北京商品房成交量連續(xù)下跌 開發(fā)商無奈促銷降價
一半促銷降價 一半堅挺如初
■全國房價普降迷局初探之二■本報記者 王小霞
“房價是不是真的降了，萬科是真降了，還有開發(fā)商打九五折促銷，那我們再等等，奧運之后房價沒準會降得更多……”
“如果有錢就現(xiàn)在買房，別聽開發(fā)商忽悠，打折促銷那是正常手段，只是過去市場太好了他們不需要用這種方法。 現(xiàn)在是淡季，等過了這個淡季連這些促銷優(yōu)惠都沒了……”
對于想買房的人，現(xiàn)在是最受折磨的時候?！肮拯c論”與“非拐論”各說各有理，房價到底降了沒有，買房人像霧里看花，越來越看不明白。
“房價拐點有沒有來臨現(xiàn)在尚不明朗，但京城房價確實出現(xiàn)了松動?！币晃徊辉敢馔嘎缎彰匿N售總監(jiān)告訴本報記者，目前市場上促銷降價的項目也有，堅挺等市場回暖的項目也不少，但交易量確實下滑到了谷底。
成交量創(chuàng)2006年以來最低值
北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2008年2月份全市期房網(wǎng)上簽約共計3121套，簽約面積366864平方米；期房網(wǎng)上日均簽約108套。同期，現(xiàn)房網(wǎng)上簽約共計1133套，簽約面積156135平方米；現(xiàn)房網(wǎng)上日均簽約39套。
從2008年2月銷售數(shù)據(jù)來看，同比2007年2月，期房日均成交量下跌了128套，降幅達54．2％，環(huán)比2008年1月成交量下跌了139套，降幅達56．3％。根據(jù)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析可見，北京樓市商品房日均成交套數(shù)已經(jīng)連續(xù)五個月下降，到今年2月下降幅度更是驚人，商品房日均銷售套數(shù)、面積雙雙創(chuàng)2006年以來最低值，受多重因素影響京城樓市陷入嚴重觀望。
面對今年以來商品房成交量連續(xù)下跌的現(xiàn)狀，一些業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時認為這是市場淡季的一種表現(xiàn)，再加上信貸政策收緊促使購房者壓力加大，所以造成市場觀望意味濃烈。
“每年的2月份都是房地產(chǎn)市場的銷售淡季，由于春節(jié)放假等因素的影響，商品房交易量會受到一定程度的影響。但是，今年2月銷售不僅受到了傳統(tǒng)淡季的影響，還由于去年房價過快攀升，導(dǎo)致居民消費力不足、購房意愿停滯?！甭?lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長楊少鋒在接受記者采訪時表示，在雙重作用夾擊下，京城銷售一路下滑，在2月探底。
與此同時，目前樓市交易量的蕭條同政府的宏觀調(diào)控政策作用及新政策的出臺是密不可分的。前不久北京市頒布了《限價房管理辦法》征求意見稿，對限價房的開發(fā)建設(shè)、申購對象、申購條件均作了詳細的規(guī)定，符合條件的購房者可以申請此類保障性住房，這使得相當一部分潛在客戶看到了申購保障性住房的希望，暫時退出了購買普通商品房的行列。
“宏觀經(jīng)濟方面，由于2007年下半年國內(nèi)物價上漲導(dǎo)致了通貨膨脹的產(chǎn)生，政府多次加息、收縮銀根，加大了購房者的負擔，從而影響了商品房的交易，客觀上造成了交易量的連續(xù)下降?！睒I(yè)界知名的個人合作建房倡導(dǎo)者于凌罡告訴記者，如果說樓市在觀望，那么今年的觀望情緒比以往任何一年都要強烈。
最重要的是，今年樓市交易量大幅下降，除了上述因素影響外還與開發(fā)商的悲觀言論及促銷手段有關(guān)。從去年冬天以來以萬科為代表的房地產(chǎn)開發(fā)商就放出了樓市“拐點論”并在多個城市進行打折促銷。春節(jié)之后，萬科的降價風又吹到了北京，受此影響，京城的許多開發(fā)商都打出了打折促銷的招牌。
“面對開發(fā)商的促銷風潮，消費者自然會產(chǎn)生看跌的觀望心態(tài)，持幣待購的觀望心態(tài)使得目前的交易量降至谷底?！庇诹桀副硎?，最主要的原因也是目前房價太高，已經(jīng)嚴重超出了大部分人的承受能力，無力購買是不容忽視的事實。
京城樓市的“三少兩多”
進入2008年，北京樓市難改蕭條萎靡的現(xiàn)狀，京城的開發(fā)商在樓市寒冬中苦苦煎熬，“拐點論”與“非拐論”更是爭得不可開交。
“由于各個利益集團的目的不同，所以所發(fā)出的聲音也就不盡相同。”楊少鋒表示，雖然目前對于樓市降價拐點是否來臨說法不一，但交易量下降、開盤數(shù)量減少、土地供應(yīng)減少等現(xiàn)象卻是不爭的事實。
“縱觀2008年2月北京房地產(chǎn)市場的各項數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2008年2月的樓市呈現(xiàn)出了明顯的‘三少兩多’現(xiàn)象?！敝写蠛慊粍赢a(chǎn)營銷市場總經(jīng)理趙晨明表示，首先是土地供應(yīng)大幅減少，2008年2月土地放量大幅減少，環(huán)比2008年1月均出現(xiàn)了量價大幅減少的態(tài)勢，尤其是普通住宅項目總數(shù)及成交面積均出現(xiàn)了大幅減少的現(xiàn)象。
另外是交易量大幅減少，截止到今年2月，商品房住宅交易量下滑趨勢較大。第三少是取證（預(yù)售許可證）項目、開盤項目大幅減少，2008年2月，取證項目僅14個，無論是同比還是環(huán)比供應(yīng)個數(shù)、供應(yīng)面積都出現(xiàn)了非常明顯的下降，開盤情況更加糟糕，僅開了6個項目。
而“兩多”現(xiàn)象也是目前房地產(chǎn)市場的顯著特征。首先是住宅項目土地成交樓面價在增多。根據(jù)今年2月份住宅用地項目的土地成交樓面均價計算來看，已經(jīng)遠遠高于1月份，增長了8成多，達到了7260元／平方米，同比增長近2倍，增幅驚人?！巴恋爻山粌r的大幅增長說明開發(fā)商對項目銷售價格的心理預(yù)期也在增長，使得高地價助推高房價成為了不爭的事實?！睏钌黉h表示。
另外就是預(yù)售均價及開盤均價在增多，目前京城樓市的預(yù)售均價同比上漲40．9％、環(huán)比上漲了24．6％，公寓及別墅項目開盤均價環(huán)比也分別上漲了27．5％和115．8％，分析這種現(xiàn)象可以發(fā)現(xiàn)，在取證及開盤項目大幅減少的同時，預(yù)售均價及開盤均價仍然呈較大的漲幅。這其中固然有入市項目自身物業(yè)類型及項目品質(zhì)較高的原因，但是更多的原因還是和開發(fā)商的銷售策略有關(guān)，為了應(yīng)對銷售萎靡的現(xiàn)狀，開發(fā)商不得不采取“保價減量”的銷售策略，相對減少供應(yīng)量以求保持高房價，堅持等待樓市的復(fù)蘇。
雖然目前的商品房交易量在不斷下跌，樓市觀望情緒強烈；但仍有一些開發(fā)商對未來京城樓市的走勢表現(xiàn)得相對樂觀。3月7日，SOHO中國董事長潘石屹在接受北京媒體采訪時表示，北京樓市的春天已經(jīng)來了，房地產(chǎn)市場的觀望現(xiàn)在就結(jié)束了。潘石屹認為，北京1、2月份成交量減少，主要的原因是銀行按揭貸款政策影響了需求，天氣冷也是其中一個原因。北京觀望情緒從3月份開始已經(jīng)走出來了，這種勢頭還會越來越好。
雖然春天已經(jīng)真的來了，但樓市的春天是否真如潘石屹所言已經(jīng)到來，還有待市場檢驗。中國經(jīng)濟時報
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