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2014年02月07日09:57 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

小縣城新房過(guò)?！」珓?wù)員“攤派”推銷

C縣故事:房地產(chǎn)先行的城鎮(zhèn)化“病人”

□本報(bào)記者聯(lián)合報(bào)道

春節(jié)前夕,在山東省C縣某政府部門工作的劉娜(化名)接到了一項(xiàng)重要任務(wù):2014年,必須介紹自己的親戚或朋友,至少在縣城內(nèi)購(gòu)買兩套新建商品房。否則,她可能被停發(fā)工資。在這個(gè)縣城中,很多公務(wù)員都接到了類似的賣房任務(wù),這是以往從來(lái)都沒(méi)發(fā)生過(guò)的事情。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,C縣興建了大量商品住房,其中相當(dāng)一部分商品房項(xiàng)目嚴(yán)重滯銷。近期,該縣已著手控制新建商品房的規(guī)模,但剩余房屋的消化仍是個(gè)大問(wèn)題。

專家認(rèn)為,C縣雖為山東省人口大縣,但由于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐,導(dǎo)致外出務(wù)工人數(shù)居高不下,城區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)均難以形成人口聚集效應(yīng),房屋銷售情況不佳。對(duì)于很多三四線城市來(lái)說(shuō),如何解決城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展已成為重要挑戰(zhàn)。

公務(wù)員的新“任務(wù)”

作為一個(gè)土生土長(zhǎng)的本地人,劉娜已在C縣某政府部門工作十多年。她向中國(guó)證券報(bào)記者表示,針對(duì)賣房的任務(wù),春節(jié)前單位曾專門開(kāi)會(huì)布置。按照規(guī)定,賣房任務(wù)并不針對(duì)某些指定樓盤,只要是縣城內(nèi)的新房項(xiàng)目皆可。

劉娜說(shuō),由于并非其“分內(nèi)之事”,這項(xiàng)任務(wù)僅以口頭的形式通知,未見(jiàn)相關(guān)文件下發(fā)。按照規(guī)定,對(duì)于完成或超額完成賣房任務(wù)的人,均無(wú)額外獎(jiǎng)勵(lì)。但在一定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)之前未能完成任務(wù)的,可能被罰款或停發(fā)工資?！百u房子已經(jīng)成了我們的任務(wù)。”

在C縣的很多機(jī)關(guān)單位,公務(wù)員都接到了類似“任務(wù)”,不同的單位任務(wù)量不盡相同,懲罰措施也有所差別。按照一位公務(wù)員的說(shuō)法,只要是吃“縣財(cái)政”這口飯的人,大都被分派了“任務(wù)”。

“公務(wù)員賣房”的情況,在這個(gè)縣城可謂前所未有。春節(jié)期間,劉娜在走親訪友時(shí)曾有意詢問(wèn),但她的親戚和朋友均沒(méi)有購(gòu)房需求。劉娜對(duì)于完成這項(xiàng)任務(wù)并無(wú)信心,她認(rèn)為,城區(qū)的房子價(jià)格太高,而郊區(qū)的很多樓盤設(shè)計(jì)不合理,且缺乏生活配套,很難賣出去。

就在劉娜一籌莫展之時(shí),“破解之道”已悄然傳開(kāi)。政府部門一位工作人員表示,要完成這項(xiàng)任務(wù),只需到項(xiàng)目售樓處與銷售人員協(xié)商,以一定的成本將其客戶“購(gòu)得”,變成經(jīng)自己介紹購(gòu)房的“親友”,即可交差。

“通常只要花500元就能買到一個(gè)名額,比起罰款要?jiǎng)澦愕枚??！边@位公務(wù)員說(shuō),早在2013年下半年,一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)單位率先啟動(dòng)了公務(wù)員賣房的“任務(wù)”,促使鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民去城市購(gòu)房。個(gè)別人摸索出此道,成功蒙混過(guò)關(guān)。

新城開(kāi)發(fā)“后遺癥”

在要求公務(wù)員賣房的同時(shí),C縣也開(kāi)始控制建設(shè)規(guī)模。據(jù)了解,從去年下半年開(kāi)始,C縣就停止市郊和城北開(kāi)發(fā)區(qū)的土地供應(yīng),從而控制城市擴(kuò)張速度。政府強(qiáng)調(diào),未來(lái)的開(kāi)發(fā)重心將從新區(qū)建設(shè)轉(zhuǎn)向老城改造。

“消化存量、嚴(yán)控增量”的思路,與該縣的現(xiàn)實(shí)情形密不可分。從2009年開(kāi)始,C縣啟動(dòng)大規(guī)模新城建設(shè),在舊城的基礎(chǔ)上將城市向北部擴(kuò)張,并與開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)對(duì)接。同時(shí),C縣將一些政府部門和醫(yī)院、學(xué)校、汽車站等公共設(shè)施搬遷至新城區(qū),并啟動(dòng)商品房小區(qū)的建設(shè),將市區(qū)的人口分流至新城。

數(shù)據(jù)顯示,根據(jù)上述開(kāi)發(fā)規(guī)模,在城市擴(kuò)張的過(guò)程中,C縣城區(qū)的面積增加了一半以上。在此過(guò)程中,縣級(jí)財(cái)政負(fù)擔(dān)沉重。盡管土地出讓收入在一定程度上彌補(bǔ)了財(cái)政,但若無(wú)法順利銷售房屋,房地產(chǎn)相關(guān)稅收將面臨缺口。

記者在縣城東北部的新區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn),這里矗立著大大小小近20個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。有些項(xiàng)目已經(jīng)建成并交付使用,有些還處在施工狀態(tài),還有些地塊已經(jīng)被圍起來(lái)等待開(kāi)發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),若縣城的房地產(chǎn)項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)完畢,可容納超過(guò)5萬(wàn)戶居民,而C縣城區(qū)的人口僅20萬(wàn)人左右。

這種供大于求的態(tài)勢(shì)造成了大量房地產(chǎn)項(xiàng)目滯銷。據(jù)記者了解,在該區(qū)域已交付使用的房地產(chǎn)項(xiàng)目中,入住率明顯偏低,一些項(xiàng)目入住率不足50%。

在城北的一個(gè)名為“水岸城邦”的項(xiàng)目中,一位住戶表示,自己原本就是該區(qū)域的住戶,作為回遷補(bǔ)償擁有一套房屋。據(jù)他稱,該小區(qū)的入住率還不到1/3,大部分住戶是和他一樣的回遷戶。一些回遷戶甚至并未住進(jìn)這個(gè)項(xiàng)目,而是在市區(qū)內(nèi)新購(gòu)一套房屋入住。

事實(shí)上,由于原本就具有房屋等資產(chǎn),對(duì)于該城市的居民而言,房?jī)r(jià)并不算是太大的負(fù)擔(dān)。目前城北新區(qū)項(xiàng)目的均價(jià)多在2000-3000元/平方米的水平,市區(qū)新房的價(jià)格最高也未超過(guò)4000元/平方米,而該縣工薪階層的平均月收入在1500元左右。經(jīng)過(guò)近年來(lái)的拆遷補(bǔ)償,不少家庭擁有兩套以上的房產(chǎn)。

隨著市場(chǎng)供應(yīng)的增加,房?jī)r(jià)進(jìn)入滯漲局面恐成為現(xiàn)實(shí)。以較早開(kāi)發(fā)的“幸福人家”項(xiàng)目為例,該項(xiàng)目的二期在2011年出售時(shí),價(jià)格在2400元/平方米左右。目前該項(xiàng)目三期處于在售狀態(tài),平均售價(jià)在3000元/平方米左右,兩年間房?jī)r(jià)平均漲幅約為20%。同其他陷入滯銷的項(xiàng)目類似,目前“幸福人家”三期的銷售情況不佳,處于“有價(jià)無(wú)市”的尷尬局面。

城鎮(zhèn)化亟需產(chǎn)業(yè)支撐

在不少專家看來(lái),作為一個(gè)人口大縣,C縣并不缺乏消化新房庫(kù)存的能力。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前整個(gè)C縣的戶籍人口超過(guò)100萬(wàn)人,是山東省人口大縣。若城鎮(zhèn)化能夠有序推進(jìn),從農(nóng)村進(jìn)入城市的人口將有效消化當(dāng)前的市場(chǎng)存量。

但各種因素決定了該縣的人口聚集效應(yīng)并不明顯。C縣不僅缺乏優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、礦產(chǎn)等資源,而且未能形成產(chǎn)業(yè)集群。農(nóng)業(yè)大縣的傳統(tǒng)使得該縣的人均GDP偏低,經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于山東省較低水平。隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)集約化趨勢(shì)的加速,人口外流的情況較為普遍。據(jù)統(tǒng)計(jì),C縣每年有50萬(wàn)農(nóng)民外出打工,占全縣人口的近1/3。

近些年,為提高城市吸引力,政府部門可謂殫精竭慮。從2012年開(kāi)始,C縣就對(duì)進(jìn)城購(gòu)房的農(nóng)民予以一定的稅費(fèi)減免,甚至給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的人員,政府部門同樣會(huì)給予一定程度的租金補(bǔ)貼和稅收減免。此外,C縣還花費(fèi)不小力氣推進(jìn)市政建設(shè)。近些年,有部分外出務(wù)工人員回鄉(xiāng)購(gòu)房的案例,但房屋銷售速度仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于建設(shè)進(jìn)度。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,缺乏制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)支撐,無(wú)法形成人口聚集效應(yīng)是導(dǎo)致該縣房屋難以消化的重要內(nèi)因,也是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展中面臨的難題。在未能解決上述問(wèn)題的情況下,以房地產(chǎn)先行的方式推進(jìn)城鎮(zhèn)化,便造成新區(qū)房屋滯銷現(xiàn)象,并導(dǎo)致“公務(wù)員賣房”的情況。

在記者的采訪中,不少受訪者對(duì)于新區(qū)的房屋銷售前景并不樂(lè)觀。他們普遍認(rèn)為,由于地段不佳,且缺乏生活配套,這些房子難以賣出好價(jià)錢。很多受訪者還強(qiáng)調(diào),自己不會(huì)在這些區(qū)域購(gòu)房。

有專家指出,在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中,類似的發(fā)展模式在我國(guó)不少三四線城市都存在,其后果便是造成大量房屋空置、土地等資源浪費(fèi),以及地方財(cái)政高負(fù)債。其中,有不少機(jī)構(gòu)指出,部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)房?jī)r(jià)大跌的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),今年1月,全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10901元/平方米,環(huán)比上漲0.63%。其中有37個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌,比上年12月增加5個(gè)城市。房?jī)r(jià)下跌的城市中,除廈門、溫州、?？诘纫酝?均為三四線城市。

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