5月底，北京市地稅局發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》和《關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》，兩個通知構(gòu)建起了北京市土地增值稅清算管理體系。
面對已經(jīng)進入實際操作層面的土地增值稅大清算，北京的各家房地產(chǎn)企業(yè)普遍反應(yīng)低調(diào)，多在忍痛將已經(jīng)到手的利潤照章納稅。
虛報成本按核定扣除
土地增值稅按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設(shè)施的成本和費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等扣除項目后的余額計征。
1993年12月13日，為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅，條例從1994年1月1日起開始施行。
北京市地稅局此次發(fā)布的通知，對土地增值稅清算時應(yīng)對開發(fā)成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)間接費用等，按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。如果開發(fā)商無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料，或提供的開發(fā)成本資料不實、《鑒證報告》有問題，或虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的，稅務(wù)部門應(yīng)按核定辦法扣除開發(fā)成本。地稅部門將制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》，如果開發(fā)商提供的建安成本扣除額明顯高于《造價表》又沒有正當(dāng)理由，地稅部門也將按核定辦法予以扣除。
對于扣除標(biāo)準(zhǔn)，北京市地稅局制定的《關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》指出，高層商品住宅(7層以上)單位面積建安造價允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263元；多層商品住宅(7層及以下)單位面積建安造價允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560元。
原有避稅手法均被化解
從1993年土地增值稅相關(guān)政策公布后，由于當(dāng)時條件尚不具備，各地對于這一稅種一直采取“預(yù)征”的辦法，即按房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售收入預(yù)征1%-2%不等的稅款，遠低于實際所應(yīng)征收和繳納的數(shù)額。而且在實際操作中，稅務(wù)機關(guān)與房地產(chǎn)納稅企業(yè)一直沒有進行過清算。
在1993年出臺《土地增值稅暫行條例》后，土地增值稅的清算單位和清算條件規(guī)定得并不詳盡，很多開發(fā)商針對該條例，研究出了不少避稅的方法。
有開發(fā)商對記者表示，一些開發(fā)商主要是通過延長工期、保留尾盤這兩個辦法來延遲納稅，通過延長工期，來延長自己納稅的期限；通過保留尾盤，使自己的項目達不到清算條件。
但按照新的增值稅政策框架，這些手法都將失去效用。該開發(fā)商表示，新的政策規(guī)定，對“已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的”，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。
新博弈拉開序幕
土地增值稅的清算對各家房地產(chǎn)公司的影響大小，關(guān)鍵取決于各家公司毛利率水平的高低，毛利率水平高的公司受到的影響較大，毛利率水平較低的公司則受影響較小或者不受影響。
在這種政策導(dǎo)向下，一些公司已經(jīng)開始采用新的手法，一輪新的博弈才剛剛拉開序幕。
有開發(fā)商對記者表示，據(jù)其了解，有的公司可能計劃將一些項目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收入，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產(chǎn)升值。
還有的開發(fā)商已經(jīng)開始通過做精裝項目，來抬高成本，以增加項目的利潤率。但不管怎么樣運作，不少開發(fā)商的利潤率都將面臨下降考驗。
針對清算工作的啟動，北京多家房地產(chǎn)企業(yè)的人士對記者表示，對公司的運作還是有些影響的，但影響不大，正規(guī)的企業(yè)多已經(jīng)提前預(yù)提了部分增值稅。但還是對企業(yè)的現(xiàn)金造成了壓力，耗費了比較大的人員精力。(肖賓)
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