低收入者的住房“出路”
為期5天的2007年沈陽(yáng)春季房交會(huì)今天將落下帷幕。幾天來(lái)，無(wú)論是沈陽(yáng)(國(guó)際)會(huì)展中心，還是沈陽(yáng)房產(chǎn)超市，都是人潮洶涌。以“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲、百姓受益”為宗旨的沈陽(yáng)房交會(huì)，確實(shí)帶給市民極大的期待。
看房買房的，不只是“私家車”，還有“公交車”和“自行車”。政府的優(yōu)惠政策，開(kāi)發(fā)商推出的大量中小戶型，在一定程度上提高了普通居民的購(gòu)買力。但要滿足中低收入者的住房需求，必須要完善相應(yīng)的住房保障機(jī)制———
私家車、公交車、自行車
一起涌向房交會(huì)
2007年沈陽(yáng)春季房交會(huì)，給人的總體印象就是一個(gè)字———火。
幾天來(lái)，無(wú)論是沈陽(yáng)(國(guó)際)會(huì)展中心，還是沈陽(yáng)房產(chǎn)超市，無(wú)不人山人海。私家車、公交車、自行車，一起涌向房交會(huì)。
4月19日，房交會(huì)首日，記者還沒(méi)到會(huì)場(chǎng)就提前感受到了會(huì)場(chǎng)的火爆。上午10時(shí)乘坐214路公共汽車前往沈陽(yáng)(國(guó)際)會(huì)展中心采訪，車上擁擠異常，司機(jī)不禁驚訝地問(wèn)：“你們不是都去買房吧？”
偌大的沈陽(yáng)(國(guó)際)會(huì)展中心，仿佛成了人的海洋。各個(gè)樓盤展位里都有購(gòu)房者進(jìn)行咨詢，售樓員細(xì)致耐心地為看房者進(jìn)行著講解。
根據(jù)房交會(huì)組委會(huì)的統(tǒng)計(jì)，平均每天13萬(wàn)至15萬(wàn)人的參展人數(shù)，不僅創(chuàng)下了沈陽(yáng)歷屆房交會(huì)之最，如此火爆的場(chǎng)面，在全國(guó)也是少見(jiàn)的。房交會(huì)首日，商品房就賣了9.4億元，存量房簽約額達(dá)6.2億元。
不僅新樓盤，二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)出火爆場(chǎng)面。房交會(huì)第一天二手房超市就收到了10萬(wàn)條二手房房源信息，而3萬(wàn)多人次的造訪，也創(chuàng)造了二手房交易會(huì)日人流量的新高。
今年房交會(huì)沈陽(yáng)市把二手房交易全部設(shè)在了房產(chǎn)超市，作為房交會(huì)的分會(huì)場(chǎng)，今年改變了以往場(chǎng)外買房場(chǎng)內(nèi)認(rèn)證的模式，沈陽(yáng)市內(nèi)五區(qū)及東陵渾南新區(qū)、鐵路住房交易中心一并進(jìn)駐房產(chǎn)超市現(xiàn)場(chǎng)辦公。80余家中介機(jī)構(gòu)云集房產(chǎn)超市，其囊括的二手房源創(chuàng)歷年之最，“直售展區(qū)”提供面對(duì)面的零距離交易，不需要任何中間環(huán)節(jié)，真正實(shí)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)買房場(chǎng)內(nèi)認(rèn)證的一站式服務(wù)。會(huì)場(chǎng)內(nèi)設(shè)有購(gòu)房服務(wù)指導(dǎo)中心，為百姓講解相關(guān)買賣知識(shí)等全程購(gòu)物指導(dǎo)，對(duì)達(dá)成買賣意向的雙方，購(gòu)房顧問(wèn)將進(jìn)行售前和售后跟蹤服務(wù)。
本屆房交會(huì)除了具有房屋預(yù)售許可證的樓盤可以入場(chǎng)銷售外，組委會(huì)還專門設(shè)置了展區(qū)，允許一些即將入市的樓盤提前進(jìn)行展示，方便市民選房。
為方便市民到房交會(huì)主會(huì)場(chǎng)觀展購(gòu)房，房交會(huì)組委會(huì)還為市民提供了300輛免費(fèi)觀房車，并組織了豐富多彩的活動(dòng)，包括舉辦推介文藝晚會(huì)、舉辦購(gòu)房搖獎(jiǎng)活動(dòng)、開(kāi)通百萬(wàn)市民看房免費(fèi)觀展直通車、開(kāi)展市民購(gòu)房意向調(diào)查、制作發(fā)行《百姓購(gòu)房指南》、戶型推介展示等。
優(yōu)惠政策
讓交易成本明顯降低
132家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參展，展銷樓盤150座，住宅配套企業(yè)96家，盡管此次房交會(huì)參展的樓盤沒(méi)有上一屆春季房交會(huì)多，但外埠開(kāi)發(fā)商的厚積薄發(fā)對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)利好消息。
政府提供的優(yōu)惠政策也是吸引市民的一大因素。“房交會(huì)”期間，居民個(gè)人購(gòu)買參展開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售的普通住房和個(gè)人購(gòu)買存量住宅，繼續(xù)享受優(yōu)惠政策：個(gè)人購(gòu)買新建普通商品住房面積在120平方米以下的(含本數(shù))，按建筑面積每平方米20元發(fā)給補(bǔ)助資金；個(gè)人購(gòu)買新建普通商品住房面積在120平方米以上至180平方米以下的(含本數(shù))，按建筑面積每平方米15元發(fā)給補(bǔ)助資金；個(gè)人購(gòu)買存量住房面積在180平方米以下的(含本數(shù))，按建筑面積每平方米10元發(fā)給補(bǔ)助資金；賣舊房買新房和拆遷取得政府貨幣安置補(bǔ)償已享受差額繳納契稅政策的購(gòu)房人，如新購(gòu)房屋面積大于原房屋面積的，按照面積差領(lǐng)取補(bǔ)助資金，但個(gè)人住房補(bǔ)助資金不能超過(guò)其已繳納稅款的額度。個(gè)人出售取得產(chǎn)權(quán)不足5年、交易面積90平方米以下(含90平方米)的存量普通自用住宅給予適當(dāng)補(bǔ)助：個(gè)人出售存量住宅成交單價(jià)2000元/平方米以上的，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為75元/平方米；個(gè)人出售存量住宅成交單價(jià)在1500元至2000元/平方米之間的，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為56.25元/平方米；個(gè)人出售存量住宅成交單價(jià)在1500元/平方米以下的，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為37.5元/平方米。按以上標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)符合條件的個(gè)人存量住宅出售方給予補(bǔ)助。另外，存量住房交易手續(xù)費(fèi)減半收取，即3元/平方米；個(gè)人貸款購(gòu)房抵押登記手續(xù)費(fèi)減半收取，即100元/件；個(gè)人購(gòu)買普通住房的房地產(chǎn)證明費(fèi)減半收取，即50元/件。
以“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲、百姓受益”為宗旨的沈陽(yáng)房交會(huì)，確實(shí)帶給市民極大的期待。
大房子漸少
小戶型走俏
在政府宏觀調(diào)控政策下，今年沈陽(yáng)房交會(huì)參展樓盤中小戶型所占比例均達(dá)到70%，最高的達(dá)到了85%以上。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，這些中小戶型的大量推出受到了市民的歡迎。100平方米以下、尤其是80平方米左右的中小戶型很“搶手”。
鐵西區(qū)政府附近一家以經(jīng)營(yíng)小戶型為主的樓盤，這次房交會(huì)帶來(lái)了300多套樓房，成交的已經(jīng)70多套。
一位樓盤銷售人員向記者介紹：“現(xiàn)在大戶型的市場(chǎng)情況不太好，一般中低收入家庭難以承受大戶型帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)壓力，而中小戶型由于首付較低、月供較少，因此受到了中低收入者、尤其是剛剛工作不久的年輕人的歡迎?！?/p>
房?jī)r(jià)依然是百姓選房最為關(guān)注的要素，能承受得起，這是他們選房的最基本條件。
在大東區(qū)一家樓盤前，圍觀者絡(luò)繹不絕。難道有什么促銷活動(dòng)嗎？置業(yè)顧問(wèn)笑著說(shuō)：“我們不靠活動(dòng)來(lái)吸引眼球，我們家小戶型首付才2萬(wàn)起，這是最實(shí)用的促銷，還有比這個(gè)更實(shí)在有效的嗎？”
“大戶型房子，咱買不起?！崩醮竽锟煅钥煺Z(yǔ)。她是給兒子來(lái)選購(gòu)婚房的?！八麄儎偵习嘣趺茨芤幌伦幽贸鰩资f(wàn)甚至上百萬(wàn)的房款呢？開(kāi)發(fā)商推出中小戶型，好！首付少，房款少，以后物業(yè)費(fèi)也少，再說(shuō)了，兩口人有個(gè)七八十平方米也夠住了，再大也是浪費(fèi)。”
記者采訪了解到，第一季度沈陽(yáng)批準(zhǔn)入市商品住宅每套平均面積為88.93平方米，同比下降了10平方米，沈陽(yáng)目前中小戶型、中低價(jià)位住房已經(jīng)成為供應(yīng)的主流。
“5年前沈陽(yáng)就堅(jiān)決地推動(dòng)了50至60平方米的小戶型建設(shè)，現(xiàn)在看來(lái)這個(gè)方向是正確的，也完全符合國(guó)家的要求。沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在能夠平穩(wěn)、健康、高速地發(fā)展，與我們大力推廣小戶型是有直接關(guān)系的。”沈陽(yáng)市領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)。
收入提高，房?jī)r(jià)提得更高
房?jī)r(jià)攀升，在全國(guó)都是普遍現(xiàn)象。就拿沈陽(yáng)來(lái)說(shuō)，短短幾年間，沈陽(yáng)中心城區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)“奔六”，渾南的房?jī)r(jià)也“超四”，就連鐵西區(qū)和大東區(qū)房?jī)r(jià)也都突破3000元了。
崔平是深圳一家公司沈陽(yáng)辦事處的工作人員，他說(shuō)，2001年大學(xué)畢業(yè)后留在沈陽(yáng)工作，當(dāng)時(shí)單位所在的鐵西區(qū)房?jī)r(jià)每平方米只有2500元左右，但由于積蓄有限，想再存點(diǎn)兒錢買房?！皼](méi)想到不到5年，這個(gè)地區(qū)的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)漲到每平方米4000多元了”。
房?jī)r(jià)不斷攀升讓渴望購(gòu)房的普通家庭不禁望而卻步。在房交會(huì)，記者就經(jīng)常聽(tīng)到這樣的議論：“太貴了，買不起啊！”
正是考慮到中低收入家庭購(gòu)房的承受能力，在政府宏觀調(diào)控政策下，中小戶型大量推出。而一些市民，也開(kāi)始在尋找著新的住房“出路”。
沈河區(qū)的方女士在房交會(huì)上四處尋找房源，她說(shuō)市內(nèi)的房子太貴了，不少二手房都賣到每平方米4000元以上，所以準(zhǔn)備在離家稍遠(yuǎn)的渾南新區(qū)和沈北新區(qū)選擇。
在房交會(huì)上一番通盤考察后，錢女士在鐵西區(qū)區(qū)委附近的一家樓盤前，停了下來(lái)。
“這房子多少錢？”錢女士指著一棟把西山的房子問(wèn)?！八臉?480元，六樓3580元?！?/p>
房子的面積是70.75平方米，經(jīng)過(guò)仔細(xì)地計(jì)算比較，錢女士選中了那套4樓的房子?！爸行某菂^(qū)的房?jī)r(jià)太貴了?！卞X女士說(shuō)，所以她把目標(biāo)鎖定在了離家較遠(yuǎn)的鐵西區(qū)。
沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)范翰章分析，沈陽(yáng)住宅郊區(qū)化進(jìn)一步加速，去年沈陽(yáng)新上市的樓盤大多在二環(huán)左右，甚至二、三環(huán)之間。由于沈陽(yáng)目前正在下大力氣解決城市交通問(wèn)題，并且有數(shù)據(jù)顯示，沈陽(yáng)平均每15人就有一輛私家車，沈陽(yáng)私家車達(dá)44.2萬(wàn)輛，這些因素使得近郊區(qū)開(kāi)發(fā)量放大、核心城區(qū)銷售量縮小，進(jìn)而造成沈陽(yáng)商品房均價(jià)的漲幅趨緩。
沈陽(yáng)目前四大新區(qū)：渾南新區(qū)、棋盤山新區(qū)、沈北新區(qū)、細(xì)河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)均表現(xiàn)了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，其中沈北新區(qū)被與會(huì)專家看好，被譽(yù)為增值潛力巨大的區(qū)域之一。
沈陽(yáng)人更愿意購(gòu)買哪個(gè)區(qū)域的房子？理想房?jī)r(jià)是多少？……根據(jù)春季房交會(huì)前發(fā)放的《市民購(gòu)房意向征集表》網(wǎng)上調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在14200多名被調(diào)查者中，近八成市民能接受3000元/平左右的房?jī)r(jià)。
袁大媽的煩惱———趕了兩天“集”，也沒(méi)買到房
熙熙攘攘的人群中，袁宗靜拎著一大袋樓市信息，走得很吃力。
沒(méi)有公積金，不能貸款購(gòu)房，袁大媽希望找到便宜的房子，自己能夠支付得起。
這位60多歲的老人，已經(jīng)是第二天走進(jìn)房交會(huì)了。“昨天看了一半，展廳太大，沒(méi)看完就累了?！痹髬屨f(shuō)。
“今天都看了，哪個(gè)我都買不起?！痹髬層行┦?。
郊區(qū)的房子有些便宜，但歲數(shù)大了，子女又不在身邊，交通、購(gòu)物等方面帶來(lái)的不便都令她犯難。
但在市區(qū)買，和老伴靠退休金生活的老人，怎么能一下子拿出至少20萬(wàn)元的房款呢？
“我現(xiàn)在特別著急，就想買個(gè)五六十平方米的，兩個(gè)房間就行?！?/p>
袁大媽的兒子念研究生，去年處了個(gè)對(duì)象，帶家里來(lái)了，可家里僅僅31平方米的房子，特別擁擠，也不方便。這讓袁大媽很“不好意思”。
其實(shí)，要不是聽(tīng)說(shuō)她的房子離地鐵出口近，要?jiǎng)舆w，她還不會(huì)有底氣走進(jìn)房交會(huì)。
“我家住在鵬利廣場(chǎng)附近，房子的位置不錯(cuò)，真要?jiǎng)舆w的話能有一筆錢。聽(tīng)說(shuō)房交會(huì)上有些房子便宜，就趕來(lái)了。”
袁大媽現(xiàn)在住的31平方米的房子，還是1978年小河沿的房子動(dòng)遷時(shí)分的?！?0年了，我們一家三口就擠在這個(gè)單間里，地上擺了個(gè)單人床孩子睡在上面?！?/p>
房產(chǎn)走入市場(chǎng)后，她一直想買房，但一直買不起?！胺孔?800多元的時(shí)候，我買不起，那時(shí)退休金每月200多元；后來(lái)退休金漲了，房子的價(jià)格也在不斷地漲?！?/p>
現(xiàn)在，她只能把希望寄托在政府的住房保障上了。
令老人高興的是，沈陽(yáng)已經(jīng)開(kāi)始了這方面的努力?！吧蜿?yáng)下一步要采取措施，加大普通住宅的建設(shè)力度，另外，建立住房保障體系，滿足中低收入家庭的需要?！?/p>
宏觀調(diào)控成績(jī)難能可貴
漲幅將控制在5%以內(nèi)
今年的兩會(huì)上，房?jī)r(jià)成為一個(gè)最引人關(guān)注的焦點(diǎn)。兩會(huì)將房?jī)r(jià)作為一個(gè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大問(wèn)題提出來(lái)，并引發(fā)如此熱烈的響應(yīng)還是第一次。對(duì)于調(diào)整房?jī)r(jià)，現(xiàn)在可以說(shuō)達(dá)成一些共識(shí)：房?jī)r(jià)高———形成了共識(shí)；高房?jī)r(jià)造成老百姓住房需求不能得到妥善解決是另一個(gè)共識(shí)。
沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)范翰章分析，根據(jù)各地公布的數(shù)據(jù)，去年沈陽(yáng)平均每平方米3421元的商品房銷售價(jià)格，在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中排在倒數(shù)第3位，僅比哈爾濱和長(zhǎng)春兩市略高。沈陽(yáng)去年每戶購(gòu)房80平方米的房?jī)r(jià)收入比為7.37∶1，這意味著，如果收入居沈陽(yáng)平均水平的家庭，每年所有收入都用來(lái)買房，這戶家庭不到8年就能夠買下一套80平方米的商品房。
范翰章說(shuō)，在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控，全國(guó)大部分地區(qū)商品房銷售量基本持平或下降的大背景下，去年沈陽(yáng)市15.26%的銷售增長(zhǎng)率和1107.1萬(wàn)平方米的商品房預(yù)售面積這一成績(jī)的取得，“實(shí)屬難能可貴”。
去年沈陽(yáng)房地產(chǎn)銷售的面積為1107萬(wàn)平方米，銷售金額378億元，存量房銷售面積為187萬(wàn)平方米，銷售金額65億元，同比分別增長(zhǎng)40%和39%。
“去年，外地人購(gòu)房量占全市總量的29.2%，其中省內(nèi)占全市的16.8%，外省占全市的12.4%?！?/p>
而之前外地人購(gòu)房量占全市總量的比例是26.9%。“雖然這個(gè)數(shù)據(jù)是按身份證劃分，實(shí)際要略低一些，但外地人在沈陽(yáng)買房，已經(jīng)占了一個(gè)較大的比重?！狈逗舱抡f(shuō)。
“外地人購(gòu)房屬于雙刃劍?！狈逗舱抡f(shuō)，外地人購(gòu)房比重增大，反映了沈陽(yáng)房市活躍，與沈陽(yáng)作為中心城市相適應(yīng)；而大連房?jī)r(jià)高幅度上漲的一個(gè)原因就在于外地人購(gòu)房量較大，所以沈陽(yáng)應(yīng)該將外地人購(gòu)房控制在合理的范圍內(nèi)，避免其影響下的房?jī)r(jià)上漲。
2007年，沈陽(yáng)房地產(chǎn)將步入一個(gè)大發(fā)展的時(shí)代。香港世貿(mào)、香港恒隆、富力地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、深圳金地、恒大、廣州碧桂園等國(guó)內(nèi)行業(yè)大牌開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛搶攤沈陽(yáng)市場(chǎng)，沈陽(yáng)將步入一個(gè)全新的大開(kāi)發(fā)時(shí)代。
“目前全國(guó)知名的大開(kāi)發(fā)商70%以上都到沈陽(yáng)來(lái)了，沈陽(yáng)賣的地60%以上是外地開(kāi)發(fā)商買的。大開(kāi)發(fā)商資金充裕、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，能夠提高沈陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量，縮短沈陽(yáng)與全國(guó)和世界的差距。而外地開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)加劇，消費(fèi)者將從中得到實(shí)惠?！狈逗舱抡f(shuō)。
據(jù)介紹，沈陽(yáng)去年每戶購(gòu)房60平方米的房?jī)r(jià)收入比為5.53：1，比2005年下降了0.36；每戶購(gòu)房70平方米的房?jī)r(jià)收入比為6.45：1，已經(jīng)接近國(guó)際房?jī)r(jià)收入比3～6倍的標(biāo)準(zhǔn)。
范翰章表示，沈陽(yáng)市委、市政府多次強(qiáng)調(diào)“老百姓的需求就是我們工作的導(dǎo)向和目標(biāo)，要多建一些每平方米3000元左右、戶型在60平方米左右的房子，為廣大市民提供大家都買得起的房子”。沈陽(yáng)去年城市居民人均收入達(dá)到11651.4元，又為房地產(chǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)商品房?jī)r(jià)格狀況名列15個(gè)副省級(jí)城市的第13位。其中均價(jià)的增長(zhǎng)幅度為全國(guó)副省級(jí)城市中最低；綜合房地產(chǎn)投資、銷售面積、銷售金額等9項(xiàng)指標(biāo)，沈陽(yáng)和成都并列15個(gè)副省級(jí)城市第一名，可以說(shuō)沈陽(yáng)是全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)展形勢(shì)最好的城市之一。
解決低收入群體住房問(wèn)題，是抑低房?jī)r(jià)還是完善保障機(jī)制？
沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)在全國(guó)大中城市處于中低水平，即便3000多元的房?jī)r(jià)，低收入家庭仍難以承受，范翰章認(rèn)為：“這是體制問(wèn)題，一部分市民的住房問(wèn)題要靠政府的保障體系?！?/p>
中國(guó)的房?jī)r(jià)高與經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展也是分不開(kāi)的，每年以10%上升的GDP中缺少不了房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的支持，再加上人們生活水平提高后對(duì)高品質(zhì)生活的追求，強(qiáng)大的購(gòu)房需求支撐著房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)幾年中依然會(huì)保持火熱發(fā)展的。
今年一季度沈陽(yáng)全市商品房銷售均價(jià)3474元/平方米。按沈陽(yáng)市房產(chǎn)局合同備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，商品房銷售均價(jià)同比下降1.6%，其中商品住宅銷售均價(jià)3192元/平方米，同比增長(zhǎng)5.2%；存量房均價(jià)2149元/平方米，同比下降2.2%，其中住宅2204元/平方米，同比增長(zhǎng)0.7%。
“通過(guò)政府參與投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，讓每一戶中低收入家庭都能夠在不久的將來(lái)實(shí)現(xiàn)‘居者有其屋’的夢(mèng)想?！边@份由民革中央提交的《關(guān)于政府參與投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建議》的提案，在全國(guó)政協(xié)十屆五次會(huì)議被定為一號(hào)提案。
有專家指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前急需緩解的三大問(wèn)題：房?jī)r(jià)高、房型大、房源少。一些人總是把解決這些問(wèn)題的關(guān)鍵寄希望于把房?jī)r(jià)降低，這也是廣大購(gòu)房者的心聲。但是，在這種調(diào)控的緊張時(shí)期，解決樓市問(wèn)題的關(guān)鍵絕對(duì)不應(yīng)該是“降低房?jī)r(jià)”，而是“完善住房保障系統(tǒng)”。政府有義務(wù)解決民眾的住房問(wèn)題，因?yàn)樽》渴侨说幕緳?quán)利之一。目前，在資源相對(duì)缺乏的情況下，一下子滿足所有人的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是不現(xiàn)實(shí)的。政府應(yīng)在市場(chǎng)化的基礎(chǔ)之上，大力完善住房保障體系。(徐曉敬)
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