資金監(jiān)管實(shí)施后，行業(yè)交易秩序?qū)⒌玫揭?guī)范，一些實(shí)力較弱、靠交易資金維持資金周轉(zhuǎn)的經(jīng)紀(jì)公司和靠“現(xiàn)金收房”賺取差價贏利的不良中介將逐漸被淘汰出局。
北京佰家事件、安徽桃園事件、天津匯眾事件……這都是近些年來發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的占壓、挪用甚至卷走客戶資金的著名惡性案件。因?yàn)槠滹L(fēng)險巨大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的信用一直備受質(zhì)疑。一位業(yè)內(nèi)人士向記者坦承：“挪用交易金在行業(yè)內(nèi)是一個極為普遍的現(xiàn)象，即使不挪用也會盡量延長資金在公司賬戶的時間?！?/p>
如何防止此類現(xiàn)象的發(fā)生，一直是有關(guān)部門比較頭疼的問題。而建設(shè)部、中國人民銀行日前共同頒發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)代收代付客戶交易結(jié)算資金的支付方式作了多項(xiàng)重點(diǎn)規(guī)定，以規(guī)范中介行業(yè)的發(fā)展。據(jù)悉，杭州等地已經(jīng)相繼開始實(shí)施，北京地區(qū)的相關(guān)細(xì)則也將在3月份出臺。
“這對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)絕對是個利好消息！不僅是資金監(jiān)管問題，對整個行業(yè)的規(guī)范及持續(xù)健康地發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響?！辨溂业禺a(chǎn)市場部總監(jiān)金育松在接受記者采訪時說。
記者采訪的相關(guān)人員表示，此次規(guī)定，對房地產(chǎn)業(yè)將至少產(chǎn)生四方面的積極作用。
保證資金安全
《通知》出臺的最大目的，當(dāng)然是為了能讓客戶的資金更安全。
“若想讓客戶的錢安全，就必須實(shí)施資金監(jiān)管，把交易資金凍結(jié)在專門的銀行存款賬戶，完全與企業(yè)脫離，才能把風(fēng)險降到最低?！币晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者。根據(jù)《通知》的規(guī)定，只有完成經(jīng)紀(jì)合同約定的條件后，交易資金才會通過銀行轉(zhuǎn)
賬的方式劃轉(zhuǎn)給賣方。在此過程中，交易資金沒有任何沉淀在經(jīng)紀(jì)公司自有賬戶客戶的可能。也就是說，經(jīng)紀(jì)公司再沒機(jī)會碰客戶的錢。
中大恒基的交易數(shù)據(jù)顯示，2006年該公司二手房交易量為7．1萬套，其中，全款交易的占35％，貸款的占65％。將近1／3的交易是現(xiàn)金交易，再加上貸款交易的首付，在中介機(jī)構(gòu)手里轉(zhuǎn)出的現(xiàn)金量之大可想而知，而其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險也不言而喻。
而《通知》的實(shí)施將減少其中的風(fēng)險。鏈家地產(chǎn)市場研究中心就認(rèn)為，交易資金監(jiān)管正式實(shí)施后，將有效防止經(jīng)紀(jì)公司挪用客戶資金，更能防止不良中介攜款潛逃等事件的發(fā)生。因?yàn)榭蛻糍Y金將不會再與經(jīng)紀(jì)公司的運(yùn)作掛鉤，同時網(wǎng)上簽約等交易方式也會變得更加安全。
擠出房價水分
“現(xiàn)金收房”是中介公司吃差價的主要手段，“不良中介公司挪用客戶的交易金，再用這筆資金買房，再高價售出，賺取中間差價，這樣不僅給客戶帶來極大的風(fēng)險，同時也擾亂市場。”金育松對記者說。
而《通知》的頒布也有望擠出一些在此過程中產(chǎn)生的房價泡沫。
2006年10月底，北京市建委、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會分別發(fā)布《關(guān)于開展北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)專項(xiàng)整治活動的實(shí)施方案》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不得以任何方式賺取二手房買賣差價。但規(guī)定并沒有根除“現(xiàn)金收房”為首的吃差價行為，一些不良中介仍在私下從事“現(xiàn)金收房”行為。
而《通知》執(zhí)行后，交易資金將按要求被凍結(jié)，這也將避免了不良中介挪用客戶資金用于“現(xiàn)金收房”賺取差價的可能性。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)的報告，2006年北京市12個行政區(qū)的二手房交易平均價格為7155元／平米，同比上漲18．6％，而2005年的北京二手房價格增幅為11．6％，2006年的增幅相比2005年高出了7個百分點(diǎn)。
金育松認(rèn)為：“雖然房價總體由市場決定，但是《通知》正式執(zhí)行后，資金監(jiān)管將有助于二手房交易更加透明化和規(guī)范化，減少當(dāng)前房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)普遍存在的‘吃差價’現(xiàn)象，經(jīng)紀(jì)公司沒有了抬高房價在出售的可能，從而擠出價格的虛高部分，有助于平抑當(dāng)前的房價。”
促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展
對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)來說，《通知》的最終目的顯然是促進(jìn)行業(yè)的健康良性發(fā)展。由于《通知》的出臺，行業(yè)的格局可能會有所調(diào)整。
鏈家地產(chǎn)的相關(guān)報告認(rèn)為，資金監(jiān)管實(shí)施后，行業(yè)交易秩序?qū)⒌玫揭?guī)范，一些實(shí)力較弱、靠交易資金維持資金周轉(zhuǎn)的經(jīng)紀(jì)公司和靠“現(xiàn)金收房”賺取差價贏利的不良中介將逐漸被淘汰出局；相反，堅持“透明交易”、“簽三方約”操作規(guī)范的中介公司則不會有任何影響。
金育松也提出：“實(shí)行資金監(jiān)管的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以后都將納入行業(yè)協(xié)會，整個行業(yè)更加透明，便于行業(yè)信息的收集和管理，而且無形當(dāng)中形成了一個門檻，不進(jìn)行資金監(jiān)管的公司將會有很多業(yè)務(wù)流失，規(guī)范的行業(yè)市場將會增強(qiáng)消費(fèi)者對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的信心?，F(xiàn)在，北京二手房成交量僅占總成交量的25％，上海已經(jīng)達(dá)到了50％，美國等發(fā)達(dá)國家占到80％－90％，這說明二手房的市場前景很廣闊，更加亟待一個規(guī)范化、信任度高的市場?！?/p>
“我愛我家”高級研究員秦瑞也表示，通過交易資金監(jiān)管的執(zhí)行，能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范性，從而增強(qiáng)買賣雙方對房產(chǎn)中介的信心，使得他們更加信賴、依靠房產(chǎn)中介，某種意義上對于二手房市場交易量的上漲也有著一定的促進(jìn)作用。
鏈家地產(chǎn)總經(jīng)理左輝甚至預(yù)測：“2007年北京全年的二手房交易量有望突破10萬套，行業(yè)的競爭要求二手房交易、二手房按揭服務(wù)的質(zhì)量更高，在政府、行業(yè)協(xié)會、經(jīng)紀(jì)公司的共同努力下，行業(yè)愈加規(guī)范，委托中介交易的比例將會大大提升。”
與消費(fèi)者共同努力
值得一提的是，在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，部分消費(fèi)者擔(dān)心實(shí)施資金監(jiān)管后，手續(xù)會變得更復(fù)雜。
“要加大資金監(jiān)管政策的宣傳，讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司能夠積極配合，更要讓消費(fèi)者增強(qiáng)市場風(fēng)險意識，雖然資金監(jiān)管程序上會繁雜一些，但只有這樣才能充分保障消費(fèi)者的權(quán)益，要讓消費(fèi)者自己主動要求監(jiān)管，從而能夠讓存量房的交易資金監(jiān)管真正落到實(shí)處?！睂Υ私鹩烧J(rèn)為。
中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副秘書長趙鑫明提醒消費(fèi)者，不要害怕手續(xù)繁瑣，因?yàn)橘Y金的安全更重要?！胺课莓吘故且粋€很大的私人財產(chǎn)，一旦出了問題，損害非常大。交易資金監(jiān)管全面實(shí)施后，消費(fèi)者要保障交易安全，就要選擇已經(jīng)建立交易資金結(jié)算監(jiān)管方式的經(jīng)紀(jì)公司，這樣自己多年的積蓄才會有保障?！?/p>
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《通知》明確二手房交易資金監(jiān)管的三個相關(guān)問題：
確定監(jiān)管形式———分賬戶管理：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，用于存量房交易結(jié)算資金的存儲和劃轉(zhuǎn)，資金劃轉(zhuǎn)通過銀行轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行，不得支取現(xiàn)金。
明確資金權(quán)屬———屬于交易當(dāng)事人：明確該資金獨(dú)立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的負(fù)債，其所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人。
明確資金交付條件和具體方式———與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中的約定一致。（見習(xí)記者 曹婧逸）
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