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近日來(lái)，杭州、深圳、武漢相繼發(fā)布房地產(chǎn)收緊新政，預(yù)示著樓市調(diào)控新一輪風(fēng)暴襲來(lái)。據(jù)知情人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者透露，現(xiàn)階段重點(diǎn)調(diào)控名單在之前的北上廣深、天津、南京、蘇州、杭州等16個(gè)城市的基礎(chǔ)上，增加石家莊、南昌、長(zhǎng)沙、青島4個(gè)城市，這也意味著未來(lái)這20個(gè)城市均存在繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控的可能性。
業(yè)內(nèi)人士表示，樓市調(diào)控政策頻出，覆蓋面不斷擴(kuò)展，在政策頻加壓力的情況下，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫趨勢(shì)延續(xù)，四季度樓市成交量下滑或成定局。
增壓 各地調(diào)控頻繁升級(jí)
14日深夜，武漢市房管局下發(fā)通知，從11月15日起，武漢市主城區(qū)正式實(shí)行升級(jí)版樓市調(diào)控政策，提出強(qiáng)化住房限購(gòu)限貸措施、切實(shí)加大住宅用地及住房供應(yīng)、嚴(yán)防土地市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲等六大措施。
根據(jù)通知要求，在武漢市主城區(qū)內(nèi)，當(dāng)?shù)貞艏丝谫?gòu)買(mǎi)首套住房（含新建商品住房和二手房），申請(qǐng)商業(yè)貸款的，最低首付為30%。第二套普通商品住房最低首付比例為50%；第二套非普通商品住房，最低首付比例為70%。對(duì)在武漢市擁有兩套及以上住宅的（業(yè)主），暫停向其出售住房。
非戶籍人口方面，在武漢市主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)首套住房，應(yīng)當(dāng)提供自購(gòu)房之日前兩年（含兩年）連續(xù)在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明，對(duì)補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)及個(gè)人所得稅不予認(rèn)定，商業(yè)貸款最低首付比例30%。對(duì)在本市已擁有一套住房的，暫停向其出售住房。
同日，深圳發(fā)布公積金貸款新政，調(diào)整住房公積金貸款首付比例。具體執(zhí)行為住房公積金繳存職工家庭名下在深圳無(wú)房，使用公積金貸款首套住房，首付比例最低為30%；職工名下有一套住房的，使用公積金貸款再次購(gòu)房，首付比例不低于70%。
而在此之前，11月9日凌晨，杭州發(fā)布調(diào)控新政，在前期限購(gòu)以及上調(diào)住房公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步實(shí)施住房限購(gòu)、上調(diào)住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款，并將加強(qiáng)對(duì)首付資金來(lái)源審核、加強(qiáng)對(duì)土地競(jìng)買(mǎi)資金來(lái)源審查。
其中，非戶籍人口購(gòu)房需提供自購(gòu)房之日起前兩年內(nèi)在本市連續(xù)繳納一年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，且不允許補(bǔ)繳。公積金貸款方面，首套住房或擁有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的，首付款比例從不低于20%調(diào)整為不低于30%；擁有一套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性購(gòu)房貸款，再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住住房的，首付款比例從不低于50%調(diào)整為不低于60%；擁有兩套及以上住房或未結(jié)清住房公積金貸款的，不得申請(qǐng)住房公積金貸款。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，近日來(lái)，各地調(diào)控政策頻繁出現(xiàn)升級(jí)。且本輪房地產(chǎn)調(diào)控與往年最大的不同是，持續(xù)的打補(bǔ)丁，加壓力，并且疊加歷史最嚴(yán)格的執(zhí)行力度。
擴(kuò)圍 調(diào)控發(fā)力20城
有知情人士表示，杭州、深圳、武漢三城新政只是第二輪調(diào)控收緊的開(kāi)始。據(jù)介紹，此前重點(diǎn)調(diào)控的多個(gè)城市，一旦房?jī)r(jià)漲幅難降，均將繼續(xù)采取收緊措施。
“此前住建部公開(kāi)過(guò)前期漲幅較高的重點(diǎn)16個(gè)城市名單，現(xiàn)階段該名單再擴(kuò)圍。”上述人士指出，目前重點(diǎn)調(diào)控城市名單已從之前的16個(gè)增加至20個(gè)。具體來(lái)看，在此前的北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、濟(jì)南、無(wú)錫、福州、成都等16個(gè)重點(diǎn)城市的基礎(chǔ)上，增加石家莊、南昌、長(zhǎng)沙、青島4個(gè)近期房?jī)r(jià)上漲較快的城市。
上述知情人士表示，此輪調(diào)控重點(diǎn)是不能出現(xiàn)大幅度的漲幅。因此，不僅僅只是名單重點(diǎn)城市從嚴(yán)調(diào)控，連續(xù)漲幅較高的城市都將是調(diào)控重點(diǎn)。這也意味著，部分漲幅較快的城市均將再次面臨調(diào)控升級(jí)。
同時(shí)，全國(guó)各地繼續(xù)大力開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)整治行動(dòng)，預(yù)計(jì)今年四季度調(diào)控城市的政策環(huán)境都將維持從緊局面。包括銷(xiāo)售誤導(dǎo)、炒作，捂盤(pán)惜售、暗中加價(jià)、捆綁搭售等違規(guī)行為，輕則公開(kāi)通報(bào)、處罰，列入各地失信黑名單，重則追究刑事責(zé)任。此外，嚴(yán)控與房地產(chǎn)相關(guān)的資金流動(dòng)，落實(shí)信貸政策，嚴(yán)格清理和管控“首付貸”和開(kāi)發(fā)貸款資金。
“本輪房地產(chǎn)調(diào)控最大的特征是執(zhí)行力度前所未有地嚴(yán)格。”張大偉表示，這也意味著，未來(lái)將有一批漲幅較快的城市繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控措施。
盡管?chē)?guó)慶小長(zhǎng)假期間，我國(guó)多個(gè)城市集中收緊調(diào)控，從住房成交量到銷(xiāo)售額均有明顯下滑，樓市熱度明顯下降。但有部分城市房?jī)r(jià)漲幅仍然較快。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年10月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅價(jià)格中位數(shù)為7306元/平方米,環(huán)比上漲2.20%,同比上漲2.67%。具體來(lái)看，100個(gè)城市中，漲幅超過(guò)2%的城市達(dá)35個(gè)，長(zhǎng)沙環(huán)比上漲4.08%、南昌上漲3.68%，佛山上漲3.22%，杭州上漲2.99%，濟(jì)南、青島環(huán)比上漲2.89%、2.56%，多個(gè)城市漲幅依然較大，另外，不在名單內(nèi)的蕪湖環(huán)比上漲4.35%，南寧上漲3.02%，廊坊環(huán)比上漲3.77%，常州上漲3.36%，常熟上漲3.57%。
把脈 樓市或持續(xù)降溫
CRIC研究中心報(bào)告顯示，10月28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交量環(huán)比下跌15%，大部分出臺(tái)調(diào)控政策的熱點(diǎn)城市成交量顯著下滑，如濟(jì)南、蘇州、無(wú)錫、鄭州成交環(huán)比跌幅均超五成。
CRIC研究中心研究員楊科偉表示，10月多城政策頻出，政策轉(zhuǎn)向偏緊以及供應(yīng)萎縮，市場(chǎng)觀望情緒逐漸放大，但同比來(lái)看，僅有4成城市成交較去年下跌。
該中心的數(shù)據(jù)顯示，10月北京成交量環(huán)比下滑41%，上海環(huán)比下滑18%，但是廣州與深圳成交環(huán)比分別上漲11%和53%。二線城市方面，鄭州環(huán)比下調(diào)76%，濟(jì)南環(huán)比下調(diào)58%，蘇州、無(wú)錫分別下調(diào)59%和50%。
“但需注意的是，成交下滑不僅受消費(fèi)者預(yù)期影響，更多的是房企資金壓力小，選擇捂盤(pán)，或個(gè)別項(xiàng)目因拿不到預(yù)售證已經(jīng)停盤(pán)休假，因此供應(yīng)量難有較大起色。”楊科偉指出，近期多部委發(fā)聲強(qiáng)調(diào)整頓市場(chǎng)秩序，尤其是對(duì)預(yù)售證審批這塊力度將加大，甚至有部分已經(jīng)完成全年業(yè)績(jī)的房企，直接休假停盤(pán)。
數(shù)據(jù)顯示，10月，房企推盤(pán)量大幅減少，30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)量環(huán)比下降24%，尤其是多數(shù)城市在9月供應(yīng)量創(chuàng)下新高后，下降幅度頗大。其中，一線城市10月商品住宅供應(yīng)量較上月減少63%,北、上、廣、深新增供應(yīng)同環(huán)比全部下滑，廣州供應(yīng)量環(huán)比銳減72%；二、三線城市整體供應(yīng)為2070萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑18%,僅6個(gè)城市供應(yīng)量環(huán)比上漲，如杭州、廈門(mén)、無(wú)錫和武漢等，主要是這些城市9月份供應(yīng)量處于相對(duì)低位。相比之下，大部分城市供應(yīng)量同比、環(huán)比雙雙下跌，佛山、常州跌幅超過(guò)6成。
在此背景下，重點(diǎn)城市供求比多有下降，北京、廣州、南昌、佛山、福州等城市供求比僅為0.3，市場(chǎng)供遠(yuǎn)小于求，庫(kù)存消化周期上海同比下滑83%，杭州、無(wú)錫同比下滑67%，長(zhǎng)沙下滑66%，南京下滑60%，青島下滑55%。
因此，楊科偉指出，限購(gòu)令的“回歸”直接削減了需求基數(shù)，限貸升級(jí)則加大購(gòu)房成本，預(yù)計(jì)購(gòu)房者觀望情緒將愈發(fā)濃郁，四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去年四季度相比，大幅下滑不可避免，絕對(duì)量將維持一到兩個(gè)季度低位。
楊科偉同時(shí)表示，考慮到國(guó)際環(huán)境等因素，貨幣政策可能不會(huì)出現(xiàn)大轉(zhuǎn)向，但房地產(chǎn)行業(yè)資金將會(huì)定向收緊調(diào)控。另外，本輪調(diào)整的最終目的是控制“瘋炒”的地價(jià)、房?jī)r(jià)，一旦地價(jià)沒(méi)有明顯回落，預(yù)計(jì)接下來(lái)還會(huì)有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)。