策效果。"
另外一家股份制銀行廣東省分行人士表示，其所提交的報告對目前房價增長過快以及房貸所存在的風(fēng)險進行了評估。"目前廣東省某些地區(qū)房價上漲過快，已經(jīng)對銀行房貸業(yè)務(wù)造成一定風(fēng)險，一旦房價下行，房貸風(fēng)險將有可能爆發(fā)。而今年幾次加息也讓貸款者負擔(dān)加重，容易形成對房貸壞賬的隱性壓力。"
上述參與調(diào)研的商業(yè)銀行人士認為，由于今年底房貸緊縮過度，明年一季度可能會出現(xiàn)井噴，監(jiān)管層預(yù)計為此做政策預(yù)備。
而對于明年的房貸趨勢，記者所采訪的多家商業(yè)銀行人士均表示，對第二套房再度提高首付的可能性不大，明年新的緊縮政策將有可能是一個綜合控制。例如有可能對房貸額度進行總控，或者對多套房的額度進行控制；另外，對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制，也將更加嚴格。
盡管自新政發(fā)布之后，商業(yè)銀行貸款開始緊縮，而自10月份起，受額度和信貸調(diào)控影響，商業(yè)銀行房貸更進入全面緊縮階段。但從記者了解的情況來看，幾乎所有的商業(yè)銀行全年房貸的增長都很迅猛，基本增長的百分比都在兩位數(shù)以上。
另外一位參加調(diào)研的股份制銀行人士表示，今年銀行房貸業(yè)務(wù)增長相當(dāng)可觀，以其所在省行為例，去年只有15億元左右的營業(yè)額，今年則達到了70多億元，增長約5倍以上，而房地產(chǎn)開發(fā)貸款也達到了70多億元。
而記者從上述股份制銀行廣東省分行人士了解到的房貸數(shù)據(jù)也頗為"樂觀"，其所在銀行到目前為止房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人貸款接近200億元，房貸業(yè)務(wù)增長相當(dāng)理想。
或許住房按揭貸款的迅猛增長為明年房貸政策緊縮打下了伏筆。
房地產(chǎn)市場考驗
事實上，年底房貸市場已經(jīng)相當(dāng)緊縮。根據(jù)記者對各商業(yè)銀行的了解，目前中資銀行的房貸市場幾乎已經(jīng)處于停滯狀況，很多銀行答復(fù)要貸款只能到明年一月。信貸政策效應(yīng)也已經(jīng)有所顯現(xiàn)。
合富輝煌集團首席分析師黎文江表示，9月份以來的房貸新政抑制了第二套房需求，成交量低迷，年底貸款緊縮更是讓一些開發(fā)商資金吃緊，不過房價是否已現(xiàn)拐點，目前還難研判。但如果信貸緊縮措施持續(xù)，則對房價形成壓力。
有消息稱，目前廣州有1/3的樓盤開始降價。根據(jù)廣州市國土房管局"陽光家緣"網(wǎng)站的實時簽約數(shù)據(jù)，今年10月廣州十區(qū)一手住宅成交量大約為55萬平方米，比9月份下滑了18%。有業(yè)內(nèi)人士稱，11月份一手樓成交量可能會有30%的下降，下探至40萬平方米，成為今年春節(jié)以來的一個"冰點"。（巫燕玲/中國經(jīng)營報）
樓市寒冬中突然變臉 房產(chǎn)市場或已迎來拐點
銷售步入寒冬 成交急劇萎縮
"雄踞奧運核心，四大高爾夫環(huán)繞，御覽國家公園。絕版景觀樓，超豪華精裝，準現(xiàn)房銷售。贈皇家進口衛(wèi)浴、家電，附送專屬車位。聯(lián)系電話582××××"。"房山30萬平米成熟社區(qū)，多路公交、規(guī)劃中輕軌直達，高綠化低密度陽光板樓，多種戶型現(xiàn)房熱銷……"
這是11月30日一天內(nèi)《市場報》記者手機接到的兩條售房信息。最近一段時間，記者每天都會接到許多條此類信息。
記者致電其中一家樓盤，從售樓處了解到，該樓盤最近銷售不是很好，于是開發(fā)商花錢聯(lián)系了移動信息臺，借助群發(fā)信息幫助促銷。而除了利用短信促銷，在北京的一些地鐵出口，經(jīng)常會看到一些人在散發(fā)售樓的小廣告。
隨著冬天來臨，北京樓市的銷售也似乎在步入寒冬，直接的表現(xiàn)就是成交量在急劇萎縮。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月12日至11月18日，北京市共成交住宅期房2375套，成交面積26.92萬平方米。與前一周相比，成交套數(shù)下降了11.8%，成交面積下降了16.2%。其中，11月14日成交量最低，僅為232套，與每年的傳統(tǒng)淡季1、2月份水平相當(dāng)。9月和10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分別為391套和404套。
市場成交低迷的情況在全國幾個大城市也同樣上演。
10月份，深圳新房市場日均成交住宅不足60套，較9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交僅在30套左右；10月份，廣州十區(qū)商品住宅簽約量為4502套，比9月份下降14.77%，進入11月后，廣州樓市成交低迷狀況更加嚴重。
盡管銷量劇烈下降，但房價卻仍持續(xù)較大的漲勢。據(jù)國家發(fā)改委最新調(diào)查顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，再創(chuàng)2006年以來的新高。二手房價同比也上漲8.7%。而像深圳、北京這樣的一線城市房價上漲最快。
業(yè)內(nèi)專家表示，"有價無市"預(yù)示著房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，房地產(chǎn)市場已走到一個臨界關(guān)口，各方都在博弈中密切關(guān)注著走勢。
需求將被分流 調(diào)控暗潮涌動
"山雨欲來風(fēng)滿樓"，種種跡象表明，一場更加嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控正在悄然涌動。
"從最近出臺的一系列文件來看，政府房地產(chǎn)市場發(fā)展模式將發(fā)生重大的調(diào)整，目前房地產(chǎn)市場的利益格局隨之也會發(fā)生巨大的變化。盡管早幾年政府關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策有許多不理想之處，但是透過這些文件已經(jīng)讓人看到這種利益關(guān)系調(diào)整的曙光。"中國社會科學(xué)院金融所研究員易憲容告訴記者。
12月1日，建設(shè)部、國家發(fā)改委等九部門聯(lián)合頒布的《廉租住房保障辦法》施行。辦法提出，廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結(jié)合。實施廉租住房保障，主要通過發(fā)放租賃補貼，增強城市低收入住房困難家庭承租住房的能力。
建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部等七部門11月30日聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。(詳細報道見第2版)辦法要求各地要根據(jù)實際，合理確定經(jīng)濟適用住房的政策目標、建設(shè)標準、供應(yīng)范圍等，并組織實施。其中明確，經(jīng)濟適用住房的價格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則。
業(yè)內(nèi)專家表示，近期公布的一系列政策已經(jīng)表明了政府調(diào)控的態(tài)度，樓市需求將被分流。廉租房是政府著力解決的問題，將用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和公積金收益等政府資金進行解決，經(jīng)濟適用房將用市場和政府調(diào)控相結(jié)合的方式解決，中高檔商品房則用完全市場的方式來分配。
如果這些政策能不打折扣地兌現(xiàn)，各地的房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)會發(fā)生重大變化。此前被擠入商品房市場中的低收入群體會分流出來，供求比會隨之變化，商品房市場的價格也會趨于平穩(wěn)。
"老百姓總告訴我，不要忘記房價。"11月21日，溫家寶總理在新加坡參觀保障性住房時發(fā)出感慨。而在總理溫和的表達背后，更嚴厲的政策已經(jīng)再度出手。
日前，土地部門已經(jīng)有了動作，北京、深圳、廣州先后對開發(fā)商囤地行為出手整治。
深圳市稱，共收回閑置土地使用權(quán)27宗，面積超過87萬平方米。北京市也撤銷了8宗住宅、商業(yè)項目用地直接入市交易資格，這些項目將全部納入土地一級開發(fā)或收購儲備體系。廣州市國土房管局日前也首次曝光了3個延遲開工建設(shè)的項目，并發(fā)公函催促其在限期前動工開發(fā)建設(shè)，對逾期仍未動工者，國土房管局將依法收回地塊。
據(jù)記者了解，由"房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會議"成員組成的督察組，將于12月奔赴全國10多個城市，檢查各地落實既有房地產(chǎn)調(diào)控政策的情況。其中房價與供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將成為檢查的重點。
業(yè)內(nèi)人士分析，今年下半年以來，房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺十分密集，除了增加廉租房、經(jīng)濟適用房和小戶型產(chǎn)品供應(yīng)以外，又提高了第二套住房抵押貸款的首付比例和利率。種種政策的出臺，顯示出政府調(diào)控房地產(chǎn)市場、扭轉(zhuǎn)市場主體失衡的決心很大。
盡管如此，新盤的價格并沒有在強烈的觀望氣氛中出現(xiàn)下跌。新的調(diào)控風(fēng)暴即將降臨，房價還能一如既往地狂飚嗎？(李忠峰）
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