2007年珠三角城市的地價、樓價的狂歡，在2008年顯然無力繼續(xù)。前日舉行“國際不動產(chǎn)高峰論壇”上發(fā)布了《廣東省城市地價報告》，對各城市的地價情況進行預(yù)測。珠三角城市的地價和樓價情況究竟如何？現(xiàn)在的房價是否調(diào)整到位？本報選取了珠三角幾個指標性城市——深圳、佛山、惠州和江門，對其從去年9月份到現(xiàn)在的樓價情況和土地供應(yīng)情況進行了解分析。
在這個夏季，珠三角城市的樓市，普遍感覺到冷空氣來襲：土地流拍情況頻頻發(fā)生，各地樓價普遍回調(diào)，有些樓盤的降幅甚至達到了50%。
從土地推出的情況來看，全年深圳僅推少量居住用地，而且上半年來，多塊居住用地流拍，截至昨天，今年以來，深圳總共只有兩塊居住用地于今年4月8日和11日成功掛牌出讓，而樓面地價分別跌至6800元/㎡和3400元/㎡；佛山的情況也并不理想，上半年市中心準備推出的大型地塊也遭遇流拍；2008年上半年，江門市只舉辦了一次商業(yè)住宅建設(shè)用地拍賣會，拍賣一塊由廢舊工廠改造的商業(yè)建筑用地，但由于沒有開發(fā)商進行競標而流拍。
土地市場的冷清，同樣也影響到樓市的成交情況，從2月份開始，深圳樓價連續(xù)下調(diào)，最新報出5月份的均價為11014元/㎡；而佛山的樓價持續(xù)在5字頭徘徊，在4月份甚至出現(xiàn)了5209元/㎡的樓價，比去年11月份樓價最高峰時的6822元/㎡銳減了1/4左右；深受深圳影響的惠州樓價也是深度潛水，惠城區(qū)6月份商品房網(wǎng)上預(yù)售均價為4850元/㎡，比去年最高峰時的6245元/㎡下降了1/4左右。
江門
今年主推城中村改造用地
江門樓市一直被認為是珠三角地區(qū)的樓市洼地，電梯洋房的樓價一直維持在2000元左右的低水平，但從2006年開始，隨著外來大型房地產(chǎn)商的登陸，江門樓價迅速攀升，在最火爆的2007年，部分樓盤的電梯洋房的樓價已經(jīng)攀升至5000元左右，去年全年的均價為3436元/㎡。目前，由于交易量的持續(xù)下降，江門的樓價正在振蕩調(diào)整，但短時間內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模降價的可能性不大。
“到目前為止，江門還沒有成功拍賣出一塊商業(yè)住宅建設(shè)用地?！睋?jù)江門市國土資源局土地利用管理科的楊小姐介紹，2008年上半年，江門市只舉辦了一次商業(yè)住宅建設(shè)用地拍賣會，拍賣一塊由廢舊工廠改造的商業(yè)建筑用地，但由于沒有開發(fā)商進行競標而流拍。
目前雖然即將有兩塊城中村改造的住宅用地推出市場，不但面積小，地段相對比較差，按照城市規(guī)劃的要求，還不能建成高層洋房，因此價格比較低。楊小姐表示，今年推出市場的土地將會以城中村改造用地為主，面積大部分為6000平方米到20000平方米之間。
深圳
主要以消化存量土地或舊城改造用地為主
進入2008年，深圳樓市出現(xiàn)連續(xù)多月的“量價齊跌”局面，居住用地出讓也遭遇連續(xù)流拍的重創(chuàng)。截止到昨天，今年以來，深圳總共只有兩塊居住用地于今年4月8日和11日成功掛牌出讓，樓面地價分別跌至6800元/平方米和3400元/平方米。
深圳市土地房產(chǎn)交易中心資深工作人員告訴記者，原流拍的多塊居住用地是否再重新掛牌出讓還要進一步看市場是否轉(zhuǎn)暖的情況，初步計劃，今年下半年深圳將推出少量居住用地出讓，主要將集中在深圳特區(qū)外。
由于到目前為止，深圳樓市預(yù)期轉(zhuǎn)暖的情況不明顯，樓市調(diào)整仍在繼續(xù)，預(yù)計今年居住用地出讓的“地王”價格很難超過去年。同時，受深圳土地資源供給有限影響，未來特區(qū)內(nèi)將主要以消化存量土地或是舊城改造用地為主，在特區(qū)外推出的用地絕對數(shù)量也將呈減少趨勢。
深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局測算小組分析指出，從市場角度來看，目前深圳房價的下跌是對近幾年來房價增長過快的一種調(diào)整，隨著房價的逐步回落，表明房地產(chǎn)在逐步回歸理性。從整體來看，未來一段時間內(nèi)，深圳市房地產(chǎn)市場仍然處于發(fā)展調(diào)整階段。
佛山
樓市過剩樓價長時間在“5字頭”徘徊
根據(jù)佛山市建設(shè)局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月份，佛山的樓價都在5字頭徘徊，成交均價都比去年最高的樓面地價還要低幾百元，在4月份甚至出現(xiàn)了5209元/㎡的樓價，比去年11月份樓價最高峰時的6822元/㎡的樓價銳減了1/4左右。
自從去年9月份出臺房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策以來，佛山樓市無論是成交量還是成交均價，都出現(xiàn)了變化。
成交量下降，是否意味著佛山樓市將出現(xiàn)樓市供過于求的局面？有媒體甚至報道，佛山每年新增家庭為1.79萬戶，每戶購買100平方米的房子，每年可消化179萬平方米的房子，與佛山1000萬平方米的供應(yīng)量有很大差距，佛山將面臨住房過剩的情況。情況是否果真如此呢？
佛山市房協(xié)市場研究專業(yè)委員會主任駱儀克稱，佛山的市場與其他城市有一定區(qū)別，佛山主要置業(yè)人群都是二次甚至多次置業(yè)者，僅僅用新增家庭的數(shù)量來判斷佛山的住房需求，顯然是不合適的。而至于是否會出現(xiàn)供過于求的情況，在他看來，開發(fā)商也會根據(jù)市場情況進行房產(chǎn)銷售，不會不管市場而盲目進行開發(fā)，在銷售淡季的時候，供應(yīng)量也會有所減少，供需時間的關(guān)系，會在不斷調(diào)整中趨向平衡。
惠州
超過130萬平方米的待售存量
深惠一小時生活圈效應(yīng)和深圳房價高企使相鄰最近的惠州得益，但深圳樓市的降溫也使惠州“感冒”不輕。
據(jù)統(tǒng)計，目前惠州市區(qū)存在著超過130萬平方米的待售存量，而且今年惠州市區(qū)計劃建設(shè)的商品房面積有900多萬平方米，但現(xiàn)在每月銷售量均在不足千套的水平徘徊，由此可見，今年惠州市場上商品房的積壓情況將十分嚴重，開發(fā)商也將面臨更嚴峻的考驗。
惠州市房協(xié)副會長劉小波表示，惠州本土市場已趨于飽和，市場沒有打開，市民觀望情緒嚴重，現(xiàn)有在售樓盤可能要3~5年才能消化。
深圳銀行業(yè)內(nèi)人士駁斥“千億斷供”之說
稱全市房貸不良率0.67% 但今年上半年全市大部分銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)呈現(xiàn)負增長新聞背景
近日，一篇名為《斷供已過千億次貸危機浮現(xiàn)》的博文在網(wǎng)絡(luò)上熱傳，作者“風(fēng)語的天空”寫道，雖然“進入5月深圳房地產(chǎn)市場平均每天的成交量在300套以上”，但“這僅僅是一種假象，在這種假象下面，隱藏著巨大的次貸危機”。
“風(fēng)語的天空”稱，根據(jù)去年某銀行總的放貸額和蛇口片區(qū)所占的貸款比例進行估算，估計該銀行目前在個人住房貸款這一項上所產(chǎn)生的壞賬，就已經(jīng)達到200億?！耙患毅y行所產(chǎn)生的壞賬就達200億，那深圳這么多家銀行，壞賬最保守估計也過千億?！?/p>
據(jù)《深圳商報》報道，近期不少外地媒體紛紛熱炒“深圳千億房貸斷供”的消息。近日，記者走訪多家商業(yè)銀行，面對“斷供千億元”說法，不少銀行業(yè)內(nèi)人士直斥“荒唐！”深圳全市房貸余額2200多億元，不良率只有0.67%。
去年開始
防范房貸風(fēng)險
在受宏觀調(diào)控政策和市場自身規(guī)律作用下，連續(xù)三年大幅上漲的深圳房價在2007年第4季度開始出現(xiàn)全面調(diào)整。深圳曾作為中國城市房價勁漲“兵團”中的領(lǐng)軍者，現(xiàn)在成為全國城市中跌幅最大的一個。
與此同時，受2007年9月末央行同銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的“二套房貸政策”出臺和房屋交易量的減少的影響，深圳房貸市場開始呈現(xiàn)負增長。有銀行業(yè)內(nèi)人士透露，今年深圳全市各項貸款增加均不大，其中個人住房貸款減少則更加明顯。今年上半年全市大部分銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)均呈現(xiàn)負增長，也就說，銀行貸出去的房貸還沒有收回來的房貸資金多。
某股份制銀行一支行行長稱，因一手樓目前定價相對較低，銀行所承擔的風(fēng)險較小，一手房貸還相對容易接受申請。而該行對二手樓審批較嚴，目前該支行幾乎暫停二手房個人按揭貸款。而房貸轉(zhuǎn)按揭、加按等非交易性房貸，幾乎所有銀行都停辦了這類業(yè)務(wù)。
有銀行房貸業(yè)內(nèi)人士稱，自2007年9月27日，我國實施了房貸新政和貸款規(guī)模調(diào)控政策，銀行向房地產(chǎn)領(lǐng)域輸入的資金流量迅速減少。2008年起銀行抬高房貸門檻，房貸量保持在低位。
違約情況確實存在
“近期確實出現(xiàn)客戶斷供，但這一比例是比較小的。”一銀行房貸相關(guān)人士稱。
據(jù)多家銀行介紹，由于房地產(chǎn)價格持續(xù)下跌，導(dǎo)致一些供樓者、尤其是炒家處于被動境地，但他們不會輕易斷供。一位行長介紹，他們有一客戶，共有11套房在供，房價下降后，他及時賣出兩套，大大減輕了供樓的負擔。這位客戶表示，如果房價繼續(xù)降，就再出手一兩套。據(jù)了解這是眾多炒家的應(yīng)急模式。而那些正常的買房自住者，就更不會輕易斷供。
有銀行人士透露，不少投資客非常聰明，比如，他們連續(xù)兩個月不還房貸，但到第三個月又還一次。那么銀行只有再等三個月后，才能進入貸款追討程序。而這些投資客往往是隔2個月還一次貸款，這也讓銀行很為難。對此，有專家稱，“這種技術(shù)性的違規(guī)也反映了部分投資客對深圳房價還持觀望態(tài)度，待房價企穩(wěn)后，他們是不會選擇斷供的”。
記者了解到，房子下跌不超過30%，如客戶違約后，銀行收回房子拍賣所得還是可以彌補這個房貸。但房貸違率上升也不是銀行愿意看到的。因此，通常一旦出現(xiàn)客戶不正常還款，銀行都會主動打電話詢問。如客戶提出斷供，銀行都會勸說客戶繼續(xù)供樓。不過，有業(yè)內(nèi)人士擔憂地稱，“如果房價繼續(xù)下跌，違約率肯定會進一步上升，客戶斷供的情況也會增加，不良貸款肯定也會進一步增加?！?/p>
去年二季度發(fā)放的房貸風(fēng)險最大
據(jù)了解，去年深圳個人住房貸款增長迅速，2007年個人新增住房貸款占2007年房貸余額的一半多。有業(yè)內(nèi)人士稱，2007年貸款購房戶中多次置業(yè)比例較2006年增長接近一成多，投資比例較2006年有所增加，尤其在2007年的4~7月份市場成交高峰期，房價不斷創(chuàng)新高且投資者紛紛跟風(fēng)入市，這段時期入市的購房者對價格下跌的承受力相對較差。
一業(yè)內(nèi)人士透露，今年4月相關(guān)監(jiān)管部門還要求各商業(yè)銀行做了房貸壓力測試，即深圳房價以2008年4月為基數(shù)在下跌10%、20%、30%的條件下銀行個貸不良額的變化情況。經(jīng)過壓力測試，業(yè)內(nèi)普遍認為，深圳銀行歷史上經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫的洗禮，風(fēng)險管理能力均較以前有了大幅提高，房地產(chǎn)信用風(fēng)險尚處于可控范圍(記者劉暢、黃國金、黃文生、秦仲陽、歐陽媚峰)
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