各地比拼限購(gòu)松綁尺度 有開(kāi)發(fā)商稱政府比他們著急
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“解限救市”已經(jīng)成為近期房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱的一個(gè)話題。而為了刺激萎靡不振的樓市，各地方政府紛紛松綁限購(gòu)，且救市的力度也是越來(lái)越大。
截至8月10日，此前出臺(tái)限購(gòu)政策的46個(gè)城市中，已經(jīng)有36個(gè)城市對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了松綁。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，“十一”前除北上廣深外，預(yù)計(jì)其它城市都將對(duì)限購(gòu)進(jìn)行調(diào)整。而一線城市雖然不會(huì)明文出臺(tái)相關(guān)文件，但很可能會(huì)在實(shí)際執(zhí)行層面給予一定程度的放松。
不過(guò)，對(duì)于限購(gòu)的放開(kāi)，有開(kāi)發(fā)商對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“2014年可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)拐點(diǎn)，限購(gòu)的取消對(duì)于整體市場(chǎng)的影響可能不會(huì)太大，但對(duì)消費(fèi)信心的提振有一定作用；目前多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供過(guò)于求的局面，房子作為消費(fèi)屬性的特征會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)”。
首個(gè)省級(jí)救市政策出臺(tái)
8月8日，福建省住建廳網(wǎng)站發(fā)布《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱：《意見(jiàn)》），成為首個(gè)省級(jí)救市政策。
該《意見(jiàn)》共8條，包括“全省購(gòu)房無(wú)須提供一年納稅證明和社保繳納證明”、“購(gòu)房套數(shù)只計(jì)算一手住房套數(shù)，家庭首改按首套計(jì)”、“房貸償清后再次貸款按首套房認(rèn)定，首付比例和利率按低限執(zhí)行”、“鼓勵(lì)在城鎮(zhèn)購(gòu)房落戶，可帶直系親屬，農(nóng)村住房可依法轉(zhuǎn)讓”、“省內(nèi)異地購(gòu)房可提取公積金”等內(nèi)容。
同時(shí)，《意見(jiàn)》特別指出，福州市、廈門市可以根據(jù)本地市場(chǎng)變化情況，調(diào)整放開(kāi)住房限購(gòu)措施。
而據(jù)福州市房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)顯示，截至8月8日，福州可售樓盤503個(gè)，可售商品房有28274套，總面積為364.05萬(wàn)平方米，按上半年平均銷量計(jì)算，可供銷售約20個(gè)月。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，該《意見(jiàn)》從級(jí)別上看，是首個(gè)省級(jí)救市政策，并全面覆蓋了房地產(chǎn)交易各環(huán)節(jié)，通過(guò)限購(gòu)放開(kāi)，稅費(fèi)減免等形式刺激樓市，相比之前各地的救市力度都要大、范圍也更廣；其次，認(rèn)房不認(rèn)貸開(kāi)始全省放開(kāi)，這一政策影響非常大，預(yù)計(jì)后市將有更多的城市跟進(jìn)。
“從目前市場(chǎng)看，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)漲幅放緩，導(dǎo)致各地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴度明顯上升，這種情況下，預(yù)計(jì)各地的救市熱情將持續(xù)上漲，在福建省救市政策后，其它省份學(xué)習(xí)的可能性越來(lái)越大。年內(nèi)市場(chǎng)存在反彈的可能性，特別是目前信貸方面已有所松動(dòng)。”張大偉稱。
而在福建省出臺(tái)首個(gè)省級(jí)救市政策的第二天，鄭州房管局表示，經(jīng)報(bào)請(qǐng)上級(jí)部門批準(zhǔn)，自8月9日起，在鄭州市市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)購(gòu)買住房時(shí)不再需要提供住房套數(shù)證明以及居住、納稅和社保等情況證明。
對(duì)此，鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，鄭州市自2011年1月份實(shí)施住房限購(gòu)政策以來(lái)，較好地實(shí)現(xiàn)了遏制投資投機(jī)性需求、緩解住房供需矛盾、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的目的，但與此同時(shí)，部分剛性需求和改善性需求也受到明顯影響。
遮遮掩掩變大張旗鼓
隨著松綁限購(gòu)的城市越來(lái)越多，各地方政府在出臺(tái)救市政策時(shí)，也不像開(kāi)始那樣遮遮掩掩，且力度也是越來(lái)越大，部分城市甚至宣布直接給予購(gòu)房者財(cái)政補(bǔ)貼。
據(jù)記者了解，6月份呼和浩特曾公布文件放松限購(gòu)，但在各方壓力下，這一文件在發(fā)布當(dāng)天就被緊急撤回。呼和浩特市住房保障和房屋管理局則表示，文件有兩個(gè)字打印錯(cuò)誤，需要重新發(fā)布。
實(shí)際上，對(duì)于呼和浩特撤回救市文件的原因，各方都是心知肚明，不少城市為了避免救市政策“見(jiàn)光死”，干脆口頭通知，壓根就不下發(fā)文件。
不過(guò)，隨著全國(guó)樓市持續(xù)下行，且各地面臨著保持經(jīng)濟(jì)增速的壓力，這種遮遮掩掩的救市行動(dòng)馬上便被大張旗鼓的救市文件所取代。
7月31日，成都市財(cái)政局網(wǎng)站發(fā)布《穩(wěn)增長(zhǎng)促民生—財(cái)政鼓勵(lì)首套房貸款》的公告。該公告稱，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對(duì)金融機(jī)構(gòu)按照國(guó)家政策規(guī)定向居民家庭在四川省行政轄區(qū)內(nèi)首次購(gòu)買自住普通商品房提供貸款，且貸款利率不超過(guò)(含)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率，按金融機(jī)構(gòu)實(shí)際發(fā)放符合條件貸款金額的3%給予財(cái)政補(bǔ)助。
隨后的8月5日，包頭市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《包頭2014房交會(huì)優(yōu)惠政策》，該優(yōu)惠政策規(guī)定，在9月6日-9月10日舉辦的“包頭2014房交會(huì)”期間，購(gòu)買新建商品住房，市政府給予購(gòu)房人2000元/套的財(cái)政補(bǔ)貼。另外，購(gòu)買首套新建商品住房，給予所納契稅100%的補(bǔ)貼，購(gòu)買二套以上(含二套)新建商品住房，給予所納契稅50%的補(bǔ)貼，購(gòu)買非住宅，給予所納契稅50%的補(bǔ)貼。
不過(guò)，對(duì)于上述城市過(guò)于張揚(yáng)的救市政策，不少專家均持否定態(tài)度，認(rèn)為這一政策無(wú)異于“飲鴆止渴”，且政府也不應(yīng)該拿納稅人的錢去托市。而在各方壓力下，成都市的財(cái)政補(bǔ)貼公告也被相關(guān)部門迅速撤回。
對(duì)此，有開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，“樓市這么差，地都賣不動(dòng)了，實(shí)際上政府比我們還著急”。
一線城市松綁大戶型？
在越來(lái)越多的二、三線城市松綁限購(gòu)的情況下，北上廣深的相關(guān)部門也開(kāi)始探討可能的松綁政策。而據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，目前有4個(gè)一線城市在做一些政策的儲(chǔ)備工作。
上周，有市場(chǎng)傳聞稱，北京、上海都將放開(kāi)140平方米以上大戶型的限購(gòu)。據(jù)悉，上海本地戶籍市民在與父母共同擁有兩套住房的情況下，可以再購(gòu)買一套。而在此之前，上海戶籍市民單獨(dú)擁有兩套住房的，無(wú)法購(gòu)買第三套住房；外地戶籍市民在未登記結(jié)婚之前，無(wú)法單獨(dú)在上海購(gòu)買住房。
不過(guò)，北京、上海的相關(guān)部門均表示“沒(méi)有接到相關(guān)通知，目前限購(gòu)審批操作依然按照原來(lái)的規(guī)定并無(wú)變動(dòng)”。
對(duì)此，上海易居研究院院長(zhǎng)楊紅旭表示，二、三線城市都取消限購(gòu)后，京滬也會(huì)放松取消。但年內(nèi)不會(huì)全面取消，更可能是暗中局部放松。而目前傳聞的140平米以上取消限購(gòu)，放松力度偏大，他認(rèn)為年內(nèi)應(yīng)該看不到。
有開(kāi)發(fā)商代表坦言，北京、上海這樣的一線城市，政府確實(shí)有放開(kāi)大戶型限購(gòu)的理由。
泰禾地產(chǎn)總裁助理兼品牌總監(jiān)沈力男對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“大戶型放開(kāi)對(duì)普通老百姓的購(gòu)房幾乎沒(méi)有什么影響，但對(duì)政府的土地出讓工作卻十分有幫助，我們開(kāi)發(fā)商也是歡迎的”。
沈力男稱，目前政府出讓地塊的地價(jià)普遍較高，這也要求開(kāi)發(fā)商買來(lái)只能做豪宅，而豪宅的面積肯定是大于140平方米的?，F(xiàn)在政府限制對(duì)大戶型的購(gòu)買，開(kāi)發(fā)商對(duì)豪宅地塊的興趣肯定也會(huì)減少，孫河兩塊土地流拍就是例子。
實(shí)際上，雖然北京、上海目前沒(méi)有出臺(tái)松綁大戶型限購(gòu)的政策，但自7月份以來(lái)，這兩個(gè)城市已經(jīng)相繼放開(kāi)了對(duì)高檔住宅的“限價(jià)令”。而這也被市場(chǎng)認(rèn)為是一線城市放松樓市調(diào)控的一個(gè)開(kāi)端。
此外，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為如果一線城市松綁限購(gòu)，那么廣州很可能是第一家。
據(jù)了解，廣州7月份的樓市數(shù)據(jù)創(chuàng)下年內(nèi)新低，一手房網(wǎng)簽量只有33.8萬(wàn)平方米，是扣除春節(jié)的2月份外最低的一個(gè)月，環(huán)比6月份下跌37%，跌幅遠(yuǎn)高于北京、上海、深圳4%-7%的跌幅。
信貸是關(guān)鍵
雖然各地紛紛取消限購(gòu)，但多位業(yè)內(nèi)人士均指出，松綁限購(gòu)對(duì)樓市的影響實(shí)際上十分有限。
“限購(gòu)政策從全國(guó)范圍看，已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵，信貸是否會(huì)放松，將成為未來(lái)一年樓市走勢(shì)的最關(guān)鍵因素?！睆埓髠ケ硎?。
中信地產(chǎn)客服管理部副總經(jīng)理喻海文則認(rèn)為，“2014年可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)拐點(diǎn)，限購(gòu)的取消對(duì)于整體市場(chǎng)的影響可能不會(huì)太大，但對(duì)消費(fèi)信心的提振有一定作用；目前多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供過(guò)于求的局面，房子作為消費(fèi)屬性的特征會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)”。
此外，有專家表示，現(xiàn)在二、三線城市基本都放開(kāi)了限購(gòu)，但絕大多數(shù)沒(méi)有達(dá)到預(yù)想的效果，想象中成交量大幅增加的現(xiàn)象并沒(méi)出現(xiàn)。這是因?yàn)槿∠讼拶?gòu)，而沒(méi)有放松限貸，大家沒(méi)有錢。實(shí)際上限購(gòu)的影響不如限貸的影響大，限貸沒(méi)有松動(dòng)，成交量就難說(shuō)如何增加。