牛年春天，2006年在爭(zhēng)議中全國(guó)強(qiáng)制推行的“新建住宅套型90平方米以下占開(kāi)工總量70%”政策，在北京出現(xiàn)松動(dòng)跡象。
牛年春節(jié)前，房?jī)r(jià)調(diào)整最困難、最特殊的北京，出臺(tái)了一系列政策。其中一條頗為引人注目：對(duì)商品住房項(xiàng)目，允許在全市總量平衡前提下，根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)確定套型面積和比例。這也就意味著，原本不容商量的70／90政策已經(jīng)在北京出現(xiàn)了松動(dòng)。
盡管目前北京市建委并沒(méi)有對(duì)這一政策作出解釋，但一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不到3年的時(shí)間，這項(xiàng)曾經(jīng)要求嚴(yán)厲的政策就似乎走到了盡頭。
爭(zhēng)議中強(qiáng)制推行
2006年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門(mén)公布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，就爭(zhēng)議不斷。
商品房究竟應(yīng)該建多大的面積？究竟該由誰(shuí)說(shuō)了算？這兩個(gè)問(wèn)題成了爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。
按照國(guó)務(wù)院的文件，自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。這樣的政策被簡(jiǎn)稱為70／90政策。
根據(jù)這個(gè)思路，當(dāng)時(shí)主管部門(mén)官員在不同場(chǎng)合表示，必須嚴(yán)格執(zhí)行70／90政策，否則，將會(huì)有嚴(yán)厲懲罰措施，其中甚至包括“沒(méi)收”。
但在開(kāi)發(fā)商眼中，這個(gè)政策卻是個(gè)釘子——從住房建設(shè)上來(lái)看，大戶型的房屋無(wú)論從設(shè)計(jì)還是成本上都要低于小戶型的房屋；大戶型的房屋出售總價(jià)也高。該政策出臺(tái)，打亂了一些開(kāi)發(fā)商的算盤(pán)。
2006年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，正處在房?jī)r(jià)飛漲的賣方市場(chǎng)階段，大量熱錢(qián)進(jìn)入樓市，投資性購(gòu)房占據(jù)比例不斷上升。在一些城市，一度出現(xiàn)連夜排隊(duì)搶購(gòu)商品房的景象，社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的高漲怨聲載道。
70／90政策的出臺(tái)，正是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的具體落實(shí)，意在遏制快速上漲的房?jī)r(jià)，降低購(gòu)房門(mén)檻。
來(lái)自官方部門(mén)的理由很充足，我國(guó)的基本國(guó)情是人多地少，從節(jié)約型社會(huì)的角度看需要在住房面積上有所控制，90平方米一樣能設(shè)計(jì)出不錯(cuò)的戶型。為了推動(dòng)這個(gè)政策的落實(shí)，相關(guān)部門(mén)還組織了小戶型設(shè)計(jì)競(jìng)賽，試圖證明戶型好壞不在于面積大小。
而在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，政府限制面積是對(duì)市場(chǎng)的過(guò)度干預(yù)，而且90平方米以下的住房沒(méi)有舒適度。甚至有業(yè)內(nèi)人士公開(kāi)表示，該政策不會(huì)活過(guò)2007年。
爭(zhēng)議中，圍繞這一政策解釋，出現(xiàn)了幾次反復(fù)——
2006年，原建設(shè)部房地產(chǎn)司司長(zhǎng)對(duì)商品房套型面積作出了“套型面積即套內(nèi)面積”的解釋。但很快，建設(shè)部又對(duì)此做出了否定，稱套型面積等同于包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積；
2007年1月9日，原建設(shè)部在其網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于征求90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)(征求意見(jiàn)稿)意見(jiàn)的函》，將70／90政策作出了調(diào)整，把90平方米放大到了107平方米。但在一天之內(nèi)，該文件又被廢除。
在該政策推出之后半年多，其執(zhí)行細(xì)則才姍姍來(lái)遲，一些業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，這樣的做法加重了市場(chǎng)的緊張，反倒刺激了房?jī)r(jià)的上漲。
盡管該政策在開(kāi)發(fā)商不情不愿中開(kāi)始執(zhí)行，但從2006年到2007年上半年，房?jī)r(jià)依然處在上升通道。
松動(dòng)后會(huì)否留下后遺癥
70／90政策并沒(méi)有起到立竿見(jiàn)影的作用，但到了2007年下半年，隨著央行、銀監(jiān)會(huì)二套房政策的出臺(tái)，原本熱鬧的房地產(chǎn)市場(chǎng)突然陷入了冷清。
觀望、打折、贈(zèng)送，在2007年下半年之后的樓市，這些詞匯頻繁出現(xiàn)在媒體報(bào)道中，主要大城市的房屋交易量開(kāi)始出現(xiàn)大幅萎縮。這種情況一直延續(xù)到2008年末。
這段時(shí)間，美國(guó)次貸引發(fā)的全球金融危機(jī)在世界各地蔓延，中國(guó)也不例外。于是乎，各地開(kāi)始出臺(tái)種種利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。
“70／90政策到松動(dòng)，是不是說(shuō)將來(lái)要買小戶型的房子就更困難了？”在北京一家大型國(guó)企工作的程先生這樣問(wèn)記者。這段時(shí)間，程先生到處看房，想買一套合適的七八十平方米的房子，但讓他很困惑的是，這樣的房子少之又少，根本不象70／90政策得到落實(shí)的情況，而且價(jià)格也沒(méi)有明顯下跌。
“70／90政策的出現(xiàn)有特殊的背景?！北本┞?lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h告訴記者，這個(gè)政策出臺(tái)前，開(kāi)發(fā)商的房子太好賣了，很多開(kāi)發(fā)商甚至采取捂盤(pán)的方式抬高房?jī)r(jià)，而這個(gè)政策的出臺(tái)限制了開(kāi)發(fā)商的行為，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到了一定作用。
但是，楊少鋒覺(jué)得，這個(gè)政策同時(shí)也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上產(chǎn)品的嚴(yán)重同質(zhì)化。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，每一個(gè)地塊都有它的特殊性，有些地塊適合建高檔公寓，有些地塊適合建經(jīng)濟(jì)適用房，而有些地塊就是應(yīng)該建設(shè)別墅；不考慮這些特殊性，政府來(lái)一個(gè)行政命令，實(shí)際上變成那些本來(lái)應(yīng)該修建大戶型、高檔項(xiàng)目的地塊完全失去了自己的優(yōu)勢(shì)。
“不但產(chǎn)品品質(zhì)受到極大的限制，客戶的需求也被嚴(yán)重壓抑。其實(shí)，不同城市發(fā)展階段不同，需求結(jié)構(gòu)也大不一樣，這樣一刀切的政策，也沒(méi)有考慮到城市之間的差異。”楊少鋒說(shuō)，市場(chǎng)需要什么樣戶型應(yīng)該由市場(chǎng)決定，而不應(yīng)該是政府一刀切。
但是，在很多人看來(lái)，70／90政策的松動(dòng)將會(huì)帶來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)的恐慌，如果中央政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策就這樣輕易被突破，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)由此再次難以控制？而且，小戶型同樣有大量的需求，沒(méi)有政策的限制，未來(lái)小戶型是否更加稀有？
楊少鋒不認(rèn)為會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，他覺(jué)得，經(jīng)歷此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)趨于理性，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求會(huì)相對(duì)平衡。
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，70／90政策的松動(dòng)會(huì)使市場(chǎng)的變數(shù)加大，既然這個(gè)政策可以突破，別的政策肯定也可能被突破。這種對(duì)高房?jī)r(jià)的恐慌依然來(lái)源于房地產(chǎn)行業(yè)的不規(guī)范。(記者 李松濤)
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