今年以來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱不退，不少地方房?jī)r(jià)飆升，中央出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策，如國(guó)六條、國(guó)六條細(xì)則，以及土地出讓金轉(zhuǎn)讓制度、限制外資準(zhǔn)入、二手房交易個(gè)稅征收等。盡管每項(xiàng)政策都十分溫和，但是，從這些政策的意圖來(lái)看，中央政府一方面已經(jīng)下了決心一定會(huì)堅(jiān)決打擊國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作、遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱、遏制一些城市房?jī)r(jià)快速上漲，另一方面又要保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)能夠持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。正是這一系列房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)新的格局。
首先，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式將發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。
以往，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式基本上是中國(guó)香港房地產(chǎn)發(fā)展模式，如高房?jī)r(jià)、高地價(jià)、高福利房。但是，1998年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展表明，這種模式根本就不適合中國(guó)內(nèi)地。因此，從2005年起調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)就作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的重心，特別是國(guó)六條細(xì)則，其政策的宗旨就是用強(qiáng)制性與數(shù)字化的規(guī)則來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。在政策強(qiáng)制性的規(guī)定下，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及發(fā)展模式將發(fā)生巨大的變化，中低檔產(chǎn)品將成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。
其次，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的改變，居民的住房消費(fèi)傾向也會(huì)發(fā)生根本性的變化。
以往那種購(gòu)房消費(fèi)一步到位、買房就買大房子的住房消費(fèi)傾向?qū)?huì)由購(gòu)買小房子的消費(fèi)模式所取代。因?yàn)?，一是從不少已?gòu)過(guò)房的人的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，由于不少購(gòu)房者購(gòu)的房子過(guò)大，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)過(guò)重已經(jīng)成了一個(gè)社會(huì)問(wèn)題(即通常所說(shuō)的“房奴”)，這種現(xiàn)象已經(jīng)引起將要進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房者的警覺(jué)；二是大量的中低檔產(chǎn)品的出現(xiàn)，既可以減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，也能夠促使整個(gè)社會(huì)住房消費(fèi)模式的改變，兩全其美。
再次，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，中低檔產(chǎn)品是主流產(chǎn)品，這必然會(huì)改變房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。
在這種條件下，只有那些生產(chǎn)大眾化產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)商才能得以生存與發(fā)展，而那些僅是生產(chǎn)高檔產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)隨著市場(chǎng)的萎縮而逐漸地退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。同樣，房地產(chǎn)的中低檔產(chǎn)品生產(chǎn)的規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，目前這種萬(wàn)馬奔騰的市場(chǎng)將由不多的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)商所取代。
還有，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，隨著土地出讓金政策的出臺(tái)、土地嚴(yán)格督察制度建立，土地利益的分配及協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制也會(huì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。在這種情況下，地方政府以往那種千方百計(jì)地推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力也會(huì)減弱，從而使得不少地方政府更為關(guān)注住房持有的稅收結(jié)構(gòu)。
最后，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式發(fā)生根本性的變化，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的關(guān)注更多的是國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)民眾住房條件的改善、住房福利水平的提高。
因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)都是一個(gè)居民居住消費(fèi)的市場(chǎng)，而不是一個(gè)投資者的市場(chǎng)。從最近出臺(tái)的關(guān)于限制外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)、二手房交易個(gè)稅征收的政策來(lái)說(shuō)，中央在這些方面有決心、有工具來(lái)調(diào)整以往把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)作為是一種投資品的市場(chǎng)。同時(shí)，我們也應(yīng)該看到，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓及市場(chǎng)炒作者的減少，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系會(huì)發(fā)生很大變化，一些房?jī)r(jià)炒得離譜的地方自然也就會(huì)向市場(chǎng)理性回歸。
總之，經(jīng)過(guò)2006年的宏觀調(diào)控，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)發(fā)生巨大的變化，無(wú)論是消費(fèi)者、企業(yè)、政府，還是市場(chǎng)的相關(guān)當(dāng)事人都得有一個(gè)清楚認(rèn)識(shí)，并由此來(lái)調(diào)整各自的行為。（易憲容）
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