“兩限房”西三旗地塊
本報(bào)訊 預(yù)定于4月26日投標(biāo)的北京首塊“兩限房”———海淀區(qū)西三旗（原北京輪胎廠）住宅及配套項(xiàng)目的標(biāo)書近日發(fā)布。標(biāo)書對“兩限房”開發(fā)條件和購買資格作出明確規(guī)定，要求住宅套型面積90平方米以下，本市中低收入家庭購買優(yōu)先。標(biāo)書還首次明確要求，中標(biāo)開發(fā)商須配建1.95萬平方米廉租房。
住宅面積90平米以下
昨日，北京市國土局土地整理儲備中心網(wǎng)站將三塊“兩限房”地塊掛在“正在交易地塊”一欄中，分別為海淀區(qū)西三旗項(xiàng)目、豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村“鴻基花園二期”、石景山區(qū)金頂街三區(qū)項(xiàng)目用地。由于后兩塊地的投標(biāo)時(shí)間都在5月11日，因此西三旗地塊就成為北京首塊“兩限房”交易地塊。
西三旗地塊標(biāo)書規(guī)定，該地塊住宅開發(fā)均為“中低價(jià)位、中小套型普通商品房”，且必須滿足相應(yīng)建設(shè)和銷售條件，即套型建筑面積全部為90平方米以下。
雖然在套型面積和銷售價(jià)格方面有所限制，但各項(xiàng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)沒有改變，標(biāo)書要求各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到北京市相關(guān)住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定，并按照北京市建委、市規(guī)劃委、市國土房管局《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭裝飾裝修管理若干規(guī)定》執(zhí)行。
不同樓層售價(jià)可浮動5%
根據(jù)北京市國土資源局有關(guān)意見，即將推出的這三塊“兩限房”將比當(dāng)?shù)赝|(zhì)普通商品房平均價(jià)格下降10% -15%，同時(shí)，綜合考慮地塊的土地開發(fā)成本、政府土地收益以及開發(fā)商8%-10%利潤因素。
西三旗地塊標(biāo)書明確，項(xiàng)目平均銷售限價(jià)為6350元/建筑平方米。但中標(biāo)開發(fā)商可根據(jù)具體樓層、朝向等因素在5%幅度內(nèi)調(diào)整銷售價(jià)格，也就是說該地塊“兩限房”每平方米售價(jià)可以在6032.5元到6667.5元之間浮動，但最終每棟住宅樓平均售價(jià)不得超過房屋銷售限價(jià)。
放棄經(jīng)適房可購限價(jià)房
“兩限房”的購買資格一直是關(guān)注焦點(diǎn)，此前有分析認(rèn)為，“兩限房”購買資格可能和經(jīng)濟(jì)適用房相近。
西三旗地塊標(biāo)書明確，“兩限房”購買資格主要包括三個(gè)基本條件：具有本市常住戶口；中低收入家庭優(yōu)先；解危排險(xiǎn)、環(huán)境整治、文保危改、城中村整治、奧運(yùn)工程及其配套設(shè)施等重點(diǎn)項(xiàng)目的本市被征地、拆遷家庭優(yōu)先。標(biāo)書同時(shí)明確，已取得經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格的家庭如放棄購買資格，可以申請購買“中低價(jià)位、中小套型普通商品房”，具體購買資格由市建委另行確定。
業(yè)內(nèi)人士表示，有的企業(yè)可能會看不上限價(jià)房的利潤，但是有些企業(yè)有賺頭就會做，加上限價(jià)房銷路好，銷售成本低，所以會想辦法積極競標(biāo)。
焦點(diǎn)1
土地出讓價(jià)位大致多少？
西三旗地塊出讓價(jià)預(yù)計(jì)10億
昨天，記者從北京市國土局土地整理儲備中心網(wǎng)站獲悉，海淀區(qū)西三旗住宅項(xiàng)目位于海淀區(qū)西三旗新都東路，具體范圍是：東至建中路西側(cè)路，西至黃平東側(cè)路，南至西三旗路，北至城市鐵路13號線。
據(jù)了解，該地塊已經(jīng)達(dá)到“三通一平”條件（臨時(shí)用水、臨時(shí)電路由、通路及除樹木伐移外的場地自然平整）。規(guī)劃建筑面積為48.8萬平米，其中住宅面積為38.89萬平米，商業(yè)用途為6.76萬平米，綜合用途為1.53萬平米，該地塊的投資開發(fā)期限為3年。
據(jù)了解，目前北京土地價(jià)格要占到房價(jià)1/3左右，如果按照該地塊銷售限價(jià)為6350元/平米計(jì)算，該地塊的土地價(jià)格應(yīng)該達(dá)到2095元/平米左右，該地塊的規(guī)劃建筑面積為48.8萬平米，那么以此計(jì)算，該地塊的出讓價(jià)格應(yīng)在10億元左右。
焦點(diǎn)2
如何評價(jià)“購買資格限本市戶口”？
兩限房目前無法向外地人敞開
“購買資格總體合理，既然政府讓利了，就要讓真正有需要的人得到實(shí)惠”，北京陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖說。對于購買資格要求本市戶口的條款，范小沖認(rèn)為，以目前北京的財(cái)力和土地供應(yīng)來看，還不可能完全向外地人敞開，所以這一限定是可以理解的。
還有業(yè)內(nèi)人士表示，標(biāo)書中指出“已經(jīng)取得經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格的家庭如放棄經(jīng)濟(jì)適用房購買資格，可以申請購買‘中低價(jià)位、中小套型普通商品房’”，實(shí)際上就把經(jīng)濟(jì)適用房購買者和限價(jià)房購買者進(jìn)行了分流，這就不會出現(xiàn)重復(fù)購買的現(xiàn)象，真正讓保障性住房能夠賣給最有需要的人。
萬年花城副總經(jīng)理黃璽慶表示，政策要想落到實(shí)處，堵住監(jiān)管漏洞最為關(guān)鍵。比如中低收入家庭如何判定，在沒有完稅信用證明的條件下很難準(zhǔn)確介定，這些細(xì)則都需要考量政府智慧。
焦點(diǎn)3
西三旗兩限房價(jià)位如何？
項(xiàng)目限價(jià)較周邊便宜兩千
海淀區(qū)西三旗“兩限地”地塊位于西三旗路附近。此前該區(qū)域開發(fā)的住宅產(chǎn)品相對較少，2006年年初，該區(qū)域的住宅銷售價(jià)格也一直在4000元/平米左右徘徊，其時(shí)該區(qū)域的主要項(xiàng)目以回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房為主，從去年下半年開始，該區(qū)域逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始陸續(xù)出現(xiàn)，尤其是以該區(qū)域標(biāo)志性大盤新龍城的崛起，該區(qū)域的住宅在2006年年底的銷售價(jià)格上漲至7000元/平米。
據(jù)了解，目前該區(qū)域開發(fā)的住宅產(chǎn)品主要包括新龍城、左鄰右舍、富力桃園等項(xiàng)目，從銷售價(jià)格來看，該區(qū)域普通住宅售價(jià)已基本達(dá)到8000元/平米。其中位于該地塊以西的新龍城目前均價(jià)為8500元/平米，上奧世紀(jì)中的住宅均價(jià)為7800元/平米，左鄰右舍項(xiàng)目均價(jià)為9000元/平米，清河橋東的觀林園四月底即將開盤，起價(jià)預(yù)計(jì)8500元/平米，而富力桃園精裝修住宅現(xiàn)在售價(jià)達(dá)到11000元/平米。
從西三旗“兩限房”地塊住宅6350元/平米的限價(jià)來看，該地塊比周邊項(xiàng)目便宜2000元/平米左右，降價(jià)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出15%，該地塊開發(fā)的住宅產(chǎn)品具有很大價(jià)格優(yōu)勢，尤其是“兩限房”建筑標(biāo)準(zhǔn)和目前北京的商品房并無二質(zhì)，因此可吸引大量購買者。
“在一定程度上也達(dá)到了兩限的目的，該地塊如果按照標(biāo)書中規(guī)定執(zhí)行的話，基本可以達(dá)到兩限房的目的，而且可以起到非常良好的帶頭作用?！弊蛱欤晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者。
焦點(diǎn)4
項(xiàng)目對中標(biāo)提出什么要求？
開發(fā)商須配建1.95萬平米廉租房
3月底，北京國土資源局有關(guān)官員表示，北京將近期首批推出三塊“兩限房”用地，規(guī)劃建筑面積約110萬平方米，預(yù)計(jì)可提供約92萬平方米“兩限房”，并配建約4.8萬平方米廉租房。
記者從本次出讓的海淀區(qū)西三旗地塊標(biāo)書中發(fā)現(xiàn)，標(biāo)書明確該地塊中須配建建筑面積為1.95萬平方米的廉租房，并要求廉租房應(yīng)相對獨(dú)立建設(shè)。該地塊開發(fā)建設(shè)的部分廉租房戶型主要以一居室、兩居室為主，其中建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米進(jìn)行建設(shè)。等到廉租房開發(fā)建設(shè)完成后，由北京市建委按4000元/平方米的價(jià)格進(jìn)行回購，廉租房產(chǎn)權(quán)歸市、區(qū)（縣）政府所有，廉租房后期管理按屆時(shí)政府出臺的北京市保障性住房后期管理辦法執(zhí)行。
焦點(diǎn)5
哪些開發(fā)商會積極競標(biāo)？
“中小開發(fā)商可能更感興趣”
知情者透露，此前首創(chuàng)置業(yè)曾極為看好西三旗地塊，由于該地塊臨近火車道以及周邊市政規(guī)劃滯后等多種因素，最終被其放棄?！叭缃耠S著這個(gè)地塊再次露面，不排除首創(chuàng)等開發(fā)商再度關(guān)注的可能。”該知情者表示，“不過隨著利潤空間縮小，可能中小開發(fā)商會更感興趣?！倍讋?chuàng)置業(yè)董事長劉曉光態(tài)度很明確，“我們當(dāng)然感興趣了”。對于標(biāo)書中限價(jià)限戶型的要求，劉曉光表示可以接受，“利潤可以就行了，利潤太高增值稅還高呢”。
北京陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖認(rèn)為，政府推出限價(jià)限戶型地塊的目的是為了平抑房價(jià)，同時(shí)也是把保障性住房推向市場的一個(gè)嘗試，能使資源得到更有效的配置，值得肯定。
“既然是公開招投標(biāo)，那么招標(biāo)條件無所謂苛刻不苛刻，對于利潤和風(fēng)險(xiǎn)大家都會衡量?！狈缎_說，成本控制好的企業(yè)會更傾向于做限價(jià)房，因?yàn)橄迌r(jià)房的銷售根本不成問題，只要企業(yè)管理得好，把成本降下來，以成本壓縮來提升價(jià)值，做限價(jià)房未必虧本。不過，范小沖表示，一些定位中高端的企業(yè)可能不會參加該地塊競標(biāo)，因?yàn)橄迌r(jià)房和目標(biāo)客戶群不符。
焦點(diǎn)6
中標(biāo)開發(fā)商如何確定？
報(bào)價(jià)并非中標(biāo)決定因素
由于西三旗地塊是以招標(biāo)方式出讓，因此開發(fā)商標(biāo)書是否符合評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，將成為決定開發(fā)商能否獲勝的重要因素。記者從標(biāo)書中發(fā)現(xiàn)，該地塊評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)滿分為100分，評標(biāo)將分兩個(gè)階段進(jìn)行。第一階段，主要為評估和比較投標(biāo)人的財(cái)務(wù)及資信狀況，需要投標(biāo)人按招標(biāo)文件要求投報(bào)各種財(cái)務(wù)報(bào)表，以說明企業(yè)資金情況、融資情況能滿足投標(biāo)人投報(bào)價(jià)格及付款進(jìn)度，該項(xiàng)占到總分的20%.第二階段則為綜合評分，該階段占總分的80%.其中包括25分的投標(biāo)價(jià)款總額及付款進(jìn)度。主要表現(xiàn)為，投標(biāo)價(jià)款總額低于招標(biāo)底價(jià)的視為無效標(biāo)書，而投標(biāo)價(jià)款總額達(dá)到招標(biāo)底價(jià)的得15分，投標(biāo)價(jià)款總額折現(xiàn)價(jià)格最高的得25分；30分的中低價(jià)位、中小套型普通商品房建設(shè)及銷售方案；10分的廉租房建設(shè)方案；10分企業(yè)資質(zhì)以及開發(fā)業(yè)績、投資業(yè)績情況；綜合印象5分。
從以上評分標(biāo)準(zhǔn)中不難看出，開發(fā)商的投標(biāo)價(jià)格并不能起決定作用，而起決定作用的是中低價(jià)位、中小套型普通商品房建設(shè)及銷售方案和廉租房建設(shè)方案，這兩項(xiàng)占到總分的40%，因此開發(fā)商在標(biāo)書中的“兩限房”及廉租房建設(shè)方案至關(guān)重要。
|
