在“地價升浪”和開發(fā)商的新一輪“圈地運動”中，部分城市財政的土地收入急速增長。截至9月底，北京、上海等城市土地出讓金已超過前兩年的全年水平。
一直以來，土地收入作為財政收入來源中的重要一項，在各地方政府財政中占有很大份額。2009年，樓市快速回暖帶動土地市場升溫，更使得地方政府的“土地財政”模式發(fā)揮了明顯的作用，北京等城市的土地出讓金已占當(dāng)?shù)刎斦杖氲娜种弧?/p>
受信貸寬松和樓市回升影響，地產(chǎn)商拿地意愿顯著增強，但土地儲備轉(zhuǎn)化為新開工的狀況仍不太理想。業(yè)內(nèi)專家建議，在土地收入實現(xiàn)大幅增長的同時，作為公共財政項的保障性住房建設(shè)應(yīng)進一步提速，以此帶動新建商品房開工率的復(fù)蘇。
土地收入大增
為保地方財政收入不降，北京等城市從二季度便開始“放量賣地”。北京市副市長陳剛曾公開表示，確保國有土地有償使用收入征繳入庫總額與去年持平，本著“多儲快供”的原則，加快供地，增加政府土地收益。
根據(jù)北京土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，2009年至今，北京共出讓土地184宗，土地收入價款共計511.74億元。而2008年共出讓土地148宗，土地收入價款共計502.69億元。
前三季度北京市土地收入價款已經(jīng)超過去年全年水平。由于四季度仍有多塊重要地塊等待入市，因此業(yè)界普遍預(yù)期今年北京的土地收入將達到700億元，創(chuàng)歷史新高。土地收入預(yù)計將占北京地方財政目標(biāo)的三分之一強。
無獨有偶，今年以來，多個城市的土地財政收入明顯提高。上海全年預(yù)計可供住宅用地1597公頃，分別比2007年、2008年增加5.7%、16.0%。從年初至今，上海市公告出讓的土地收入已高達526.1141億元，其中住宅土地收入為291.9147億元，處于全國領(lǐng)先水平。而上海2008年土地出讓金收入為398.1842億元，2007年為481.294億元。目前上海市的土地收入已經(jīng)超過前兩年的全年水平。
從全國來看，2006年全國土地出讓金收入約為7000億元人民幣，2007年猛增至1.3萬億元人民幣，其中，招拍掛出讓土地收入超過9000億元人民幣，同比增長約6成。2008年，房地產(chǎn)市場走勢低迷，土地市場降溫，但全國土地出讓總收入仍高達9600多億元。今年，由于土地市場表現(xiàn)活躍，業(yè)內(nèi)預(yù)計將較去年同期有大幅提高。
尤其是部分城市計劃加大供地力度，將使政府售地收入進一步增加。對此，克而瑞(中國)研究中心總經(jīng)理陳嘯天表示，今年二季度以來土地市場成交逐漸火熱，部分城市計劃加大住宅用地供應(yīng)。上海下半年預(yù)計可供應(yīng)住宅用地約120幅、1196萬平方米，接近上半年的3倍。
截至8月份，上海住宅用地供地完成率僅為35%，這意味著近65%的住宅用地將要在未來4個月內(nèi)推出。而北京國土資源局也表示，將于3季度完成整年土地供應(yīng)，4季度合理增加土地供應(yīng)，整個住宅用地供應(yīng)量預(yù)計將達1000公頃。
行業(yè)景氣向好
盡管7、8月份我國部分城市商品房銷售回落引發(fā)了人們關(guān)于樓市“轉(zhuǎn)向”的擔(dān)憂，不過，土地市場的表現(xiàn)，給行業(yè)未來的發(fā)展注入了“強心劑”。
統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21147億元，同比增長14.7%，增幅比1-7月提高3.1個百分點；房屋新開工面積6.31億平方米，雖然同比下降5.9%，但是降幅比1-7月縮小3.2個百分點。同時，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)自4月份以來繼續(xù)保持上升趨勢，8月數(shù)據(jù)較上月提高2.07點至100.08點。
業(yè)內(nèi)人士指出，土地市場依然保持火熱態(tài)勢，高價地相繼涌現(xiàn)，土地成交樓面價格也水漲船高。這表明，開發(fā)商對未來市場預(yù)期樂觀。
克而瑞(中國)研究中心統(tǒng)計，8月份全國土地成交總價612億元，土地成交樓面價平均為1795元/平方米，與上月相比大幅上漲17.8%。從經(jīng)營性用地成交價格來看，8月成交樓面價平均為2177元/平方米，環(huán)比上漲14%，高出2008年以來的平均值約35個百分點。其中，23幅地塊溢價率在100%以上，住宅類用地最高溢價率高達295%，是2009年以來住宅類用地溢價率最高的一個月。
9月10日，上海長風(fēng)地塊以70.06億元的天價拍出，其樓面價格達到22409元/平方米。而在一年前，此次拍賣中的長風(fēng)7C地塊曾以起始價16.053億元、樓面價1.4萬元/平方米出現(xiàn)在土地市場，由于無人問津而最終流拍。
分析人士指出，土地市場持續(xù)升溫，表明房地產(chǎn)企業(yè)正在積極回補庫存，加大戰(zhàn)略儲備力度。部分地塊高價成交的現(xiàn)象也說明開發(fā)商資金鏈充裕。
在國家信貸政策刺激和行業(yè)回暖的影響下，開發(fā)商現(xiàn)金流得到了極大緩解，雖然近期銀行信貸有所收縮，但總額較去年同期仍有大幅增加。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33689億元，同比增長34.2%。其中，國內(nèi)貸款7384億元，增長46.3%；企業(yè)自籌資金11045億元，增長12.6%；定金及預(yù)收款8712億元，增長43.2%；個人按揭貸款4507億元，增長94.1%。
保障房供應(yīng)待提升
“作為資金驅(qū)動型樓市的受益者，地方政府在獲取高額土地收益后，應(yīng)加大保障性住房的建設(shè)，以保證樓市的穩(wěn)定?！?1世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇指出。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，近期房價大幅攀升，主要源于存貨和開工率不足。而政府在引導(dǎo)開發(fā)商增加供給的同時，也應(yīng)增加保障房的建設(shè)，穩(wěn)定市場預(yù)期。保障性住房作為一項準(zhǔn)公共產(chǎn)品，是社會福利的綜合體現(xiàn)；而興建保障性住房也可以帶動開工率的回升。
國務(wù)院在去年年底時曾表示，2009年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年。政府將主要以實物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題。其中，計劃新增廉租住房房源177萬套，新增發(fā)放租賃補貼83萬戶。到2011年年底，基本解決747萬戶城市低收入家庭的住房問題。2009年到2011年，全國計劃平均每年新增130萬套經(jīng)濟適用住房。
為了全面推進保障性安居工程建設(shè)，中央和地方不斷加大資金投入力度。截至8月底，全國廉租房新開工133萬套，完成投資481億元，新增發(fā)放租賃住房補貼154萬戶，經(jīng)濟適用住房新開工4718萬平方米，完成投資659億元。
中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系副教授曲衛(wèi)東表示，保障性住房建設(shè)應(yīng)根據(jù)生活水平和收入的不同而劃分多個層次，包括廉租房、公租房、兩限房、經(jīng)濟適用房等。雖然由于市場需求不同，推出保障性住房對目前房價影響較小，但是推進保障房建設(shè)，發(fā)展不同層次的住房市場，是規(guī)范我國房地產(chǎn)行業(yè)和解決民生問題的重要舉措。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌指出，目前保障房建設(shè)仍存在幾方面問題需要解決：一是政府投資資金應(yīng)落實，要繼續(xù)加大投資力度；二是在管理上，應(yīng)明確標(biāo)準(zhǔn)，加強準(zhǔn)入機制管理；三是相關(guān)配套建設(shè)和住房質(zhì)量等應(yīng)有所提高。 （記者 林喆 于萍）
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