地產(chǎn)公司IPO牌照:只要能上,無論貴賤!
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):很多房地產(chǎn)企業(yè),在上半年銷售較好的情況下踏上了重啟IPO之路,他們的前景如何?
張寅:市場(chǎng)現(xiàn)在處在一個(gè)比較關(guān)鍵的時(shí)期。8月中旬以來,香港市場(chǎng)雖然保持著外資比較旺盛的情況,但跟一個(gè)月前已經(jīng)有明顯的變化了。因?yàn)榘雮€(gè)月來A股市場(chǎng)波動(dòng)非常大,影響到了港股市場(chǎng)。
我初步感覺到,香港市場(chǎng)今年最好的時(shí)段已經(jīng)過去了。同樣條件下,融資量可能不如6、7月份,但目前依然是比較好的上市窗口。
任志強(qiáng):一個(gè)企業(yè)能不能獲得成長(zhǎng)跟融資有密切關(guān)系。如果一個(gè)企業(yè)靠自己的積累去擴(kuò)大,幾乎是零增長(zhǎng)。比如今年我賺了200個(gè)億可以買10畝地,明年我又賺了200個(gè)億,發(fā)現(xiàn)只能買8畝地,因?yàn)橥恋貪q價(jià)了。所以你幾乎沒有辦法擴(kuò)大你的資產(chǎn),只有額外增加很多資金說規(guī)模在不斷擴(kuò)大,幾乎所有企業(yè)都希望上市。
去年有兩個(gè)問題,一個(gè)是資本市場(chǎng)不承認(rèn),一個(gè)是中國(guó)在2007年下半年、2008年上半年在壓縮基本投資,控制房地產(chǎn)投資規(guī)模,不允許投資、上市。
至于時(shí)機(jī),我認(rèn)為只要市場(chǎng)接受,什么時(shí)候都得上。雖然現(xiàn)在拿不到很多的錢,評(píng)估值可能低一點(diǎn),但一定要跨越這個(gè)門檻。只要跨越了這個(gè)門檻,就有機(jī)會(huì)再去融資。
大家為什么不選擇A股而選擇H股?因?yàn)锳股是一定要經(jīng)過證監(jiān)會(huì)審批的,要報(bào)一大批的材料。但是H股不用,可能一個(gè)小時(shí)就搞定了。你發(fā)得出去就可以,因?yàn)橄愀垡呀?jīng)市場(chǎng)化了。大多數(shù)人哪怕低價(jià),也愿意先跨入香港這個(gè)門檻。同時(shí),在H股上市后還可以回歸A股,而回歸A股的審批就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)行時(shí)的審批。
今年大家重啟IPO,是因?yàn)檎^去停止了。說香港重啟IPO,不是這么回事,只是那個(gè)時(shí)間沒人買你的股票,你發(fā)不出去。香港有規(guī)定,如果發(fā)給你兩個(gè)月之后,你發(fā)不出去,就作廢了。
全忠:現(xiàn)在不僅是開發(fā)商在上市,服務(wù)商也在上市。最近我知道的上海就有兩三家代理商準(zhǔn)備在創(chuàng)業(yè)板和中小企業(yè)板上。
開發(fā)商上市可以讓企業(yè)變得更加透明。從這個(gè)意義上講,假如股市是無限大的,我覺得中國(guó)一些優(yōu)秀的、有理想的企業(yè)都上市,可能市場(chǎng)會(huì)更健康。未來房地產(chǎn)游戲的主要參與者就兩個(gè),一是國(guó)企,一是上市公司。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):在目前的市場(chǎng)上,尤其對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)來說,上市對(duì)公司哪方面的實(shí)力要求最高?
任志強(qiáng):還是要有企業(yè)盈利能力的鑒定。為什么要有三年的業(yè)績(jī)?這三年業(yè)績(jī)是看企業(yè)的營(yíng)運(yùn)、決策和管理能力,土地儲(chǔ)備只是一部分。持有偏遠(yuǎn)地區(qū)不太值錢的地,不一定估值很高。土地儲(chǔ)備是看可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力,除了過去的業(yè)績(jī),還有最少三年或者四年的土地儲(chǔ)備,不是因?yàn)橛羞@個(gè)土地儲(chǔ)備可以升值,而是考慮明年、后年有活干。
張寅:可能某一年有一些市場(chǎng)性的概念。比如在北京市場(chǎng),排名在20名以后,估值可能相對(duì)差一點(diǎn),有的時(shí)候可能上不去,在市場(chǎng)上排名前三名非常重要。土地主要是看可持續(xù)性,因?yàn)橄愀圻@些上市公司都有土地儲(chǔ)備,他們都經(jīng)歷過幾輪大浪淘沙,知道哪些企業(yè)是可持續(xù)性的。但是我覺得比較重要的還是排名。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):有論稱,房地產(chǎn)市場(chǎng)未來將是國(guó)資房地產(chǎn)企業(yè)的天下,這個(gè)趨勢(shì)是否正在形成?
任志強(qiáng):1991年之前規(guī)定只有國(guó)企才可以做房地產(chǎn),是我們有了土地出讓制度之后,土地可以流動(dòng),才允許非公企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。1989年整頓了一次中小企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),目的就是要發(fā)展國(guó)有企業(yè)。但是1993年之后,我們看到大量死掉的是國(guó)企,而更多的民營(yíng)企業(yè)如雨后春筍般在增加。1998年以后又有一大批民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。
從現(xiàn)在的總量來看,國(guó)有企業(yè)只占百分之幾,因?yàn)閲?guó)有企業(yè)雖然盤很大,但是中國(guó)太大了,他們很少進(jìn)入三線、四線城市。如果把這些總量加起來,國(guó)有企業(yè)占的總量是非常低的。所以國(guó)資在這個(gè)比例中,我們不認(rèn)為它最終會(huì)占到一個(gè)絕對(duì)比例,它可能是幾個(gè)行業(yè)的老大或者城市中的老大,在一個(gè)點(diǎn)上或者一個(gè)城市的規(guī)模上可能會(huì)排到前十,但是再往上排可能排不上。
中央政策雖然在短期內(nèi)會(huì)為了應(yīng)付危機(jī)更多地支持國(guó)有企業(yè)或者壟斷性行業(yè),但是從長(zhǎng)期來看,國(guó)有企業(yè)遲早會(huì)被淘汰,它只不過是一個(gè)階段性產(chǎn)物。再過一段時(shí)間,民營(yíng)企業(yè)都在國(guó)外上市了,國(guó)有企業(yè)就垮掉了。水電出現(xiàn)問題,國(guó)家可能會(huì)救,對(duì)房地產(chǎn),不會(huì)拿國(guó)家的投資去救。二三十年以后,國(guó)有企業(yè)的退出很必然。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況會(huì)是怎樣的情況?
全忠:下半年,市場(chǎng)不會(huì)像2008年那樣大幅度下降。但跟今年上半年相比,可能價(jià)和量會(huì)是一個(gè)比較平緩的走勢(shì)。我也覺得金九銀十是一個(gè)比較重要的階段,對(duì)很多開發(fā)商、消費(fèi)者來說,那個(gè)時(shí)候也是最終產(chǎn)生比較明顯結(jié)論的一個(gè)階段。
張寅:我希望政府在房地產(chǎn)政策上可預(yù)期,變化不要太大,包括二手房貸不要太劇烈,這樣使業(yè)界特別迷茫。最后就變成所有人要么投機(jī),要么不做,沒有理性空間的選擇了。
任志強(qiáng):溫總理說得很清楚,信心比黃金還重要,但是建立信心是要靠政府的宏觀政策,如果政府宏觀政策多變,所有人都不會(huì)有信心。政策清晰,我們才能有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的預(yù)期,因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)期投資的過程,做這樣一個(gè)決定,一定不會(huì)看今天或者明天,一定要看長(zhǎng)遠(yuǎn)。政策的多變,必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的混亂。
(來源:經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 本報(bào)記者 張雅楠 整理)
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