莫開偉中國網(wǎng)時(shí)事評論員

今年“十一”長假期間，中國樓市迎來新一輪收緊調(diào)控大潮。自9月30日起到黃金周結(jié)束，北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等19個(gè)城市8天內(nèi)先后出臺(tái)樓市調(diào)控政策。至此，國內(nèi)限購城市重新擴(kuò)圍至20個(gè)（9月8日中國新聞網(wǎng)）。

可以說，這是一個(gè)不平凡的國慶長假，樓市虛火燒得不少城市政府寢食難安，為將這波熊熊燃燒的樓市“虛火”澆滅，平息社會(huì)輿論和民眾心中怨氣，確實(shí)讓各城市政府手忙腳亂了一陣，各城市政府也可謂是絞盡腦汁、搜腸刮肚地使出了渾身解數(shù)，紛紛出臺(tái)了樓市限購限貸政策措施?，F(xiàn)在姑且不論這些調(diào)控政策的效果如何，僅地方政府這種雷厲風(fēng)行的態(tài)度還是值得褒獎(jiǎng)的。

縱觀這20個(gè)城市的樓市調(diào)控政策，重點(diǎn)內(nèi)容包括：針對本地戶籍和非本地戶籍實(shí)施“內(nèi)外有別”的限購政策；提高房貸首付、利率；進(jìn)一步嚴(yán)格限購、限貸條件與標(biāo)準(zhǔn)升級，取消稅收優(yōu)惠；打擊第三方房貸平臺(tái)等等，這些限購限貸政策力度相當(dāng)之大，尤其北京、深圳、合肥、蘇州等城市限購力度恢復(fù)到2014年“9.30”之前。

由此，社會(huì)各界對這些城市的樓市調(diào)控政策充滿了期待：希望樓市“虛火”能被撲滅，樓市高燒能被降溫，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)能因此回歸理性、健康發(fā)展軌道。但在筆者看來，持這種想法暫且不能指責(zé)其過于單純和幼稚，但最起碼是期望值 過高。

因?yàn)橐唬拶徬拶J政策沒能跳出原有行政調(diào)控“窠臼”，很多只是過去政策的翻版，沒有新鮮、有效招式可言；不依靠市場自身規(guī)律的調(diào)控，其結(jié)果無法擺脫“一控就死、一放就亂”的怪圈。從此次20個(gè)城市調(diào)控措施看，依然停留在信貸和購房數(shù)量兩種調(diào)控手段上，并無實(shí)質(zhì)有效的市場性調(diào)控措施，這些調(diào)控政策措施雖然可能會(huì)收到一些效果，但確實(shí)不宜長久使用，否則會(huì)形成一種行政綜合“依賴癥”，到最后會(huì)形成樓市自身較強(qiáng)的“耐藥性”，使樓市調(diào)控永遠(yuǎn)無法距離“苦海”，民眾也永遠(yuǎn)只能在這種行政調(diào)控的“苦海里”反復(fù)掙扎。

因?yàn)槎瑯鞘刑摶鹦纬捎幸粋€(gè)過程，去虛火也需要一個(gè)過程，不會(huì)立竿見影，更不可一蹴而就。當(dāng)前形成樓市“虛火”的這些一、二線城市，都是在政府去庫存、鼓勵(lì)民眾購房、甚至不惜縱容樓市投機(jī)炒作等政策下才產(chǎn)生的，尤其這種鼓勵(lì)房地產(chǎn)去庫存政策還催生了“首付貸”、不地道的房產(chǎn)中介等副產(chǎn)品誕生，更加劇了樓市虛火；盡管中央政府果斷踩了剎車，打擊“首付貸”等對樓市推波助瀾起到了一定遏制作用，但要肅清這種影響不是短期內(nèi)能做到的；且有些城市類似“首付貸”的幽靈依然在徘徊，一時(shí)難以消除。同時(shí)，有專家推測，年底前，個(gè)別大城市房價(jià)依然會(huì)上漲，只不過漲幅沒有近期大；到了明年，市場整體成交量或會(huì)下滑；但長期看，政策的效力依然會(huì)減弱，要警惕各類規(guī)避政策的新做法。

因?yàn)槿谀壳敖?jīng)濟(jì)形勢下，銀行信貸資產(chǎn)配置荒確實(shí)存在，在房地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)讓銀行分享可觀利潤、嘗到甜頭的局勢下，要讓銀行從房地產(chǎn)收手或壓縮規(guī)模實(shí)在有點(diǎn)強(qiáng)人所難，更讓銀行欲罷不能。近幾年銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模猛增就是最好說明，尤其2016年銀行投放在樓市的信貸資金更是往年無法比擬的，僅7、8兩個(gè)月個(gè)人按揭住房信貸及房地產(chǎn)開發(fā)貸款就占到了信貸增長規(guī)模的七、八成，這是一種危險(xiǎn)信號。

因?yàn)樗?，目前土地?cái)政格局依然沒有改變，地方政府財(cái)力依然困難重重，保養(yǎng)老、醫(yī)療等民生工程支出、保重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)等等，需要地方政府拿錢的地方太多，在目前經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)放緩格局下，地方政府對土地財(cái)政的依賴臍帶無法剪斷。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自房地產(chǎn)成為我國支柱產(chǎn)業(yè)之后，各級政府通過土地招掛拍獲得土地收益達(dá)27.29萬億元，年均1.6萬億元。這種現(xiàn)狀，更助長地方政府對樓市泡沫的持續(xù)幻覺和渴望，正如吸食“大煙”一樣欲罷不能；誰都知道久吸成癮危害健康，但沒有它也是萬萬不能的；于是要么裝裝樣子不會(huì)真正去調(diào)控樓市，要么只多只是在樓市價(jià)格過度膨脹與公眾可接受的價(jià)格之間走鋼絲尋求平衡，無意真正將樓市泡沫刺破，使樓市調(diào)控永遠(yuǎn)無法掙脫調(diào)控怪圈。近十年中國樓市調(diào)控現(xiàn)狀就是最好證明，不僅沒有將樓市調(diào)控在合理范圍，反而是每一輪調(diào)控之后，愈加觸發(fā)樓市價(jià)格暴漲。尤其，當(dāng)前各級地方政府已經(jīng)“債臺(tái)高筑”，靠發(fā)債置換債務(wù)雖然暫時(shí)可降低違約風(fēng)險(xiǎn)和借債成本，但并不能從根本上解決債務(wù)問題。顯然，要確保持地方政府債務(wù)安全，必須繼續(xù)維持房地產(chǎn)泡沫，必須繼續(xù)依靠催生更多“地王”來化解地方政府債務(wù)危機(jī)。

由此，目前樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)立足長遠(yuǎn)，根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律和各城市居民需求特點(diǎn)，準(zhǔn)確預(yù)測，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和靈活性，并更多地將調(diào)控功能讓位于市場調(diào)控，減少對市場價(jià)格形成的行政干預(yù)，著力完善基于市場供求的價(jià)格形成機(jī)制；同時(shí)，應(yīng)盡快終結(jié)土地財(cái)政，加快稅收制度改革步伐，將中央政府與地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)改革到位，消除地方政府對土地財(cái)政的依賴，樓市去虛火和擠泡沫才真正有希望。此外，加快出臺(tái)鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展的若干優(yōu)惠財(cái)稅金融政策，將銀行信貸投放興趣引向支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)能吸納銀行更多信貸資金，實(shí)現(xiàn)銀企共贏，從根本上遏制信貸資金過多流向樓市。