國家發(fā)改委昨日公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比增長1.6%。而來自中國指數(shù)研究院的信息顯示，“銀十”本是樓市的傳統(tǒng)銷售旺季，但在房價(jià)穩(wěn)步上漲中市場成交較為低迷。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)走到十字路口，支撐房價(jià)持續(xù)上漲的因素在一些大城市正逐步為市場所消化，而部分大中城市近年來房價(jià)的過快上漲也使一些購房者望而卻步，未來房價(jià)漲幅有望趨緩。
供求緊平衡
根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的信息，商品住宅需求方面，10月份大部分城市成交量環(huán)比呈下降趨勢，廣州、深圳等城市的成交量表現(xiàn)出不同的降幅，深圳樓市最為冷清，同比降幅達(dá)到77%，而北京在經(jīng)歷了9月成交量大幅下降后，10月份略有恢復(fù)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在成交旺季出現(xiàn)成交量的萎縮，表明市場供求出現(xiàn)了“強(qiáng)制平衡”，但這并不意味著市場已經(jīng)滿足了真實(shí)需求，而是市場觀望氣氛濃厚的表現(xiàn)。
社科院金融研究所結(jié)構(gòu)金融室主任殷劍鋒表示，從1999年住房體制改革以后，全國住房價(jià)格已經(jīng)上漲了幾年，城市化進(jìn)程加快等支撐房價(jià)上漲的因素在一些大城市已經(jīng)逐漸被消化。
另外，經(jīng)歷快速上漲后，北京、上海、深圳等大城市房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)到了中等收入人群的購買“邊際線”，加上擬購房者對房價(jià)快速上漲后表現(xiàn)出的觀望心態(tài)，這些因素使得部分大城市出現(xiàn)了供求的“緊平衡”。
中國指數(shù)研究院專家陳友根提出，近期主要大中城市房價(jià)快速上漲已使房價(jià)超出了老百姓的購買能力，加上近期出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控房價(jià)的政策，也抑制了部分投機(jī)行為，所以，房地產(chǎn)市場成交比較冷清。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，當(dāng)前北京、深圳等部分城市先后出現(xiàn)的交易量大幅下降并非同一原因所致，北京地區(qū)的成交下降更多的是因?yàn)槭袌龉┙o太少，而深圳成交量的下降則可能更多的是近期出臺(tái)的限外政策等措施作用的結(jié)果，因此，目前成交量的下降并不意味著這些城市的房價(jià)都會(huì)下降。
應(yīng)加大土地供應(yīng)
業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，土地供應(yīng)情況是決定今后房價(jià)走勢的最主要因素。如果采取相應(yīng)的措施加快土地供應(yīng)，房價(jià)才能穩(wěn)定。
根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，10月份，全國土地供應(yīng)總量繼續(xù)增長，但增幅開始放緩。1-9月份，反映新增土地供應(yīng)的指標(biāo)——土地購置面積為28346.35萬平方米，同比增長17.8%；反映存量土地市場供應(yīng)的指標(biāo)——土地開發(fā)面積為18183.93萬平方米，同比增長11.3%。業(yè)內(nèi)人士指出，只有加快土地開發(fā)進(jìn)度，才能最終緩解住房供不應(yīng)求的局面，也才能對房價(jià)“釜底抽薪”。
陳友根認(rèn)為，在目前保證耕地面積“紅線”的條件下，通過壓縮工業(yè)用地面積，相應(yīng)增加住宅用地面積，可以更好地解決當(dāng)前市場對土地的“渴求”。
還有專家指出，施行嚴(yán)格的招拍掛制度將使“可分期支付土地款”等政策變得更加嚴(yán)格，一級開發(fā)市場的資金吃緊將進(jìn)一步加速銷售周期的縮短，進(jìn)而短期增加樓市供給。
需標(biāo)本兼治
業(yè)內(nèi)專家指出，從根本上改變目前“土地財(cái)政”的狀況，梳理并調(diào)整當(dāng)前對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行必要的監(jiān)控，加快出臺(tái)針對投機(jī)需求的物業(yè)稅等政策，才能從供需兩方面改善房地產(chǎn)市場當(dāng)前的“緊平衡”局面。
殷劍鋒提出，土地供應(yīng)不足是當(dāng)前住宅供不應(yīng)求的主要原因，而地方政府壟斷土地出讓權(quán)造成了當(dāng)前土地供應(yīng)的吃緊，而其背后則隱含著當(dāng)前財(cái)稅體制中“財(cái)權(quán)和事權(quán)不平衡”。因此，加快財(cái)稅體制改革才能改變地方政府對土地出讓金的依賴。另外，增加土地出讓的渠道也是提高土地供應(yīng)效率的可行方式之一。
同時(shí)，對于需求的疏導(dǎo)措施也需要調(diào)整。殷劍鋒認(rèn)為，物業(yè)稅對增加購房者的持有成本，減少投資和投機(jī)需求將有明顯的作用。而目前對第二套住宅的政策也還需要進(jìn)一步完善，通過完善征信體系等措施，才能使這一政策落到實(shí)處。
在房地產(chǎn)市場日益發(fā)達(dá)的今天，其金融屬性更加明顯，因此房地產(chǎn)調(diào)控也需要金融手段。比如，當(dāng)前商業(yè)銀行缺少固定利率的房貸，使得居民購房時(shí)直接面對利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，有必要推出固定利率產(chǎn)品，加快住房抵押貸款證券化等衍生產(chǎn)品。殷劍鋒強(qiáng)調(diào)，加大住房公積金的覆蓋面，增加廉租房的供給，以及逐步使經(jīng)濟(jì)適用房淡出等措施都應(yīng)該納入議事日程。
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