在會(huì)議室開會(huì)時(shí)，常常會(huì)遇到一種情況，就是喇叭里突然發(fā)出刺耳的尖叫。這種現(xiàn)象的原理在物理學(xué)上叫“自激”，是把喇叭的聲音傳到麥克風(fēng)里，再經(jīng)過擴(kuò)音器中三極管數(shù)百倍的放大，在喇叭中傳出更大的聲音，然后這些聲音又被送進(jìn)了麥克風(fēng)，又經(jīng)過數(shù)百倍的放大，又在喇叭中播出來(lái)……這樣一直重復(fù)下去，形成正反饋，最后就形成了尖叫。解決這種刺耳尖叫的辦法，就是把麥克風(fēng)移開喇叭，或者干脆把電源開關(guān)關(guān)上，然后再打開，打開時(shí)注意不要把麥克風(fēng)對(duì)著喇叭。
今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了這種“自激”式的尖叫：房?jī)r(jià)高的信號(hào)傳到房地產(chǎn)發(fā)展商的頭腦中，房地產(chǎn)發(fā)展商就做出用更高價(jià)格拿地的行為，每次“招拍掛”后，土地的高價(jià)格又通過媒體和市場(chǎng)傳遞到房產(chǎn)市場(chǎng)上，刺激了房?jī)r(jià)更快速地上漲，而更快速上漲的房?jī)r(jià)在下一次土地“招拍掛”時(shí)，又傳到房地產(chǎn)發(fā)展商的頭腦中，最后他們按照今天房?jī)r(jià)上漲速度推算未來(lái)兩、三年時(shí)間的房?jī)r(jià)，用更冒進(jìn)、更高的價(jià)格去拿地……結(jié)果就出現(xiàn)了今天的“招拍掛”中建筑面積土地的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了周邊房子的售價(jià)。這種尖叫對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一種災(zāi)難，它將把市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地推向不和諧的境地。
為什么會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中這種“自激”時(shí)的尖叫？我想有以下兩個(gè)原因：
第一，房?jī)r(jià)受制約的基礎(chǔ)是租金回報(bào)率，出租市場(chǎng)是不會(huì)出現(xiàn)水分和泡沫的，因?yàn)檎l(shuí)會(huì)自己租了房子閑置在那里呢？但是，一些追求短期行為，追求土地儲(chǔ)備的國(guó)有企業(yè)和上市公司為了完成他們的考核指標(biāo)，從而脫離了市場(chǎng)中租金回報(bào)率的約束，這時(shí)的地價(jià)就像脫韁的野馬一樣不受控制。
中國(guó)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)常常會(huì)使用市場(chǎng)的手段，效果總是不太理想，所以不得不采用其他手段。而大家都知道，采用其他手段對(duì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展是有傷害的。但是因?yàn)檎{(diào)控的對(duì)象本身就不是市場(chǎng)化的主體和公司，所以他們對(duì)用市場(chǎng)手段發(fā)出的信號(hào)并不敏感。有心的人只要看一看最近在“招拍掛”中出價(jià)奇高的公司基本上都是這批國(guó)營(yíng)企業(yè)和上市公司就知道了，他們往往會(huì)在土地儲(chǔ)備指標(biāo)的壓力下，短期內(nèi)做出很瘋狂的舉動(dòng)。
第二，市場(chǎng)上的一些信號(hào)，例如，“土地供應(yīng)量的減少”；“實(shí)施全世界最嚴(yán)格的土地政策”；“拆遷越來(lái)越困難”；“要嚴(yán)格地保護(hù)耕地”；“一些限制建筑面積和房屋售價(jià)政策的出臺(tái)，使得那部分不受這兩種限制的土地供應(yīng)量更為奇缺”等等。這些信號(hào)匯總起來(lái)更加刺激了這些房地產(chǎn)發(fā)展商高價(jià)拿地的狂熱和不理智。
那么，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中尖叫的辦法又是什么呢？
對(duì)麥克風(fēng)和喇叭來(lái)說(shuō)，最簡(jiǎn)單的辦法是關(guān)掉電源和開關(guān)。但在市場(chǎng)中這是不可能實(shí)現(xiàn)的。前幾年股票市場(chǎng)中有一種“推倒重來(lái)”的說(shuō)法，被大家和后人批評(píng)為最幼稚的言論，因?yàn)槭袌?chǎng)怎么會(huì)“推倒重來(lái)”呢？怎么可能會(huì)像關(guān)掉電源、開關(guān)一樣的簡(jiǎn)單呢？而房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)股票市場(chǎng)來(lái)說(shuō)更為復(fù)雜，它與整個(gè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，所以簡(jiǎn)單的推倒重來(lái)、關(guān)掉開關(guān)的做法是根本不可行的。移開麥克風(fēng)，隔斷喇叭的聲音傳向麥克風(fēng)在一個(gè)會(huì)議室里倒是可以實(shí)現(xiàn)，但是在一個(gè)開放的、透明的、媒體高度發(fā)達(dá)的社會(huì)中是不可能實(shí)現(xiàn)的。有人也想過，用瞞報(bào)成交價(jià)格的辦法阻止這種尖叫現(xiàn)象的發(fā)生，但很快在高度發(fā)達(dá)的媒體社會(huì)中變成了很蹩腳和可笑的做法。
所以，避免這種“自激”式尖叫的辦法，就需要限制那些花國(guó)家錢，花銀行錢的房地產(chǎn)發(fā)展商的行為。在土地的供應(yīng)上要和中國(guó)目前城市化進(jìn)程所需要的土地相匹配。在保護(hù)耕地，土地供應(yīng)量有限的情況下，是不是可以考慮適當(dāng)增加土地的使用強(qiáng)度——容積率，這樣在同樣多的土地上可以建出更多的房子，房子的成本也會(huì)因?yàn)槿莘e率的提高而大幅度下降，同時(shí)也會(huì)增加房屋的供應(yīng)量。不要讓大多數(shù)房地產(chǎn)發(fā)展商因?yàn)橥恋毓?yīng)的短缺而斷頓，以至于做出饑不擇食的行為。
社會(huì)上還有許多的爛尾樓，還有一些有糾紛的土地未能形成房屋的供應(yīng)，政府通過法律的手段，理性地去處理好這些土地，也會(huì)形成土地的供應(yīng)量。這些有糾紛的土地也許是幾方都有錯(cuò)誤，也許是幾方都沒有錯(cuò)誤，只是時(shí)間拖長(zhǎng)了，政策和環(huán)境發(fā)生了變化，可以通過談判、磋商等各種形式解決，實(shí)在無(wú)法解決的情況下，還通過法律訴訟的辦法來(lái)解決。但用階級(jí)斗爭(zhēng)的手段一定要拼個(gè)你死我活是不會(huì)有好結(jié)果的，這些土地最終也不會(huì)形成市場(chǎng)的供應(yīng)量。
當(dāng)然最重要的，避免市場(chǎng)上出現(xiàn)尖叫的不是技術(shù)問題，不是技巧，而是房地產(chǎn)行業(yè)，甚至與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的行業(yè)有沒有自省的意識(shí)，如果沒有自省的意識(shí)，跟著尖叫聲走，此起彼伏，你的聲音大，我的聲音要比你更大，這樣最終只能走向崩潰。
我們還要看到，市場(chǎng)中的尖叫聲已經(jīng)響起，這種尖叫聲不可能馬上停下，馬上恢復(fù)到和諧，一定需要一段時(shí)間去反省，去調(diào)節(jié)。但如果長(zhǎng)時(shí)間得不到解決，就會(huì)形成房地產(chǎn)的泡沫、危機(jī)。如果行業(yè)本身沒有自行去解決的能力，市場(chǎng)最后解決的手段就是泡沫的破裂和危機(jī)的到來(lái)，我想，這種結(jié)果是誰(shuí)也不愿意看到的，因?yàn)檫@對(duì)大家來(lái)說(shuō)都會(huì)有很大的傷害。(文/潘石屹 原載于潘石屹的博客)
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