外資銀行對中資銀行的房貸造成威脅的說法，有些言過其實(shí)。外資銀行的房貸業(yè)務(wù)將集中在高檔住宅和別墅房貸業(yè)務(wù)上，中資銀行在中低端住房貸款業(yè)務(wù)上有絕對優(yōu)勢。
中外資銀行在房貸業(yè)務(wù)上各自優(yōu)劣勢均很明顯，競爭前景尚待觀察。
近日，東亞銀行即將推出一款名為“輕松按”的人民幣個人住房貸款業(yè)務(wù)，不過，產(chǎn)品宣傳單上顯示，這款房貸的最高可貸款額是房價的7成，最長貸款期限為30年。據(jù)東亞銀行一位客戶經(jīng)理透露，目前針對外籍人士的人民幣房貸利率水平已與中資銀行拉齊，可享受最優(yōu)惠貸款利率為人民幣基準(zhǔn)利率的85折，還免收貸款手續(xù)費(fèi)。
據(jù)了解，匯豐、花旗、渣打、東亞銀行都擁有豐富的成熟市場房貸經(jīng)驗(yàn)。東亞銀行在香港的房貸市場一直占據(jù)50%以上的市場份額?，F(xiàn)在，這些銀行正在用服務(wù)打開內(nèi)地的房貸市場。就上海而言，渣打的二手房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展良好。據(jù)一位渣打銀行的理財師透露，目前，渣打銀行房貸業(yè)務(wù)在上海外資銀行中規(guī)模最大，并且還在穩(wěn)定地增長。
業(yè)務(wù)多盯別墅豪宅
雖然，針對本地居民的房貸業(yè)務(wù)還沒有開展，各種關(guān)于外資銀行房貸低利率博市場的傳聞已炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。
“目前，外資銀行房貸業(yè)務(wù)對中資銀行影響不大，原本在中資銀行貸款買房的外籍人士非常少，無法進(jìn)行比較?！币晃唤煌ㄣy行負(fù)責(zé)人說。
美聯(lián)物業(yè)交易管理部高級經(jīng)理王磊告訴記者：“外資銀行對中資銀行的房貸造成威脅這種說法并不正確，威脅還談不上。外資銀行的房貸業(yè)務(wù)對市場的影響一分為二。中低端個人住房貸款并不是外資銀行現(xiàn)在的業(yè)務(wù)目標(biāo)，中資銀行在這部分房貸上占有絕對優(yōu)勢。中資銀行能提供公積金、商業(yè)房貸、甚至混合貸款，品種非常多樣，已能滿足大眾的需求。但是，在高檔住宅、別墅房貸業(yè)務(wù)上，外資銀行的競爭力較強(qiáng)，在外資銀行貸款幣種選擇較自由，服務(wù)也很周到?！?/p>
從匯豐銀行網(wǎng)上觀察，該行在上海地區(qū)推出的房貸樓盤集中于別墅、豪宅，獨(dú)棟別墅御翠園均價為24000元/平方米，古北中央花園二期最早于2006年12月份面市，均價高達(dá)25000元／平方米，單套房源總價基本為1000萬元左右。
不過，王磊說：“即使外資銀行現(xiàn)在就操作本地居民的房貸業(yè)務(wù)，也不可能馬上看出高低，因?yàn)榉抠J辦理周期就要1個月，所以起碼還要有3個月才看得出高下。”
不以低息博份額
央行加息后的五年期以上房貸利率為7.11%，各銀行可在此基礎(chǔ)上給以八五折，即6.04%的貸款優(yōu)惠。中資銀行給優(yōu)質(zhì)客戶6.04%的最優(yōu)利率，外資銀行也不甘落后，渣打、東亞銀行推出的個人住房貸款，對于用人民幣貸款的優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行同樣優(yōu)惠的利率。
東亞銀行香港網(wǎng)頁上私人住房貸款的規(guī)定放得很寬，還款期可長達(dá)30年，款額可高達(dá)95%，也就是首付僅僅半成，不過，在本地經(jīng)營中不太可能。
業(yè)內(nèi)人士分析：“外資銀行與中資銀行相比，首付與利率都是銀監(jiān)會比較注重的指標(biāo)，年限上，中資銀行也能達(dá)到。所以，中外資銀行通過低利率博貸款市場份額的可能性不大。這樣，外資銀行與中資銀行的較量就集中在了服務(wù)上?！?。
全球網(wǎng)絡(luò)顯優(yōu)勢
在外籍人士貸款的房貸上，外資銀行所提供的外幣貸款及全球化服務(wù)網(wǎng)絡(luò)相對更為有利，在管理體制以及風(fēng)險控制方面也有所長。甚至對于高端房貸市場有利率優(yōu)惠，或在貸款成數(shù)和年限方面稍有優(yōu)勢。
一位不愿透露姓名的外資銀行客戶表示：“我的理財師特別熱情，當(dāng)他得知我要買房子時，馬上給我快遞了許多產(chǎn)品資料。而且，外資銀行的全球化網(wǎng)絡(luò)非常發(fā)達(dá)，我的生意在美國和臺灣兩地，我想在上海老家買房子，渣打的客戶經(jīng)理向我介紹了4種還款幣種和優(yōu)惠利率，讓我有很多選擇，并且向我推薦用臺灣的賬戶進(jìn)行自動還款，非常方便?！?/p>
外資銀行在存貸款環(huán)節(jié)都會有專門的客戶經(jīng)理全程給予意見進(jìn)行發(fā)放貸款。匯豐銀行一位理財顧問表示：“與中資銀行相比，外資銀行客戶經(jīng)理不是被動等待客戶操作，而是比較主動聯(lián)系客戶，為他們服務(wù)。”
外資銀行在為客戶定制貸款品種時，還能將按揭貸款與理財?shù)确?wù)結(jié)合起來。這并非是要貸款人開設(shè)理財賬戶，成為理財品牌客戶才能貸款。但如果貸款人已是理財客戶，外資銀行會自動把他升級為VIP客戶，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
在即將對本地居民推出房貸業(yè)務(wù)之時，外資銀行在付加的費(fèi)用上進(jìn)行了減免，東亞銀行“輕松按”人民幣貸款業(yè)務(wù)宣傳單上寫著貸款手續(xù)費(fèi)全免。
潛規(guī)則成“攔路虎”
外資銀行立穩(wěn)高端房貸市場的同時，也對中低端房貸市場躍躍欲試。
目前，房貸市場上，無論消費(fèi)者選擇公積金貸款、商業(yè)貸款還是組合貸款，這些貸款市場均是中資銀行的天下，特別是國有四大商業(yè)銀行占有房貸市場的絕大多數(shù)份額。
房貸業(yè)務(wù)需要很豐富的業(yè)緣關(guān)系。初來乍到的外資銀行在與開發(fā)商、二手房中介機(jī)構(gòu)的合作上，無疑處于競爭弱勢。
國內(nèi)，大多數(shù)的新房按揭都實(shí)行“封閉式貸款”(即在指定開發(fā)貸款銀行辦理按揭)。這一潛規(guī)則無疑成為外資銀行面前的“攔路虎”。“開發(fā)商與銀行的關(guān)系不是隨隨便便就可以介入的。”一位房產(chǎn)人士說。
相對于新房來說，二手房較為容易突破。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在二手房貸的過程中有著重要的地位和作用，一般來說70%的二手房房貸均有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理與銀行辦理。美聯(lián)物業(yè)工作人員透露，幾家外資銀行都紛紛聯(lián)系了他們，希望進(jìn)行合作。匯豐一位高層表示，該行從外籍人士房貸業(yè)務(wù)開始，就一直與國內(nèi)幾大二手房中介保持較好的聯(lián)系。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士分析，雖然，有一些高端項(xiàng)目已有外資銀行介入，但從覆蓋面上還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。即使外資銀行試圖通過聯(lián)合有品牌和實(shí)力的經(jīng)紀(jì)公司來分流中資銀行的市場份額，但是，短時間內(nèi)讓經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)舍棄合作多年的原有合作伙伴也不是件容易的事。
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統(tǒng)計顯示，從1998年到2005年底，我國個人房貸余額增長了近43倍。截至2006年年末，全國個人住房貸款余額超過了2萬億元大關(guān)。
五年以上貸款利率為7.11%與五年期存款利率4.41%相比，仍有接近4%的凈利差，豐厚的利潤令外資銀行垂涎不已。不過，房貸市場絕大部分市場份額過去一直被四大國有銀行所占領(lǐng)。
外資銀行搶占一手房市場有困難，于是將目光瞄準(zhǔn)二手房。
二手房貸款是指購房人以在住宅二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。
個人房貸是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)之一，不良率僅為2%。至3%。。并且在一、二手房貸中，二手房貸的優(yōu)良率要好于一手房貸。且其收益率是非常高的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于風(fēng)險率。而且對于二手房貸款業(yè)務(wù)而言，外資銀行在國外就已經(jīng)運(yùn)作非常成熟，有豐富的操作經(jīng)驗(yàn)。
所以從二手房貸市場切入可能對外資銀行更有利。(張競怡)
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