自 2009 年國(guó)家提出大規(guī)模開展保障性住房建設(shè)以來，安徽省積極探索保障性住房建設(shè)投融資模式，取得明顯成效。2012 年全省新開工 43.5 萬套、3178 萬平方米，是當(dāng)年計(jì)劃新開工的 108.7%；基本建成 34.4 萬套、2678.9 萬平方米，當(dāng)年完成投資 447 億元。安徽省在加快保障性安居工程建設(shè)的同時(shí)，在體制機(jī)制上努力探索切合實(shí)際的住房保障模式，其中銅陵市在分配制度上的探索和蕪湖市在拓展融資渠道方面的實(shí)踐值得借鑒。

一、住房保障分配制度創(chuàng)新——銅陵實(shí)踐

一是并軌運(yùn)行，全面覆蓋。按照基本住房需求原則，將各類政策性住房并軌，通稱為保障性住房，率先提出城鄉(xiāng)一體化的住房保障舉措，全面覆蓋全市城鄉(xiāng)戶籍的中低收入家庭、新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員、引進(jìn)人才等住房困難群體，消除了“夾心層”。

二是嚴(yán)格審核，合理輪候。在原有的申請(qǐng)、公示的基礎(chǔ)上，建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)和家庭財(cái)產(chǎn)比對(duì)系統(tǒng)，對(duì)兩套信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)審核、定期動(dòng)態(tài)監(jiān)管。對(duì)通過審核的家庭，按照申請(qǐng)登記的時(shí)間順序和住房困難程度實(shí)行輪候。

三是租補(bǔ)分離，分檔補(bǔ)貼。政府根據(jù)保障對(duì)象的收入水平合理確定家庭租金支出，與市場(chǎng)租金差額部分由政府實(shí)行分檔補(bǔ)貼，家庭收入提高后，降低補(bǔ)貼；不再符合保障條件的，停止發(fā)放補(bǔ)貼，從而形成靈活的退出機(jī)制。

四是先租后售，共有產(chǎn)權(quán)。對(duì)于住滿 5 年后，仍然符合保障條件的住戶，可按同地段住房市場(chǎng)價(jià)格的 80%購(gòu)買，享有 80%的產(chǎn)權(quán)，上市轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓收入按產(chǎn)權(quán)比例分成。通過出售既可以回收投資成本，也增加了退出渠道，同時(shí)避免了套利問題。

五是適度持有，保證供應(yīng)。保障性住房持有量根據(jù)保障需求總量、市場(chǎng)租賃住房供應(yīng)量、保障性住房輪候年限確定。當(dāng)市場(chǎng)供應(yīng)充足時(shí)，政府主要負(fù)責(zé)發(fā)放補(bǔ)貼；市場(chǎng)供應(yīng)不足致使租金上漲時(shí)，由政府適當(dāng)增加住房供應(yīng)，保證保障對(duì)象輪候 3 年左右可以租到合適的住房。

二、打造統(tǒng)一融資平臺(tái)進(jìn)行多元化融資——蕪湖實(shí)踐

作為商品住房市場(chǎng)的重要補(bǔ)充，蕪湖市在推動(dòng)保障性住房建設(shè)方面既充分發(fā)揮政府公共財(cái)政的基本職能，同時(shí)也遵循市場(chǎng)化融資的基本規(guī)則，拓展和創(chuàng)新多元化融資渠道。

一是全力打造保障性住房融資新平臺(tái)。2011 年蕪湖市專門成立了宜居集團(tuán)，作為保障房項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的實(shí)施主體，對(duì)全市保障房項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)借統(tǒng)還，持有和運(yùn)營(yíng)保障房產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)及其配套經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)保障房項(xiàng)目滾動(dòng)投入、滾動(dòng)建設(shè)、動(dòng)態(tài)平衡、保值增值。宜居集團(tuán)注冊(cè)資金 80 億元，由市及縣區(qū)兩級(jí)建投公司共同出資組建，并在各縣區(qū)成立保障房項(xiàng)目建設(shè)子公司。截至 2012 年末，宜居集團(tuán)簽訂正式融資合同金額 59.5 億元，累計(jì)貸款 41.5 億元，其中銀行貸款 24.5 億元，融資租賃 17 億元。

二是充分發(fā)揮地方政府傳統(tǒng)融資平臺(tái)功能。市建投公司充分發(fā)揮自身在城建融資方面的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)和創(chuàng)新能力，利用保障房項(xiàng)目和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目積極與各金融機(jī)構(gòu)溝通，多方位擴(kuò)大融資渠道。截止 2012 年末，先后獲得各銀行授信 41.2 億元，另通過發(fā)行企業(yè)債券獲得資金 23 億元。目前正與各金融機(jī)構(gòu)洽談的新增棚戶區(qū)改造項(xiàng)目授信約 30 億元，同時(shí)以“蕪湖市棚戶區(qū)改造一期”項(xiàng)目向銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)發(fā)行 3 年期 20 億元中期票據(jù)，其中用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 16 億元。

三是積極爭(zhēng)取住房公積金貸款和創(chuàng)設(shè)結(jié)構(gòu)化融資產(chǎn)品支持保障性住房建設(shè)。2012 年蕪湖市通過申請(qǐng)已被納入國(guó)家公積金貸款支持保障房建設(shè)試點(diǎn)市，目前已有 5 億元貸款獲批。2012 年 9 月底，興業(yè)銀行為市建投公司承建的光華新村、旭日天都等安置房項(xiàng)目創(chuàng)設(shè)了結(jié)構(gòu)化融資產(chǎn)品，現(xiàn)已陸續(xù)投放了 5 億元，該融資產(chǎn)品為信用方式，期限 2 年，綜合費(fèi)率約為 7%。

四是通過高效運(yùn)營(yíng)保障房資產(chǎn)所形成的現(xiàn)金流覆蓋抵償?shù)狡谪?fù)債。蕪湖市償付保障房債務(wù)的資金來源主要分為保障房出售收益、租金收益以及配套商業(yè)出售收益三塊。經(jīng)過預(yù)算該市在“十二五”末預(yù)計(jì)完全可以用項(xiàng)目本身的資產(chǎn)出售收益和每年的租金收入現(xiàn)金流覆蓋保障房建設(shè)的負(fù)債及財(cái)務(wù)成本。