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2012年03月22日09:16 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

■能帶來穩(wěn)定成交量的價(jià)格才有可能是合理價(jià)格

——今年一線城市房價(jià)將繼續(xù)下降的趨勢已被廣泛認(rèn)可；要使房價(jià)進(jìn)一步回歸合理，還需要土地價(jià)格進(jìn)一步下降

在人們的印象中，房地產(chǎn)行業(yè)一直是一個(gè)暴利行業(yè)。哄抬房價(jià)、牟取暴利，也是人們一直對房地產(chǎn)開發(fā)商十分反感的重要原因。這就涉及觀察房價(jià)是否合理的另一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)——“成本加上合理的利潤”。理論上講，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本是可查詢的，“合理的利潤”也是相對容易形成共識的，參照這個(gè)可量化的標(biāo)準(zhǔn)，似乎更容易計(jì)算出“合理房價(jià)”。

據(jù)張大偉介紹，房價(jià)之中包括的成本主要有土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)稅費(fèi)、管理成本等。2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米，商品房銷售額59119億元，增長12.1%，粗算平均售價(jià)5379元/平方米。

細(xì)看成本，2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4.10億平方米，土地成交價(jià)款8049億元，粗算可得土地成本為1963元/平方米，約占售價(jià)的36.5%。建安成本約為2000元—2500元/平方米，約占銷售均價(jià)的37%—46%。稅費(fèi)財(cái)務(wù)成本約占銷售價(jià)格的10%左右。這樣算下來，企業(yè)毛利率約為15%—20%左右。

“目前在售的房子，大多是前幾年以較低價(jià)格拿的土地，實(shí)際成本沒有這么高?！睆埓髠フJ(rèn)為，盡管現(xiàn)在不少開發(fā)商宣稱“虧本賣房”，但一線城市房價(jià)即便再下降10%—20%，多數(shù)開發(fā)商也是有錢賺的。要使房價(jià)進(jìn)一步回歸合理，從成本角度看，還需要土地價(jià)格進(jìn)一步下降。

大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林則表示，房地產(chǎn)行業(yè)早已經(jīng)告別了暴利。2010年房地產(chǎn)上市企業(yè)的綜合年報(bào)顯示，平均毛利率不到25%，凈利率大概是10%左右，萬科這么優(yōu)秀的企業(yè)利潤率也剛剛超過9%。今年一線城市房價(jià)合理回歸的幅度也就是10%到20%左右。

然而，與其他商品不同，房價(jià)似乎從來都不是單純由成本決定的。“供求關(guān)系決定價(jià)格”這一市場經(jīng)濟(jì)的鐵律，在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得尤為明顯。

“我認(rèn)為看房價(jià)合理不合理很簡單，賣得出去、能帶來穩(wěn)定成交量的價(jià)格就是合理的。”作為開發(fā)商的一員，旭輝集團(tuán)副董事長林偉告訴記者，“前幾年市場好的時(shí)候，樓面地價(jià)2000元/平方米的房子賣20000元也供不應(yīng)求，你能說價(jià)格不合理嗎？現(xiàn)在有的樓盤真的虧本賣，如果還是沒人買，說明這個(gè)價(jià)格還是不合理，還得繼續(xù)降價(jià)?！?/p>

房地產(chǎn)調(diào)控兩年來，“積極定價(jià)”的策略被越來越多的開發(fā)商提及。判斷定價(jià)是否積極的主要標(biāo)準(zhǔn)便是樓盤的銷售情況。如萬科就提出，通過積極定價(jià)，所有樓盤在開盤一個(gè)月以內(nèi)必須銷售60%以上，否則定價(jià)就是有問題的。

2月份以來，一線城市樓市成交量有了明顯回暖，其中明顯降價(jià)的樓盤成為成交量回暖的主力?！斑@種回暖絕不意味著房價(jià)要反彈，開發(fā)商應(yīng)該繼續(xù)維持降價(jià)優(yōu)惠，爭取多搶一些成交量?！绷謧ケ硎荆S著總理在兩會(huì)后記者見面會(huì)上的堅(jiān)定表態(tài)，此前市場認(rèn)為調(diào)控可能放松、房價(jià)可能反彈的猜想徹底被否定。今年一線城市房價(jià)將繼續(xù)下降的趨勢已經(jīng)被廣泛認(rèn)可?，F(xiàn)在開發(fā)商都看清了形勢，不少樓盤開盤的時(shí)候都一步降到位。什么時(shí)候成交量連續(xù)幾個(gè)月企穩(wěn)了，說明房價(jià)也降到了市場認(rèn)可的“合理價(jià)位”。

■“合理”的關(guān)鍵是居民可承受

——房價(jià)不再暴漲暴跌、購房者心態(tài)和預(yù)期相對穩(wěn)定，這樣的樓市才是健康的樓市

除了房價(jià)收入比和成本以外，計(jì)算房價(jià)租金比，對比CPI、收入增長、GDP，考察銀行可承受的風(fēng)險(xiǎn)等方式，也常被用來觀察一個(gè)地區(qū)的房價(jià)是否合理。然而，無論以哪一種指標(biāo)來觀察現(xiàn)在一線城市的房價(jià)水平，都仍然處于過高的狀態(tài)。

在北京一家外企工作的陳小姐認(rèn)為，像她這樣月收入1萬元以上的白領(lǐng)，“父母支持一點(diǎn)，自己再努力‘跳一跳’，如果能摸到房價(jià)，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該還算合理?！?但現(xiàn)在北京五環(huán)左右一套90平方米的兩居室，動(dòng)輒首付七八十萬，再貸款100多萬，每月還貸六七千元，確實(shí)還是太高。

盡管近幾年我國在大規(guī)模的建設(shè)保障房，但保障房覆蓋范圍畢竟有限，大多數(shù)普通家庭還是要通過在市場上買房或租房來改善住房條件。通過調(diào)控讓房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展，其目的也是更好地發(fā)揮市場的作用。因此，如何“讓普通百姓買得起、租得起房”，終究是中國樓市發(fā)展不能回避的問題。普通居民是否可承受，也將是判斷房價(jià)是否合理的重要標(biāo)準(zhǔn)。

“按照現(xiàn)在的房價(jià)分析，特別是七八個(gè)大城市的房價(jià)，如果繼續(xù)上漲下去，將來泡沫很難處理。一旦泡沫破滅，對整個(gè)經(jīng)濟(jì)甚至對社會(huì)的影響都是非常大的。所以現(xiàn)在相關(guān)部門下定決心，讓房價(jià)降下來?！弊〗ú坎块L姜偉新近日表示。

調(diào)控促使房價(jià)繼續(xù)下降的同時(shí)，提升居民的住房支付能力也很重要。一方面要想方設(shè)法持續(xù)提高居民收入水平，另一方面，對居民合理的自住型購房需求應(yīng)予以保護(hù)和鼓勵(lì)。

實(shí)際上，在差別化的信貸政策和限購政策的影響下，去年以來一些居民自住型購房需求也遭到調(diào)控政策的“誤傷”。房價(jià)下降的額度甚至趕不上利率上漲增加的支出，普通居民買房的門檻反而更高了，有違調(diào)控的初衷。

近日，四大國有銀行明確宣布，充分滿足首次置業(yè)者的購房貸款需求。王健林建議，銀行應(yīng)在此基礎(chǔ)上恢復(fù)對首套房購買者的利率優(yōu)惠。國家應(yīng)出臺統(tǒng)一政策，恢復(fù)優(yōu)惠利率，利率和首付政策要更加細(xì)化，不能一刀切。同時(shí)，還應(yīng)關(guān)注首次改善型需求，即原來只有一套房子，賣掉再去買的改善型需求?！斑@種需求也應(yīng)享受優(yōu)惠。有的人還住在平房里，有的住在筒子樓，想住的更好一些，不應(yīng)被看成投資者?！?/p>

對那些持幣觀望，又終日擔(dān)心在這輪房價(jià)調(diào)整中“踏空”的購房者而言，什么時(shí)候才是最好的出手購房時(shí)機(jī)呢？業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)出常態(tài)化的趨勢，這一輪房價(jià)的調(diào)整將是一個(gè)長期過程。買房自住的購房者應(yīng)經(jīng)常關(guān)注自己滿意的部分樓盤的價(jià)格變化情況，當(dāng)價(jià)格調(diào)整到與自己的承受能力相吻合的時(shí)候，根據(jù)需求就可以出手買房。畢竟人人都能“抄底”的可能性很小。

同時(shí)，在自身支付能力有限的情況下，“強(qiáng)行”買房會(huì)影響家庭的生活質(zhì)量，不妨通過租房來解決階段性的住房問題。

江蘇省建設(shè)廳廳長周嵐認(rèn)為，政府要促進(jìn)房價(jià)進(jìn)一步回歸到合理水平，還要進(jìn)一步完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)多建設(shè)中小戶型、中低價(jià)位的普通商品房，從而拉低整體房價(jià)。有眼光的開發(fā)商也應(yīng)該能看到，在下一波潛在的供應(yīng)短缺中，誰能增加普通住房的供應(yīng)，就能多搶占市場份額。同時(shí)把盤活、規(guī)范租賃市場作為完善住房供應(yīng)體系的重要環(huán)節(jié)，讓人們有房可租、租得起房。

“經(jīng)過兩三年的調(diào)控，政府、企業(yè)和購房者的心里都會(huì)變得更加理性。更重要的是讓住房制度和相關(guān)政策逐步穩(wěn)定下來，政策穩(wěn)定了，市場也更容易穩(wěn)定?！敝軑拐f，房價(jià)不再暴漲暴跌的時(shí)候，購房者的心態(tài)和預(yù)期也才能穩(wěn)定，這樣的樓市才是健康的樓市。

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