政府部門為何不掌握租賃市場(chǎng)的數(shù)據(jù)信息
人們抱怨租金上漲過快，中介抱怨被冤枉，一個(gè)問題卻浮現(xiàn)水面，在房屋租賃市場(chǎng)上，租賃價(jià)格的數(shù)據(jù)變化，似乎總是來自于房地產(chǎn)中介，政府部門似乎并不掌握這個(gè)數(shù)據(jù)。
也許正是因?yàn)檫@個(gè)原因，很多人對(duì)“中介推高房租價(jià)格”的說法頗為認(rèn)同。
“在我國(guó)目前的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，確實(shí)存在這個(gè)問題：政府部門沒有一手?jǐn)?shù)據(jù)。”胡景暉告訴記者，這一點(diǎn)不像一手房和二手房交易價(jià)格，相關(guān)部門是掌握的，房屋租賃價(jià)格政府部門確實(shí)不掌握。
為什么政府部門不掌握呢？
胡景暉告訴記者，原因在于我國(guó)的房屋租賃登記備案率非常低，幾乎沒有多少人會(huì)去把租賃合同拿去登記備案，而在一手房交易和二手房交易中，登記備案是必須的程序，每一套房子的交易都要登記。
“為什么房屋租賃登記備案率低？”胡景暉說，一來是登記備案要繳稅，二來是登記備案對(duì)房主沒有任何好處，政府沒有賦予租賃登記備案的法律意義。
據(jù)他介紹，以前，北京市的房屋租賃，如果要登記備案、把各種稅都交齊的話，繳的稅占月租金的23%。后來，這個(gè)稅被瘦身，改名為綜合稅，占月租金的5%。
2009年，北京市地稅局下發(fā)文件，明確了個(gè)人非住房出租稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)。
按照這個(gè)文件，北京市個(gè)人非住房出租應(yīng)征稅費(fèi)可以按分稅種計(jì)征和按7%或12%綜合征收率計(jì)征兩種方式計(jì)算繳納。個(gè)人出租住房應(yīng)征稅費(fèi)可以按分稅種計(jì)征和按5%綜合征收率計(jì)征兩種方式計(jì)算繳納。
按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，北京市個(gè)人非住房出租月租金收入在北京市營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)每月5000元以上的，綜合征收率為12%；個(gè)人非住房出租月租金收入在每月5000元以下的，綜合征收率為7%。
“因?yàn)樽赓U的登記備案對(duì)房主沒有任何好處，還需要再繳一次稅，所以，幾乎沒有房主在出租房屋的時(shí)候會(huì)去登記備案，而且還有很多官員不愿意公開承認(rèn)自己手中的房屋用來出租。這樣就導(dǎo)致租賃市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)游離于政府相關(guān)部門掌握之外，政府沒有租賃價(jià)格的數(shù)據(jù)?！焙皶熣f。
也不并是統(tǒng)計(jì)部門總不公布租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)，北京市統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月都會(huì)公布北京市的房屋租賃價(jià)格數(shù)據(jù)，但是，北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來源卻是15家中介機(jī)構(gòu)。
胡景暉告訴記者，在香港，也不要求房屋租賃必須登記備案，但是如果房主與租客發(fā)生糾紛，登記備案的合同就是基本的判斷依據(jù)；香港也收稅，但稅率非常低，大概只需要月租金的千分之一到千分之三的印花稅。所以在香港，房屋租賃的登記備案率非常高。市場(chǎng)的數(shù)據(jù)是公開可信的。
在胡景暉看來，租賃市場(chǎng)的價(jià)格數(shù)據(jù)并不難掌握，政府部門如果能把這些問題解決好，讓大家意識(shí)到登記備案有好處，房主就會(huì)主動(dòng)登記備案，政府部門也就能掌握這個(gè)數(shù)據(jù)。
“如果政府對(duì)空置的房屋征收空置稅，我舉雙手雙腳贊成，這樣的話能讓不少房屋進(jìn)入流通渠道、進(jìn)入租賃市場(chǎng)，對(duì)價(jià)格肯定有平抑作用。但現(xiàn)在連什么是空置，標(biāo)準(zhǔn)都沒有?！焙皶熣f。
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是否要繼續(xù)
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開的數(shù)據(jù)，雖然與上月相比，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)在6月出現(xiàn)了輕微下降，但與上年同期相比，漲幅仍是兩位數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，6月，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)。
這樣的數(shù)據(jù)不足以讓公眾感到滿意，然而近期，有關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是否要繼續(xù)的聲音卻不斷出現(xiàn)。
擔(dān)心房地產(chǎn)調(diào)控誤傷經(jīng)濟(jì)、第三套房貸松動(dòng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策有可能取消的信息在近期頻繁出現(xiàn)。
面對(duì)這些聲音，有關(guān)部委迅速作出表態(tài)：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控肯定要執(zhí)行下去。
在日前結(jié)束的全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史說，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢(shì)，一個(gè)季度后房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整，房?jī)r(jià)肯定會(huì)有所下降。
住建部官員12日表示，下一階段，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將督促各地繼續(xù)堅(jiān)定不移地執(zhí)行“新國(guó)十條”及相關(guān)配套政策措施，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，在支持居民合理住房消費(fèi)的同時(shí)，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。
中國(guó)銀監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人12日晚表示，要求各商業(yè)銀行貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》以及住建部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》，其政策要求和標(biāo)準(zhǔn)無任何變化，嚴(yán)格執(zhí)行，不能動(dòng)搖。
國(guó)資委官員也在12日對(duì)媒體表示，自國(guó)資委要求78戶非房地產(chǎn)主業(yè)中央企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以來，央企退出工作正在有序順利地進(jìn)行。
然而，面對(duì)宏觀調(diào)控下，房?jī)r(jià)僵持、房租上漲的局面，一些學(xué)者表示，宏觀調(diào)控的思路還是存在瑕疵。
“這一輪宏觀調(diào)控的思路還是不對(duì)，盡管調(diào)控措施里說了要增加供應(yīng)，但房屋的供應(yīng)不可能說增加就增加，房地產(chǎn)的開發(fā)周期決定了這種供應(yīng)需要時(shí)間?！北本煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩說，擴(kuò)大供應(yīng)應(yīng)該是在穩(wěn)定市場(chǎng)的前提下進(jìn)行。如果在打擊市場(chǎng)的環(huán)境下進(jìn)行，開發(fā)商不敢拿地，供應(yīng)量的增加就成了空話。遏制了需求，影響到了購(gòu)房人的心理預(yù)期，導(dǎo)致很多人不敢買、買不了，租房成為很多人的選擇，房租價(jià)格能不上漲嗎？
董藩認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題還在于供求關(guān)系，供應(yīng)不增加，需求增加，價(jià)格必然要上漲。在這種情況下，房?jī)r(jià)和房租必然有一個(gè)要上漲。而要解決這些問題，必須從加大供應(yīng)入手。
在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的歷次宏觀調(diào)控，其表現(xiàn)形態(tài)都大同小異，先影響成交量，然后再影響房?jī)r(jià)，而這中間有一個(gè)過程。前一階段主要是成交量和預(yù)期的變化，到了現(xiàn)在，買賣雙方都有了觀點(diǎn)的分化。
“每個(gè)群體對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的理解都會(huì)不同，從幾個(gè)相關(guān)部委的表態(tài)來看，宏觀調(diào)控的基調(diào)不會(huì)變化，這也是我們所期望的?！标悋?guó)強(qiáng)說。
本報(bào)北京7月14日電 本報(bào)記者李松濤
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