發(fā)軔于2003年的個(gè)人合作建房計(jì)劃，雖然至今還找不到成功的先例，但在高房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)困擾下，依然像一根救命稻草，被部分渴求“居者有其屋”的社會(huì)中低收入者牢牢拽住。歲末年初，個(gè)人合作建房的熱潮再一次在許多城市蔓延開(kāi)來(lái)，包括成都。
2007年伊始，成都個(gè)人合作建房卷土重來(lái)，迅速成為各界熱評(píng)的對(duì)象。如果說(shuō)2005年成都那場(chǎng)合作建房運(yùn)動(dòng)尚屬前衛(wèi)，那么到了2007年，時(shí)機(jī)又是否成熟了呢？
“我們有可能成為先驅(qū)”
“他們是‘先烈’，而我們有可能成為先驅(qū)?！痹诤笞娱T(mén)二手房交易中心三樓一間看起來(lái)有點(diǎn)局促的辦公室里，成都新一輪合作建房的發(fā)起者劉臧秦躊躇滿志地告訴記者。
劉所指的“他們”，應(yīng)該就是兩年前那場(chǎng)不歡而散的合作建房的嘗試者們。
2005年1月14日，成都的執(zhí)業(yè)律師王勁夫通過(guò)媒體發(fā)起“個(gè)人合作建房”倡議，其核心思路是：數(shù)百、上千家庭自行以成本價(jià)集資建房，在房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高的情況下，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想。這個(gè)倡議短期內(nèi)就形成了巨大共鳴，響應(yīng)者甚眾，并很快成立了一個(gè)“合作建房委員會(huì)”開(kāi)始運(yùn)作，還給項(xiàng)目取了一個(gè)頗有意味的名稱——大同家園，意為大家共同建設(shè)自己的家園。誰(shuí)知好景不長(zhǎng)，僅僅過(guò)了68天，首倡者王勁夫再次通過(guò)媒體宣布：正式退出成都合作建房組委會(huì)。隨后，由于主要組織者之間的矛盾，成都首例“個(gè)人合作建房”計(jì)劃擱淺，并很快淡出公眾視野。
在劉看來(lái)，2005年的那場(chǎng)合作建房運(yùn)動(dòng)，無(wú)論是政策條件還是市場(chǎng)環(huán)境，都不夠成熟，因此孤掌難鳴，而現(xiàn)在“天時(shí)地利人和”，各方面條件都已相對(duì)成熟，搞合作建房的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。更為重要的是，現(xiàn)在在運(yùn)作模式上有了新突破，因此，他認(rèn)為成功的可能性極大。
“倒過(guò)來(lái)，把握更大”？
“以前是先設(shè)定模式，再找合作者，然后再找產(chǎn)品，而我們現(xiàn)在倒過(guò)來(lái)了，先推出產(chǎn)品，再找客戶，把握更大?！毖哉Z(yǔ)之間，劉臧秦不無(wú)自信。在他看來(lái)，這就是勝算的關(guān)鍵。
抽象的夢(mèng)想描繪總不如現(xiàn)實(shí)的東西實(shí)在，更讓人信服。因此，劉臧秦在發(fā)起合作建房倡議后，著手辦的第一件事，就是解決產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的第一道坎：土地。幾經(jīng)周折之后，終于在城南華陽(yáng)覓得一塊4畝多的土地。他認(rèn)為，這是“突破性的進(jìn)展”，“標(biāo)志著我們已經(jīng)走在全國(guó)合作建房運(yùn)動(dòng)的前列”。
記者按圖索驥，在天府大道末端外，沿山路步行約半小時(shí)后，終于找到了該地塊。放眼望去，在一片池塘邊沿，就是地塊所在地，四周遍是農(nóng)田農(nóng)舍，在冬日慘淡的日光下，頗顯荒涼。但是，按照劉的構(gòu)想，該地塊將修建一棟小高層電梯公寓，總建筑面積約8000平方米，住房在80套左右，單價(jià)約2000元/平方米，比市面價(jià)便宜三分之一。
解決了產(chǎn)品問(wèn)題，接下來(lái)要做的事情，就是湊足80名左右的合作者。以目前征集的意向合作人數(shù)計(jì)算，還差一半。
劉藏秦說(shuō)，征集夠合作者后，大家就共同出資，成立房地產(chǎn)公司，招聘專業(yè)房地產(chǎn)人員經(jīng)營(yíng)管理，隨后的運(yùn)作，一切以《公司法》為準(zhǔn)繩，跟市場(chǎng)上成百上千的房地產(chǎn)公司一樣。唯一不同的是，公司的股東就是購(gòu)房者，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)不以盈利為目的。在他看來(lái)，合作建房已經(jīng)勝利在望。
然而，就在此時(shí)，來(lái)自其他城市同道者的消息，卻讓人無(wú)法樂(lè)觀。
公司——合作，不能含糊
年前，合作建房在溫州率先突破瓶頸，通過(guò)“招拍掛”順利拿到了土地。然而，不久之后，溫州房管局公開(kāi)表態(tài)，認(rèn)為合作建房“有一些做法是違規(guī)的，有些地方涉嫌欺詐”，一下將人們心頭那點(diǎn)希望的火星澆滅。
這時(shí)，劉臧秦也面臨著成都房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和專家的質(zhì)疑。一個(gè)爭(zhēng)議的核心問(wèn)題，就是這種個(gè)人合作建房形式，在監(jiān)管和規(guī)范上還是一個(gè)政策空白，如何保證其運(yùn)作的規(guī)范和安全？
劉臧秦認(rèn)為，這次合作建房與以往最大的不同在于法律主體是房產(chǎn)公司，一切操作均依據(jù)《公司法》。但這一點(diǎn)首先就遭到質(zhì)疑。省社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員蔣華東認(rèn)為，這種形式不再是合作建房，只能叫“入股公司建房”，這次合作建房實(shí)際上只是借用公司的形式出現(xiàn)的，法人基礎(chǔ)、公司的責(zé)權(quán)利等方面都有很大不同。而真正意義上的合作建房是建立在協(xié)議基礎(chǔ)上，而不是法人基礎(chǔ)上，絕對(duì)不能含混“合作”和“公司”兩個(gè)概念。
蔣華東羅列了一大堆問(wèn)題：
1、建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，由誰(shuí)負(fù)責(zé)？
2、對(duì)于可能出現(xiàn)的半拉子工程，大家有沒(méi)有足夠的心理準(zhǔn)備？
3、房子建好后，如何分配？不同的樓層朝向，怎么定價(jià)？
4、合作建設(shè)的房子，如何再上市？
……任何一個(gè)看似細(xì)小的問(wèn)題解決不好，都可能引起糾紛、訴訟、官司。
因此，蔣華東認(rèn)為，政府應(yīng)該對(duì)合作建房明確一些最基礎(chǔ)的監(jiān)管法規(guī)。比如說(shuō)，合作建房是面向中低收入群體的，合作者若要購(gòu)置多套投資，必須進(jìn)行限制；對(duì)于交易的規(guī)則、稅收等，政府也要明確出來(lái)；合作建房的組織機(jī)構(gòu)、章程制定、集資方式及其管理辦法、成本管理、風(fēng)險(xiǎn)防范以及房屋資源分配等等，都必須在政府監(jiān)管下有初步的辦法才行，這樣才可能使這種住房保障的補(bǔ)充方式之一真正生長(zhǎng)起來(lái)，實(shí)行起來(lái)。
專家：缺乏引導(dǎo)
然而，僅有監(jiān)管者是不夠的，在專家看來(lái)，當(dāng)前“合作建房”還缺乏政策規(guī)劃層面的引導(dǎo)。
合作建房最早出現(xiàn)在19世紀(jì)的歐洲，在世界上80多個(gè)國(guó)家，有10多萬(wàn)個(gè)合作組織。在一些國(guó)家，它甚至成為住房建設(shè)、銷(xiāo)售和管理的主要形式。為什么在我國(guó)合作建房現(xiàn)在連初級(jí)階段都算不上呢？其中一個(gè)重要前提是，這些國(guó)家在政府政策、規(guī)劃層面有積極引導(dǎo)。
蔣華東認(rèn)為，相關(guān)部門(mén)在法律法規(guī)、土地規(guī)劃、土地稅收和其它優(yōu)惠上，給予一定程度的安排和考慮，同時(shí)明確服務(wù)對(duì)象和內(nèi)容。有了這個(gè)前提，合作建房才能取得實(shí)質(zhì)性的突破和進(jìn)展。 本報(bào)記者 伏永安
|
