有關(guān)二套房貸收緊的傳聞在各方的確認(rèn)、否認(rèn)下變得撲朔迷離，“信貸緊縮”是否會伴著秋天來臨？7月以來，信貸總量下降，住宅成交量下降，這股向下的力量將帶來深幅調(diào)整還是將指向平穩(wěn)的回歸？經(jīng)濟(jì)觀察報聯(lián)合新浪房產(chǎn)舉辦2009藍(lán)籌地產(chǎn)評選系列論壇，就二套房貸收緊、地產(chǎn)企業(yè)IPO重啟等話題同華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)、虎杰投資首席分析師張寅、成全顧問總裁全忠進(jìn)行深入探討，以期通過來自企業(yè)、市場的觀點(diǎn)和數(shù)據(jù)梳理出目前房地產(chǎn)市場的脈絡(luò)。
二套房貸收縮與否成謎 11月或?qū)⒊蔀闃鞘修D(zhuǎn)折點(diǎn)
經(jīng)濟(jì)觀察報：各地方收緊二套房貸，取消七折利率的消息不絕于耳，二套房的成交量如何？
任志強(qiáng)(華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁)：有人說上海把七折利率變成八五折，我們沒有看到任何縮緊二套房貸的說法，沒有一個銀行承認(rèn)，8月25日召開的北京銀行董事會也沒有承認(rèn)。銀監(jiān)會提出嚴(yán)格按照二套房貸規(guī)定執(zhí)行是在6月份，如果各個銀行嚴(yán)格按照二套房貸辦法執(zhí)行，應(yīng)該在7月份出現(xiàn)二套房貸的緊縮。但實(shí)際數(shù)字顯示，二套房貸是增加的，而且增加的幅度很大。個人銷售信貸增加了接近80%，這個增長不能說明二套房貸已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了緊縮。
從7月份到現(xiàn)在，國務(wù)院、財政部、銀監(jiān)會、發(fā)改委等部門多次發(fā)出銀行利率不變的信息。如果銀行或者央行發(fā)生了逆向變化，我想挽救經(jīng)濟(jì)危機(jī)的努力就會失敗了，下一步可能是多個“W”型再次起伏的情況。
二手房交易現(xiàn)在在許多地方已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一手房，北京每個月二手房交易量已經(jīng)超過了兩萬套。這個勢頭并沒有因?yàn)槎追抠J或者其他原因出現(xiàn)大幅度下降，起碼我們在7月份以前還沒有看到。從現(xiàn)在來看，二手房市場交易量還是很活躍，包括上海和北京。如果這個政策發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，可能二手房對一手房的推動作用就沒有了，置換能力或者改善性需求可能都沒有了。如果二手房沒有轉(zhuǎn)化為購買新房的現(xiàn)金，許多投資人可能沒有資金去投入一手房。
全忠(成全顧問總裁)：目前二套房銷售量在下降，但價格在上漲，基本上恢復(fù)到了2008年的價格水平。同時，一些大型項(xiàng)目的中小戶型銷售仍然比較好，超過130平方米的戶型銷售速度開始下降。在7月份之前改善性、投資性需求受到了激發(fā)?，F(xiàn)在各個樓盤的銷售不像7月份那么順暢。
經(jīng)濟(jì)觀察報：下半年，信貸、利率政策是否會有大的調(diào)整？對市場和企業(yè)會有怎樣的影響？
張寅 (虎杰投資首席分析師)：首先看信貸政策。在7、8月份，房貸并沒有下來。銀行方面更愿意放貸，“鐵公機(jī)”壞賬幾率顯然比這個高。也許二套房政策會持續(xù)一段時間，但一手房首付比例不會變太多。
第二，一般來說，低利率會保持至少一年半的時間，現(xiàn)在低利率在這一輪才這么短，我看不出在三個月之內(nèi)升高的可能。
第三，現(xiàn)在的信貸總量在7月份確實(shí)在下降，最好的預(yù)期是到明年上半年有一個穩(wěn)定的貨幣供應(yīng)量，不要大起大落。
信貸還有一個手段——提高存款準(zhǔn)備金，就目前來看，這種情況也不太大。簡單來說，下半年所謂流動性肯定要比上半年弱。
在這樣的利率環(huán)境下，很可能10月份、11月份的買房高潮不會像以往那么火爆。因?yàn)槲覀円酝牡痉炊霈F(xiàn)了暴漲，等于我們透支了。11月份是一個敏感的月份，如果二套房政策持續(xù)下去，二套房的銷售有可能繼續(xù)下降。
上市公司還有所謂的報表壓力。如果明年年初或今年年底，有個別開發(fā)商特別是上市開發(fā)商做出價格優(yōu)惠，我絕不意外。
所以我認(rèn)為，11月份是一個房價、促銷可能出現(xiàn)變化的一個月份，一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
任志強(qiáng)：我不認(rèn)為我們在短期內(nèi)會調(diào)整利率，銀行現(xiàn)在的準(zhǔn)備金率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們國家銀行公布的準(zhǔn)備金率。利率的變化會涉及到匯率的變化，匯率的變化又會影響進(jìn)出口、境外旅游、礦石和大宗商品的價格。從全球情況來看，如果美國沒有從低潮中走出來去提高利率，任何一個國家提高利率的可能性都不大。尤其是我們對世界的影響力遠(yuǎn)不如美元的影響力。
因此在今年年底之前，如果中央保持貨幣政策不變，我認(rèn)為下半年市場還會比較好。
從企業(yè)資金運(yùn)行能力來看，2008年底的降價屬于保命的價格狀態(tài)，它也不是一個合理狀態(tài)，現(xiàn)在可能相對好一點(diǎn)。
交易量漲幅會略有下降。我不期待我們像4、5、6、7月這樣持續(xù)30%—40%的增長速度，如果保持這樣的增長速度，到年底不但是房子崩盤了，庫存崩盤了，價格也得崩盤。所以它適度回調(diào)以后，保持在穩(wěn)定的狀態(tài)下已經(jīng)很好了。
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