中央政府的八個(gè)組成部委日前作出一致決定，本月下旬開(kāi)始，他們會(huì)聯(lián)合展開(kāi)一項(xiàng)為期一年的專項(xiàng)整治，旨在圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易問(wèn)題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查，并對(duì)在建且已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理。
不難看出，政府正以更加務(wù)實(shí)的姿態(tài)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，決意對(duì)長(zhǎng)期紊亂的市場(chǎng)生態(tài)加以治理和整肅，以便及時(shí)有效地干預(yù)市場(chǎng)失靈的局面。這一點(diǎn)通過(guò)本次形成的整治決定得以顯示。
使失靈的市場(chǎng)回復(fù)成功運(yùn)轉(zhuǎn)一直是樓市調(diào)控最具挑戰(zhàn)性的核心任務(wù)。綜合此輪長(zhǎng)達(dá)三年之久的樓市調(diào)控來(lái)看，今后的政策趨勢(shì)將會(huì)更多地圍繞這一點(diǎn)展開(kāi)。而本次專項(xiàng)行動(dòng)，則是對(duì)市場(chǎng)失靈狀況形成實(shí)質(zhì)性干預(yù)的肇始，它預(yù)示，有形之手已經(jīng)不可避免地伸入市場(chǎng)失控的重心地帶，欲有所指向性地施以調(diào)節(jié)。細(xì)辨本次行動(dòng)的“指向性”，我們不難得出上述結(jié)論。
其一，有形之手指向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的違法違規(guī)、權(quán)錢交易問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)利益主體繁雜、市場(chǎng)秩序紊亂、貪腐之風(fēng)頻現(xiàn)，這是諱莫如深的事實(shí)。粗略梳理一番，歷年的調(diào)控政策之中均沒(méi)有專門一項(xiàng)針對(duì)權(quán)錢交易現(xiàn)象而發(fā)起的專項(xiàng)整治，相應(yīng)糾察機(jī)制亦不完備。不能不承認(rèn)，這極易造成調(diào)控效率低下和調(diào)控工作反復(fù)。違法違規(guī)、權(quán)錢交易是樓市調(diào)控進(jìn)展的最主要阻礙之一，也是切實(shí)需要面對(duì)的主要市場(chǎng)失靈表現(xiàn)形式之一。
在此前提下，能否控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、能否使市場(chǎng)回復(fù)均衡分配與穩(wěn)定運(yùn)行的狀態(tài)，取決于政府通過(guò)何種形式去建立一套監(jiān)控系統(tǒng)，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及工作人員在項(xiàng)目立項(xiàng)、土地取得、規(guī)劃審批、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)違規(guī)審批、濫用權(quán)力等行為。今次由八部委聯(lián)合的專項(xiàng)行動(dòng)，可以看出政府清理調(diào)控障礙、扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)失靈的決心。
其二，房屋預(yù)售環(huán)節(jié)被正式納入專項(xiàng)整治范疇。本質(zhì)而論，房屋預(yù)售制度是一種低效的分配工具，只能強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商集團(tuán)的壟斷能力，由此蛻變成一種壟斷銷售模式，這一模式是對(duì)流通渠道、商品數(shù)量、生產(chǎn)周期、銷控進(jìn)度等要素的悉數(shù)壟斷。更為不利的是，這種壟斷做大了開(kāi)發(fā)商集團(tuán)的市場(chǎng)操控勢(shì)力，使開(kāi)發(fā)商集團(tuán)成為住房資源的實(shí)際分配人，市場(chǎng)不能幸免地淪落為單極主體形態(tài)。無(wú)形中助長(zhǎng)了暗箱操作的便利以及由此堆積的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
該類模式曾一度受到詬病，極端觀點(diǎn)甚至要求將之取消，以便市場(chǎng)能夠擺脫困擾透明運(yùn)行。專項(xiàng)整治決定對(duì)在建及預(yù)售項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，這不啻是一種正面回應(yīng)，表明對(duì)于預(yù)售制存在的問(wèn)題政府并非心不在焉，而是高度重視的，此次清理無(wú)疑只是一個(gè)開(kāi)端。據(jù)此分析，假定清理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)預(yù)售制委實(shí)問(wèn)題多多，不堪承載全民住房供應(yīng)大計(jì)，后續(xù)的改革勢(shì)不可免。
其三，本次專項(xiàng)整治是一個(gè)長(zhǎng)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作計(jì)劃中專辟的一部分。目前來(lái)看，政府對(duì)于樓市的專項(xiàng)清理與檢查不是短期之計(jì)，而是圍繞矯正市場(chǎng)失靈這一調(diào)控焦點(diǎn)目標(biāo)出發(fā)，意欲更好地摸清市場(chǎng)深層次問(wèn)題以求取應(yīng)對(duì)之道而做的先期準(zhǔn)備，不能排除后續(xù)的措施將更具有指向和針對(duì)性。
扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)失靈并非易事，但也是躲不起、拖不得的。雖然并不能將降低房?jī)r(jià)、擴(kuò)大住房供給等問(wèn)題的解決如數(shù)寄托在一次集中的專項(xiàng)整治上，不過(guò)可以肯定的是，市場(chǎng)失靈的局面一旦被矯正，很多原本無(wú)解的問(wèn)題將勢(shì)如破竹地化解。由此，綜觀三年之久的調(diào)控，實(shí)際上每時(shí)每刻無(wú)不是在為該項(xiàng)工作構(gòu)筑渠道，以備水到渠成之時(shí)。因而，房地產(chǎn)調(diào)控仍將配備更多的后續(xù)策略，其時(shí)段之跨度、處置之繁瑣可謂任重而道遠(yuǎn)。(章劍鋒 廈門大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心)
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