作為一個20多年工齡的老共產(chǎn)黨員、政府公務員，劉革學除了其工作之外，還是一個業(yè)余作家，出版了大量的作品，沒想到讓他成為社會關注焦點的，既不是因為他的工作，也不是因為他的作品，而是他一個比較“自私”的想法———由于想住得舒適點，于是想到了買房子。因為市場上面沒有他承受得起的房子，因而想到了集資建房。
正是這個無心插柳的“行為藝術(shù)”讓劉革學成為眾人矚目的焦點，眾多中低收入購房的希望所在。
“合作建房是有法律依據(jù)的”
1月17日下午，劉革學應邀赴天津電臺經(jīng)濟臺聚焦房地產(chǎn)節(jié)目就合作建房做了一期直播，節(jié)目之前就有人打電話到電臺要求報名，節(jié)目中直播間的熱線電話不斷，節(jié)目現(xiàn)場的兩部聯(lián)系電話都打爆了，要求報名、繳款的超過200人，當天辦理民生銀行帳戶的多達30多人。由此引起很多人的疑問：這種行為是不是變相集資？
“這不應該叫集資建房，確切的說法是合作建房”，劉革學明確地說。他認為，非法集資是非集資對象以盈利為目的，而合資建房是購房者聯(lián)合起來的消費行為，是為解決和改善自己住房的消費行為，不存在非法集資，所以稱之為合作建房更加合適。
劉革學指出，在中國，集資建房和合資建房有法律依據(jù)，《經(jīng)濟住房管理辦法》當中便明確指出，集資建房應納入經(jīng)濟建房的統(tǒng)籌考慮、統(tǒng)一規(guī)劃?！霸诜績r居高不下、房價缺乏透明度的情況下，也應該允許老百姓探索一種或者多種解決住房問題的途徑。”劉革學如是說。
為了合作建房，劉革學研究了大量的資料。據(jù)劉革學介紹，合作建房在國外是一種流行的解決住房問題的模式，在英國最早出現(xiàn)，有100多年歷史，在各發(fā)達國家都存在。合作建房在地產(chǎn)市場中占的比例一般在10%左右，社會主義運動的發(fā)源地德國程度最高，達到30.9%，“它是完全合法的，正當?shù)?，也有利于解決中等收入工薪階層的住房問題”。
“比團購取得更大的實惠”
從北京發(fā)端的合作建房活動，現(xiàn)在已經(jīng)呈現(xiàn)燎原之勢，深圳、溫州等地也出現(xiàn)了合作建房活動，不過多為“但聞樓梯響，不見人下來”，除了溫州、深圳之外，真正操作成功的案例非常少。采用何種方式運作，是擺在天津合作建房者面前最大的問題。
對于發(fā)展模式的問題，劉革學等人進行了仔細的研究，2007年1月29日晚上，劉革學及另外十個發(fā)起人、參與者，以及投資公司、銀行開會研究，討論操作方式的問題?！按蠹医?jīng)過長時間熱烈的討論，最后覺得深圳的合作建房可操作性更強一些，效率更高一些，風險周期控制都比較好。”劉革學所說的深圳，合作建房采取“參加競拍，盤活爛尾樓”的方式進行，被購房者稱之為深圳模式。劉革學等人在深圳模式的基礎上，結(jié)合天津的情況，進行了深入的探索。
“我們的設想是：第一，考慮將大家聯(lián)合起來，委托投資公司尋找、購買在建或者是將建的樓盤，比如說我們現(xiàn)在需要四、五萬平方米，大的開發(fā)商開發(fā)項目面積遠遠要超過這個數(shù)字，有幾十萬平方米甚至更大。我們想到時候找一家合作的地產(chǎn)公司，從里面分兩、三棟樓，以集團名義購買，規(guī)劃沒有做之前可以提出意見，讓它的設計更符合我們的需求。如果規(guī)劃做了也不要緊，按照新政的政策要求，我們就要90平方米以下的房子?！?/p>
這種模式類似于團購，或者可以稱之為團購升級版。劉革學認為，這種操作能夠?qū)崿F(xiàn)和開發(fā)商的雙贏，“我們在那里面選擇一部分集體購買，給開發(fā)商省下投資風險、銀行的利息，減少了管理費用，省下銷售提成、營銷費用”，而這些節(jié)省出來的成本空間，能夠優(yōu)惠給購房者，讓購房者得到實惠?！巴瑫r由于在購買之前我們已經(jīng)集資，還可以減少開發(fā)商的資金壓力，開發(fā)商何樂而不為呢？”
這個方案在合作建房的參與者中也得到認同。合作建房參與者王建栓先生認為，“合作建房既是建房者又是最終的購房者，從價格上來說，會比團購取得更大的實惠”。
“陽光是最好的殺菌劑”
目前由劉革學發(fā)起的合作建房每個人的出資額為10萬元，隨著參與者的增多，這個數(shù)額將如滾雪球一樣越滾越大。在目前社會誠信缺失的情況下，隨著大量資金的匯入，資金監(jiān)管也成為了目前市民相當關注的一個問題。
對這個問題，劉革學非常坦蕩：“需要澄清一下，我是發(fā)起人之一，發(fā)起人不光我一個，每一個發(fā)起人到時候也要按我們的合作建房的方案拿出10萬元的資金，每一個都是公平的投入到建房合作中，由法律程序監(jiān)控。到時候會簽字，不是把錢交給我個人，你交給我我也不能收，我不愿意承擔這種風險，這是我們集體聯(lián)合起來做的事情?！?/p>
劉革學也承認，如果將錢交給個人風險確實很大，“我們想交給一個有資質(zhì)的、有誠信、有運作能力和有這方面興趣的專業(yè)公司去運作。我們前期聯(lián)系有投資公司，到時候每個人和這家投資公司簽協(xié)議：我給你10萬元，到時候你給我提供30萬元、40萬元的住房，如果是團購價格還可以高一些”。
劉革學并不認為這種方式的風險很大，“做任何事情都會有風險，關鍵是建立資金控制的制度，大家共同監(jiān)督，凡事事在人為”，劉革學介紹，一般開發(fā)商有專門的監(jiān)理公司去監(jiān)理工程，而“我們比他們還有一個優(yōu)勢，我們可以成立自己的監(jiān)理小組，假如發(fā)起人有400人，分成四個組，每組成立一個監(jiān)理小組，推出代表來監(jiān)督，這樣就是雙保險了”。
劉革學用了一個富有詩意的比喻表達了他對于風險控制的看法：“陽光是最好的殺菌劑”，他希望“大家共同參與、共同監(jiān)督，共同作主”，他堅信公平、公正、公開的操作能夠最大限度地規(guī)避風險。
對于這種操作方式，華廈博成策劃總監(jiān)康軍認為，這樣操作也要求開發(fā)商有社會責任感，而且開發(fā)商內(nèi)部財務比較清楚。同時銀行對于資金的監(jiān)管比較到位，通過多方合力來將這個事情辦好。
“現(xiàn)代雷鋒”
目前，暫命名為“家園”正在緊鑼密鼓地推進，劉革學透露，其區(qū)域限定在河東、東麗兩區(qū)。和我們印象中的“知其不可為而為之”不一樣，劉革學堅毅而自信，更多的人開始加入到合作建房的行列來，并對此給予了較高的評價。
合作建房者劉德柱先生說，“我覺得集資建房是很好的一件事情，比較符合和諧社會的要求，……我希望它成功，我抱有很大的希望。”劉德柱甚至給劉革學取了一個啼笑皆非綽號：“現(xiàn)代雷鋒”———雷鋒其實也不是古人。
社會心理專家王旭認為，在法國十萬美元可以買到一處不錯的房子，比北京、上海還要便宜。從這方面考慮的話，合資建房至少是一個有效的補充，無論它將來是不是能取得成功，至少是一種解決矛盾的方法。
附記
整個采訪結(jié)束后，印象深刻的是：劉革學，這位自稱“住的房子是30多平方米，冬天沒有暖氣”、20多年工齡的共產(chǎn)黨干部，從車棚推出自行車，很從容地走向回家的路。
推進存在四大難點
溫州模式、深圳模式、鄭州模式的相繼成功，對在全國各地分別發(fā)起個人合作建房的人來說，無疑是一劑強心針，以至于在短短幾個月內(nèi)，多個城市再度掀起高潮。但在采訪中，記者聽取多方觀點發(fā)現(xiàn)，目前無論是哪一種模式，在全國范圍內(nèi)存在的幾大普遍問題已成為導致個人合作建房躊躇不前的關鍵所在。
一、合作者之間的法律關系
“我覺得個人合作建房過程中，合作者內(nèi)部的協(xié)調(diào)是最大的難點，眾口難調(diào)，意見不統(tǒng)一很容易造成麻煩，導致操作停滯?！边@是天津市個人合作建房參與者之一，天大建筑設計院王建栓的最直白表述，同樣也是愿意嘗試個人合作建房的各合作單位，包括投資公司、開發(fā)商、建筑單位等的最基本顧慮，畢竟在投資參與者之間沒有形成有效的法律關系的情況下，松散組織帶來的必定是更大的風險。
北京個人合作建房發(fā)起人孟憲生介紹，使個人合作建房參與者形成有效法律組織的最好方式是成立“個人合作建設住宅合作社”。合作社既是有效法律機構(gòu)，同時又是非盈利性組織，在稅費上可以得到減免。在歐美國家，合作社是最為成熟和常見的運作組織。但是目前在我國“個人合作建設住宅合作社”的形式還并未得到充分的認識，在國內(nèi)很多地方也沒有得到相關部門的批準。其次，在合作社不被允許的情況下，可以采用信托或者是合伙人委托的形式。而后者的關鍵是建立合作者之間的信任和合理的表決機制。
目前，本市個人合作建房發(fā)起人劉革學表示，天津計劃的操作模式即是合伙人委托，下一步將把所有參與人分為若干個小組，每個小組各自產(chǎn)生代表，在重大決議時，由這些代表商議表決，類似于我國公民通過人民代表大會行使自己的權(quán)力，通過這個工作努力完善合伙人的代表和表決機制。而有關專家提醒，在受委托的投資公司進入實操階段的時候，還應制定詳細的，對參與人權(quán)利和義務的規(guī)定，以加強約束性。
二、地方政府支持與否，及支持程度
雖然說“形式不重要，省錢才是目的”，但團購能夠省下的錢畢竟很有限，個人合作建房的誘惑力在于拿到土地的基礎上，省下稅費、營銷費用和利潤。而這些都需要相關政策的支持。
首先是拿地。我國相關法律規(guī)定，中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照規(guī)定取得土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。但從實操層面看，房地產(chǎn)畢竟是資金密集型行業(yè)，個人合作建房成立或委托的機構(gòu)融資能力有限，在土地拍賣中并不占優(yōu)勢，深圳的屢戰(zhàn)屢敗已經(jīng)足以說明問題。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認為，既然個人合作建房屬于對解決中低收入者住房問題的一種探索，那么其土地出讓應該參照其它社會保障型住房的用地出讓政策，只有這樣才能降低個人合作建房的拿地門檻。其次是個人合作建房有效機構(gòu)的成立也離不開政策的支持，如批準成立非盈利性機構(gòu)，以減免營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等等。
在我國，對于個人合作建房法律上沒有明確否定，也沒有明確肯定，由于缺少明確詳細的法律條文依據(jù)，因此政府對個人合作建房行為明確表態(tài)支持與否相對比較困難。政府和發(fā)起人都是在摸著石頭過河。
本市國土房管局有關人士表示，目前劉革學發(fā)起的個人合作建房，方案還不是很成熟，缺少必要的避險機制，如果政府出面支持，社會風險很大。但目前正密切地關注。
三、融資和資金監(jiān)管
通過近兩年的摸爬滾打，云南個人合作建房聯(lián)盟的發(fā)起人崔建群終于明白“個人合作建房的最大障礙是資金”。
第一是融資。按照劉革學的方案，參與人每人在興業(yè)銀行賬戶內(nèi)打入10萬元作為項目運作的前期資金，即使達到方案中描述理想狀態(tài)，即以參與者達到500人計算，前期啟動資金共有5000萬元。據(jù)開發(fā)商介紹，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，5000萬元可能連交足土地出讓金都不夠。這就需要合作的開發(fā)商(或稱房地產(chǎn)服務商)具有足夠強的品牌和信貸能力。
第二是資金的監(jiān)管。但是南開大學經(jīng)濟學博士劉玉錄指出，劉革學的做法是個人合作建房行為中資金風險控制方面的一大進步，但監(jiān)管力度還是不夠。資金監(jiān)管要想行之有效，必須有公立權(quán)威的第三方監(jiān)管機構(gòu)。別說是合作人代表，即使是正規(guī)注冊的法人企業(yè)，簽字后攜款潛逃的事情也曾發(fā)生過，2006年的二手房中介風波即由此而起。所以，在個人合作建房行為的資金監(jiān)管方面，政府也需引起高度重視。這方面的政策不明朗，同樣會成為個人合作建房探索中的阻力。2005年西安由熊暉發(fā)起，原先談好的兩家進行資金監(jiān)管的金融機構(gòu)由于政策不明朗而相繼退出就是明證。
四、專業(yè)人才缺乏、成本控制不易
房地產(chǎn)開發(fā)是綜合性較強的行業(yè)，在資源整合方面要求非常高，并非單純靠設計公司、建筑公司、監(jiān)理公司配合就能夠完成的，縱觀全國各地的個人合作建房發(fā)起人和參與者，雖不乏建筑界、法律界人士，但普遍缺少的房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)人才。天津委托的亦不是房地產(chǎn)開發(fā)商(或服務商)，而是投資商，專業(yè)度相對欠缺。
專業(yè)人才的欠缺帶來的直接風險就是成本控制不力。個人合作建房可以不要利潤，但不能避免成本控制。由于個人合作建房相對開發(fā)體量小，無法形成規(guī)模效應，控制不好有可能導致的結(jié)果就是個人合作建房的成本大大超過樓盤專業(yè)化開發(fā)的成本。
溫州個人合作建房雖然已成功拿地，但離成功交房也還很遙遠。因此專家建議提升專業(yè)度和盡量減少中間環(huán)節(jié)也是個人合作建房行為應該注意的。
開發(fā)商：風險難控有待商榷
對于劉革學提出的“定購”模式，不同的開發(fā)商反應大相徑庭。接手還是不接手，這是個問題。
贊成者認為宏觀調(diào)控的壓力使開發(fā)商更多元地去尋找合作方式，利潤比原來低，但卻是一種嘗試。
新延置業(yè)副總經(jīng)理江華：如果有這種業(yè)務，我們公司愿意合作。隨著宏觀調(diào)控的加強及有關政策：70/90小戶型的戶型制度，稅費改革一一落實，房地產(chǎn)開發(fā)風險加大，開發(fā)商的利潤空間越來越小，中小開發(fā)商的生存空間受到擠壓。而和合作建房者的組織合作，將節(jié)省大量的人力物力、財力，而將主要精力放在工程質(zhì)量、規(guī)劃設計上去，這樣雖然利潤低一點，但是利潤有保證，還是值得一做。
世界500強企業(yè)雅高酒店管理集團投資總監(jiān)謝皓明確表示這是一件好事，對于追求固定投資回報的房地產(chǎn)企業(yè)來說比較具有吸引力。
華廈地產(chǎn)營銷總監(jiān)康軍：這種個人集資、委托開發(fā)商操作的方法應該是最行得通的方法。因為做房地產(chǎn)開發(fā)要求開發(fā)商有開發(fā)資質(zhì)，而且由開發(fā)商操作，也是專業(yè)對口———畢竟房地產(chǎn)開發(fā)是一件專業(yè)的事情。
反對者提出質(zhì)疑，主要認為定購無法保證個人合作建房的初衷———房價大幅下降，于開發(fā)商控制風險也不利。
金地集團天津公司總經(jīng)理郝一斌：劉革學提出的是讓房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)服務商，我覺得思路上是沒問題的，而且在成熟條件下，這種轉(zhuǎn)變于房產(chǎn)商也有利，如果已有成形的模式，金地愿意嘗試合作。但是目前在眾多投資人面對一個開發(fā)商的情況下，風險界定尚不易弄清，實不敢接。
天津泰達萬通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理楊泉：雖然萬通提出的定制地產(chǎn)也是服務商角色，但與劉革學提出的定購完全不同。定制地產(chǎn)是業(yè)主提供土地，房地產(chǎn)商作為顧問和執(zhí)行人參與產(chǎn)品建設的管理。而定購實質(zhì)上是提前團購。在現(xiàn)有在建項目中包下幾棟樓，請開發(fā)商代建，地塊為開發(fā)商拍得，企業(yè)運作也仍需交納各種稅費、配套費，定購者能省下的只有開發(fā)商的營銷費用，即使有開發(fā)商愿意再讓一點利潤，加在一起最多也就是5%左右。此外，同一樓盤實行不同價格，不利于開發(fā)商銷售。
天津模式兩點進步
第一，在全國范圍內(nèi)最先提出合伙人委托模式。
“合作住房概念就是大家聯(lián)合起來，委托專業(yè)機構(gòu)或者專業(yè)公司，去定制或者訂購自己所需要的價位、戶型、地點的住房，我想這是幾個比較重要的要件”劉革學說。相比于其他城市，專業(yè)性上有所進步，個人英雄主義色彩也更少。
第二，進一步降低資金風險。
借鑒溫州和深圳的模式，投資人把錢存在銀行。集資階段，個人持有個人的存折。并且設立專款賬戶，進入實操階段則大家把款匯集到專款賬戶，?？顚Ｓ?，選出代表行使簽字權(quán)利，同時銀行要按協(xié)議控制支出，資金的使用必須對所有的參與者公開，接受大家的調(diào)查和質(zhì)詢。
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