經(jīng)濟學(xué)博士，現(xiàn)任中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室主任、研究員。
我從來不做預(yù)測。因為，任何人都無法掌控一個能預(yù)測未來的水晶球，借此穿透時空發(fā)現(xiàn)未來可能會發(fā)生什么事情。如果有人能做到這一點的話，那么他的財源肯定會滾滾而來。但實際上，沒有人會做到這一點。既然未來是難以預(yù)測的，同樣我也無法預(yù)測到十年后國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場會發(fā)展到什么程度。對十年后國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場之發(fā)展，我只能根據(jù)現(xiàn)有的一些信息進行觀察與分析，來發(fā)現(xiàn)未來可能會發(fā)生什么事情。這種觀察與分析并不是預(yù)測，只不過是分析一下未來國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的可能趨勢。
要做這種分析，我們既要了解未來十年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，也要了解未來十年中國金融市場的發(fā)展。我想，未來中國房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展十年是沒有什么問題的，只是這一市場的發(fā)展快慢程度而已。對此，我們可以從以下三個方面來思考這個問題。
一是未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展與政府的政策密切相關(guān)。也就是說，中國房地產(chǎn)市場將采取什么樣的發(fā)展模式，不同的房地產(chǎn)發(fā)展模式?jīng)Q定了中國房地產(chǎn)市場是否具有發(fā)展的可持續(xù)性。如果采取中國香港地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展模式，那就意味著未來中國房地產(chǎn)市場不具備發(fā)展的可持續(xù)性。因為，這種發(fā)展模式不僅會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫越吹越大，而且泡沫最終會戳穿并發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，并引起整個產(chǎn)業(yè)的周期性衰退。從這個角度看，2006年出臺的國六條細則就是要扭轉(zhuǎn)早幾年國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展模式，即我們不會采取中國香港地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展模式，而是會采取一種新的房地產(chǎn)發(fā)展模式，以生產(chǎn)中低檔的房產(chǎn)產(chǎn)品來滿足國內(nèi)絕大多數(shù)民眾的住房需求。這種房地產(chǎn)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型已從2006年開始，在10年后將成為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一種成熟的主流模式。
二是未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展也與國內(nèi)人口結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)。最近市場有一種說法，未來十年是中國的“嬰兒潮”進入消費期的時期。在1962年至1980年期間，中國人口增長出現(xiàn)了一個高峰期，人口增加了4億多。有人把這一時間出生的人口稱之為中國的“嬰兒潮一代”。由于他們出生與成長都處在一個特定的歷史時期，這一代中國的“嬰兒潮”也有著鮮明的時代特征。他們中大部分人都出生在“文化大革命”時期，在改革開放的經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期中成長與學(xué)習(xí)，進入社會后又碰上了市場經(jīng)濟的熱潮，所以他們與前后不同代的人在價值取向、行為方式和消費行為等方面都有很大的不同。1990年代以后，中國的嬰兒潮人口逐漸進入結(jié)婚、生育、儲蓄及消費時期?？梢哉f，1998年以來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展與繁榮在很大程度上是與中國的嬰兒潮一代人口進入消費期密切相關(guān)的。
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，在2008年左右，25-34歲年齡段人口（這個年齡段人口的最優(yōu)先消費選擇是購房）會出現(xiàn)下降，而40-49歲年齡段人口直到2015年之前還會處于增長過程中。也就是說，從需求角度看，如果我們把人口紅利分為投資紅利與消費紅利的話，那么在2008年之前，中國能夠充分分享人口紅利，經(jīng)濟也能夠保持較快增長。但是，在2008年之后，盡管消費紅利依然會隨著高消費人口增長而增長，但投資紅利有可能會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)并導(dǎo)致社會經(jīng)濟增長出現(xiàn)變數(shù)。在這種情況下，居民收入增長可能會放緩，而且居民對未來的預(yù)期也會發(fā)生變化，從而導(dǎo)致整個社會經(jīng)濟增長面臨著不確定性。因此，從人口結(jié)構(gòu)的變化來看，未來十年國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展仍將面臨許多不確定性。
三是未來十年國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展與民眾收水平增長幅度有關(guān)。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的問題就在于高房價，就在于絕大多數(shù)居民沒有能力進入到高房價的市場中。為了解決這種問題，有人建議政府應(yīng)出臺政策來解決目前國內(nèi)財富分配不公、兩極分化嚴重的問題，以及大力提高絕大多數(shù)民眾的收入水平。但是，導(dǎo)致收入分配不公問題的根源在于制度上的缺陷，是難以通過市場可以解決的事情。如果制度結(jié)構(gòu)沒有什么大的改變，希望在未來十年內(nèi)解決這個問題并非易事。同樣，提高公務(wù)員系統(tǒng)及國有企業(yè)員工的收入似乎問題不大，但要提高非公務(wù)員系統(tǒng)及民營企業(yè)員工的收入并不是那么容易的事情。改革開放以來，民營企業(yè)及外資企業(yè)員工工資水平一直維持不變，尤其在目前國內(nèi)勞動力無限供給的情況下，要提升他們的工資水平更是不容易。如果絕大多數(shù)民眾收入水平增長低于住房價格增長，那么十年后國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的繁榮程度會如何也是不確定的。
總之，從政府政策、人口結(jié)構(gòu)的變化、居民收入水平變化三方面看，盡管十年后國內(nèi)房地產(chǎn)肯定會發(fā)展，但也面臨著許多不確定性。
就國內(nèi)金融市場而言，無論是國有銀行的重組與上市，還是證券市場股權(quán)分置改革完成及保險業(yè)的快速發(fā)展，這些都為未來國內(nèi)金融市場的發(fā)展提供了堅實的制度基礎(chǔ)與市場環(huán)境。特別是2006年底國內(nèi)金融市場將向世界全面開放之后，國內(nèi)金融市場將進入到一個前所未有的發(fā)展時期。這些發(fā)展也為十年后的中國房地產(chǎn)金融市場提供了堅實的制度基礎(chǔ)與市場環(huán)境。因此，十年后國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場肯定會改變以銀行信貸為主導(dǎo)的房地產(chǎn)金融體系，并建立起以資本市場為主導(dǎo)的房地產(chǎn)金融體系。
在以直接融資為主的這個房地產(chǎn)金融體系中，不僅有實力、規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠從股票市場、債券市場獲得資金，而且房地產(chǎn)信托基金、資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具推出及金融創(chuàng)新市場發(fā)展，也會推動房地產(chǎn)金融的快速發(fā)展。此時，銀行體系在房地產(chǎn)市場融資中的重要性將會弱化。只要房地產(chǎn)市場有融資的需求，那時國內(nèi)金融市場就有能力對這個行業(yè)提供相應(yīng)的金融服務(wù)。
以上，就是我對十年后國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場將會發(fā)生什么所做的一點分析。（易憲容）
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