樓市降價(jià)之火或繼續(xù)蔓延 更大風(fēng)險(xiǎn)可能正在醞釀
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今年春節(jié)后，房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)現(xiàn)象似有愈演愈烈之勢(shì)。肇始于杭州、南京房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)的嘗試，正向更多熱點(diǎn)城市蔓延，廣州、北京等一線城市也未能幸免。在實(shí)質(zhì)性調(diào)控政策未有出臺(tái)背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)的蔓延體現(xiàn)了市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整。不過(guò)，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)信號(hào)的解讀，恐怕還不夠深入，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)還不夠深刻。
在供需關(guān)系的邏輯鏈條中，價(jià)格信號(hào)處于末端。在房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)前，市場(chǎng)往往已先后出現(xiàn)投資過(guò)熱、供應(yīng)過(guò)剩、銷(xiāo)售遲緩現(xiàn)象。盡管價(jià)格信號(hào)可反過(guò)來(lái)指導(dǎo)投資行為，但相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，對(duì)價(jià)格信號(hào)的反應(yīng)相對(duì)遲鈍。一旦發(fā)生普遍的降價(jià)現(xiàn)象，通常意味著區(qū)域內(nèi)房屋供應(yīng)已出現(xiàn)階段性過(guò)剩。
在這種情況下，如市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)一步增加或需求大幅縮減，房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)現(xiàn)象可能觸發(fā)另一個(gè)邏輯鏈條的啟動(dòng)：房?jī)r(jià)下降——房企資金鏈吃緊——樓市崩盤(pán)——金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)壞賬——地方經(jīng)濟(jì)受到拖累。與供需關(guān)系的邏輯鏈條相比，在這種類(lèi)似“多米諾骨牌效應(yīng)”的作用下，房?jī)r(jià)下降引發(fā)的后果往往難以逆轉(zhuǎn)。
今年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)仇保興表示：“房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象將來(lái)會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，但10年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)大的危機(jī)，因?yàn)檫€要解決‘三個(gè)1億人’的問(wèn)題：促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化?！彪m然仇保興的發(fā)言提振了市場(chǎng)信心，但對(duì)區(qū)域性很強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，還不能說(shuō)真地吃下了“定心丸”。
那么，如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)現(xiàn)象呢？一方面，一些三四線城市已出現(xiàn)房屋供應(yīng)過(guò)?，F(xiàn)象，甚至房?jī)r(jià)下跌。由于這些城市體量較小，房?jī)r(jià)變動(dòng)沒(méi)有納入到官方統(tǒng)計(jì)中，只能通過(guò)媒體報(bào)道和民間機(jī)構(gòu)進(jìn)行披露。但是，更大的風(fēng)險(xiǎn)可能正在醞釀。
另一方面，部分一二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)跡象，雖有促銷(xiāo)考慮，也說(shuō)明房?jī)r(jià)已背離市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的真實(shí)狀態(tài)。一二線城市無(wú)疑聚集了大量市場(chǎng)需求，但當(dāng)房?jī)r(jià)超出合理區(qū)間時(shí)，真正有效的需求就會(huì)減少，迫使價(jià)格回歸。對(duì)這部分城市而言，如不能解決供應(yīng)緊張、地價(jià)高企問(wèn)題，更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)現(xiàn)象就會(huì)發(fā)生，可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
的確，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程方興未艾背景下，提及“崩盤(pán)”似乎不合時(shí)宜。不過(guò)，在時(shí)間更早、動(dòng)力更足的城市化初級(jí)階段，海南、溫州、鄂爾多斯均發(fā)生過(guò)樓市崩盤(pán)事件。盡管這些案例背后的種種因素錯(cuò)綜復(fù)雜，但是，這些地方當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)卻與當(dāng)前一些三四線城市有著驚人的相似：投資狂熱、需求乏力。
多年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)習(xí)慣于被稱(chēng)做“政策市”，意思是說(shuō)，除政策調(diào)控頻繁外，還包括有關(guān)部門(mén)多次在市場(chǎng)低迷時(shí)出手救市。多數(shù)市場(chǎng)參與者似乎習(xí)慣了房?jī)r(jià)只漲不跌的邏輯，強(qiáng)化了房地產(chǎn)投資屬性。
值得注意的是，無(wú)論是十八屆三中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》，還是今年的政府工作報(bào)告，都未提出實(shí)質(zhì)性的房地產(chǎn)調(diào)控措施，而是進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)主導(dǎo)的調(diào)控思路。這意味著，市場(chǎng)邏輯將更多地發(fā)揮作用，房?jī)r(jià)漲跌將成為常態(tài)，再次出現(xiàn)部分地區(qū)樓市崩盤(pán)的情況未必如想象中那般遙遠(yuǎn)。