“(1至4月份)竣工面積、銷售面積都是負(fù)增長(zhǎng)?！?月28日晚間，在看到上海統(tǒng)計(jì)網(wǎng)公布的4月份商品房建設(shè)數(shù)據(jù)后，一家大銀行上海分行的信貸人士憂心忡忡。
令銀行擔(dān)憂的不僅于此，央行上?？偛拷沼“l(fā)《上海市信貸投向指引(2008年修訂)》(下稱《指引》)。在“紅色”信貸投向限制和禁止類中，強(qiáng)調(diào)要限制對(duì)外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放，禁止違反法律法規(guī)和國(guó)家政策發(fā)放貸款。
其實(shí)，在《指引》相關(guān)要求公布之前，各行對(duì)外資背景房產(chǎn)項(xiàng)目的熱情已降至冰點(diǎn)?！耙患彝赓Y背景的開發(fā)商在浦東有一個(gè)項(xiàng)目，但銀行貸款不能動(dòng)。”上述大行信貸人士稱。
今年以來，在內(nèi)地房企拿地動(dòng)力下降，土地出讓驚現(xiàn)流標(biāo)之際，外資常常扮演抄底角色，拿下上海多塊土地。但一旦銀行收緊信貸閘門，如何完成后續(xù)建設(shè)將成為這些抄底兵團(tuán)必須面對(duì)的問題。
“這有可能影響上海的房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)度?！鼻笆龃笮行刨J人士直言。
外資房產(chǎn)遇信貸緊縮
在商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款做減法時(shí)，外資背景的項(xiàng)目往往首當(dāng)其沖。
“雖然好項(xiàng)目很多，但感覺上會(huì)碰到紅線，所以，我們要求前臺(tái)部門不要碰這些項(xiàng)目?！鄙鲜鲂刨J人士透露。自今年以來，該分行未發(fā)放一筆外資房企的開發(fā)貸款，而且正加快回籠去年向外商投資房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸款。
另一家大銀行上海某支行對(duì)公信貸經(jīng)理也稱：“支行層面一般沒有外資投資房地產(chǎn)的貸款權(quán)限，而且分行也不支持此類貸款?！?/p>
通過前期拿地、受讓股份等方式，目前外資背景的房產(chǎn)項(xiàng)目較多，一些項(xiàng)目的總投資在1至3億美元。但前述信貸人士稱，針對(duì)外資背景的開發(fā)商，“大家都沒什么動(dòng)靜，貸款也停滯了”。
此番《指引》把信貸投向細(xì)分為四色十四類：藍(lán)色是信貸投向傾斜類，綠色是信貸投向支持類，黃色是信貸投向?qū)徤黝?，而紅色是信貸投向限制和禁止類。在“紅色”類中，“限制對(duì)外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放”引發(fā)商業(yè)銀行信貸人士的高度關(guān)注。
記者發(fā)現(xiàn)，《指引》要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行六部委2006年7月11日發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》(下稱意見)，對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國(guó)有土地使用證》的，或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款。《指引》的此項(xiàng)規(guī)定與意見第七條相同。
銀行業(yè)內(nèi)人士分析，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)周期來看，從開發(fā)規(guī)劃、方案論證、資金到位、拿地至項(xiàng)目啟動(dòng)，中間需要一年多的時(shí)間。如果外資背景的房產(chǎn)項(xiàng)目于2006年、2007年立項(xiàng)審批，現(xiàn)在啟動(dòng)就遇到銀行貸款問題。
也有觀點(diǎn)認(rèn)為，外資手中資金充裕。但前述大行信貸人士稱，“即便外資的自有資金進(jìn)來了，后續(xù)開發(fā)資金不能解決的話，也會(huì)有問題?！币?yàn)橛嘘P(guān)規(guī)定，自有資金以外部分應(yīng)由境內(nèi)銀行解決。
外資有進(jìn)有出
“這個(gè)政策出來，可能是考慮到熱錢的問題?！?月29日，一位銀行人士道出自己的觀點(diǎn)。
今年以來，外資通過兩類方式進(jìn)軍上海樓市。其一是以外資投資基金為代表，直接收購(gòu)成熟物業(yè)，以服務(wù)式公寓為主；其二為參與拍地、股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
有趣的是，曾經(jīng)因?yàn)橄尥庹叨藚s的外資基金，再次表現(xiàn)出對(duì)上海市場(chǎng)的極高熱情。近期公布的3項(xiàng)外資投資基金對(duì)于上海服務(wù)式公寓的收購(gòu)項(xiàng)目，總額高達(dá)近42億元。
今年1月，高富諾購(gòu)買了位于長(zhǎng)寧區(qū)的華山夏都苑中的C幢，總價(jià)12億元；2月，韓國(guó)的“未來資產(chǎn)”收購(gòu)了翠湖天地御苑18號(hào)樓，總價(jià)9.63億元；凱雷收購(gòu)了服務(wù)式公寓項(xiàng)目濟(jì)南路8號(hào)，總價(jià)19.9億元。
5月29日，一位政府人士稱，上述案例反映，在對(duì)房地產(chǎn)投資的認(rèn)識(shí)上，外資投資基金也存在分歧。以摩根士丹利為例，其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資策略可以概括為，一方面不增加對(duì)中國(guó)地區(qū)的投資，另一方面將一部分投資分散到其他新興市場(chǎng)，如越南、臺(tái)灣地區(qū)，分散風(fēng)險(xiǎn)。
除直接收購(gòu)成熟物業(yè)之外，今年，外資參與拍地、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的大單也不時(shí)出現(xiàn)。
今年1月，美國(guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商“鐵獅門”，以70億元拍得新江灣地區(qū)90萬(wàn)平方米建筑面積的土地。印尼“金光紙業(yè)”名下香港建設(shè)先后以15.2億元收購(gòu)四川北路4街坊108號(hào)地塊(原弘基休閑廣場(chǎng))的六成股份。
從2007年下半年以來，第一批進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資開始出現(xiàn)套現(xiàn)，如花旗、高盛分別出售了在上海的大型辦公物業(yè)。而2006年6月，摩根士丹利以7.6億元收購(gòu)華山夏都苑，轉(zhuǎn)手增值額超過50%，也表明多年來只進(jìn)不出的大摩開始將投資變現(xiàn)。
有分析指出，一些國(guó)際大投行近期套現(xiàn)行為可能與為彌補(bǔ)次貸危機(jī)損失有關(guān)。此次套現(xiàn)不僅涉及中國(guó)，還包括日本、東南亞等其他國(guó)家。其實(shí)，“套現(xiàn)并非意味著外資撤離中國(guó)，而且他們也沒有必要撤退?！?月29日中午，一位有著十多年經(jīng)驗(yàn)的研究人士告訴記者。
據(jù)他了解，已有外資開始購(gòu)買股票、房地產(chǎn)之外更具有投資價(jià)值的投資品，如金礦、企業(yè)法人股等。在銀根抽緊之際，外資還會(huì)向一些優(yōu)質(zhì)民企提供資金，期待日后通過債轉(zhuǎn)股方式拿到企業(yè)的股權(quán)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)對(duì)外資在房地產(chǎn)業(yè)的變化加強(qiáng)監(jiān)控，不僅要適當(dāng)提高“門檻”，控制外資流入的規(guī)模和速度，同時(shí)要關(guān)注外資在短期內(nèi)大規(guī)模撤離，可能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)。
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