央視7月19日?qǐng)?bào)道 國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，也就是新國(guó)十條整整三個(gè)月了。這標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，實(shí)施了三個(gè)月。那么，它的效果到底怎么樣？房?jī)r(jià)真的降了嗎？《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者在被稱為樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳和北京，進(jìn)行了為期十天的調(diào)查。
按照慣例，很多樓盤會(huì)在周末推出各種打折促銷活動(dòng)，而周末看房的人通常也會(huì)比平常多出不少。于是記者選擇了一個(gè)周末對(duì)深圳的在售樓盤進(jìn)行了走訪。
在走訪了多家樓盤以后，記者發(fā)現(xiàn)不少樓盤都在搞優(yōu)惠促銷購房活動(dòng)，但真正大幅度降價(jià)的樓盤卻很難看到， 而絕大多數(shù)樓盤的售樓處都比較冷清。不過在走訪中，記者卻在某家知名開發(fā)商的樓盤看到了不一樣的景象，售樓大廳里到處是來看房的人，而售樓人員更是忙得不可開交。為什么這家樓盤吸引了如此多的買房人？難道這里的房?jī)r(jià)比別處便宜？記者決定一探究竟。
通常樓盤的實(shí)際面積要大于使用面積，而這家樓盤的使用面積卻比實(shí)際面積要大，使用面積比實(shí)際面積多出了百分之三、五十。這就奇怪了，那么這個(gè)贈(zèng)送的房間到底是什么樣的呢？記者決定去樣板間好好看一看。
深圳某樓盤銷售人員：三樓是毛坯房，四層是裝修好的樣板間。
銷售人員建議記者最好先看樣板間，然后再看毛坯房。因?yàn)槎咴诿娣e上有很大的區(qū)別。
記者暗訪中了解到，建筑面積76平方米的房屋居然做出了三房?jī)蓮d兩衛(wèi)。按照常理來看，顯然是不可能的。那么開發(fā)商的秘訣在哪里呢？
深圳某樓盤銷售人員：76平方米的建筑面積使用面積是110平方米，相當(dāng)于這個(gè)房間是送的。
記者：原來這個(gè)房間是怎么樣的？
深圳某樓盤銷售人員：原來是封起來的。是一堵墻，沒有這邊的。
銷售人員告訴記者，每一個(gè)戶型都有一到兩個(gè)房間是贈(zèng)送的。這些房間在毛坯房里其實(shí)是沒有的。
隨后記者來到了三樓。一出電梯口，記者就看到墻面上寫著這樣一行字：本層為合同交樓標(biāo)準(zhǔn)。走進(jìn)毛坯房，記者驚奇地發(fā)現(xiàn)原來的某個(gè)房間不見了，取而代之的則是墻上畫著的一扇門。參觀中記者發(fā)現(xiàn)，每一套房屋里都可以看到這樣畫著一扇門的墻面。銷售人員告訴記者，墻面上畫著門的地方就是以后贈(zèng)送的房間，而這個(gè)房間在毛坯房里是沒有的。記者將頭探出窗外，居然發(fā)現(xiàn)畫著門的墻面外什么也沒有，只是可以清楚地看見四樓樣板間里那個(gè)贈(zèng)送的房間懸在上面。
記者：你說這個(gè)安全性怎么解決？
深圳某樓盤銷售人員：這個(gè)是個(gè)梁。
記者：有梁就不會(huì)塌是嗎？
深圳某樓盤銷售人員：對(duì)。
隨后記者來到這棟樓房的外面，從外墻面更是可以清楚地看到那間被稱為贈(zèng)送的房間，空空地懸在半空中，在毛坯房的那一層其實(shí)并不存在。
經(jīng)過打聽，記者得知，贈(zèng)送的那個(gè)房間是交房后重新搭建的，在戶型圖和房產(chǎn)證上都是沒有的。
深圳某樓盤銷售人員：按照建筑面積89平米算，每平方米2.1萬元，按照贈(zèng)送后的面積117平方米算，折合成每平方米1.59萬元。
如果加上贈(zèng)送的面積，房?jī)r(jià)幾乎是打了八折左右，看起來還真誘人。不過這樣超出規(guī)劃范圍的贈(zèng)送面積會(huì)給購房人帶來風(fēng)險(xiǎn)嗎？
記者：這個(gè)超出規(guī)劃范圍的面積，有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？會(huì)不會(huì)有人舉報(bào)來查？
深圳某樓盤銷售人員：怎么會(huì)呢？這個(gè)別人也不知道啊，等到交房全部弄完之后，它在外面是看不出來的。這個(gè)以前也賣過。
在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，像這樣買房送面積的做法在深圳并不少見。記者注意到，很多樓盤都是把原來設(shè)計(jì)中的露臺(tái)、飄窗以及部分陽臺(tái)都變成了房間的一部分，而這就是開發(fā)商稱為贈(zèng)送的部分。
買80平米送三四十平米，使用面積比建筑面積大得多。深圳很多開發(fā)商打出了這種買房送面積的口號(hào)來促銷?？墒?，天下沒有免費(fèi)的午餐，這便宜的背后又隱藏著什么秘密？憑空多出來的房間，到底是一個(gè)餡餅還是一個(gè)陷阱呢？
一家樓盤的銷售人員告訴記者，他們贈(zèng)送的房間有點(diǎn)特別，在交房時(shí)是沒有的。既然交房時(shí)沒有，那么這個(gè)贈(zèng)送的房間后來又是怎么變出來的呢？
深圳某樓盤銷售人員：三月份交房一次，然后到十二月份改造完了之后再交一次給你們。
記者：三月份交的時(shí)候是沒有這兩個(gè)房間的？
深圳某樓盤銷售人員：對(duì)，到十二月份的時(shí)候就跟這個(gè)樣板間一樣。
記者：那我們要交什么費(fèi)用呢？
深圳某樓盤銷售人員：一開始是說要交500塊的費(fèi)用，但現(xiàn)在又說沒有了。具體我們也不清楚。
記者：為什么要簽兩次合同呢？
深圳某樓盤銷售人員：這不是我們幫你們改造的，是有一個(gè)第三方公司幫你們改造的。
記者：那我們不用花什么錢？
深圳某樓盤銷售人員：對(duì)。
既然是贈(zèng)送的房間，那么為什么開發(fā)商不直接把房間建好，而是需要購房人在交房以后再和第三方簽下第二份合同，然后再過半年才能夠把這個(gè)贈(zèng)送的房間交給購房人呢？
深圳房產(chǎn)投資客 鄒建民
鄒建民：其實(shí)他下面的一個(gè)公司，或者他請(qǐng)的裝修公司，本來就是承建商或者包工頭，讓他們繼續(xù)建，把這一層建起來這是你的事情，也就是說把責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給你了，到時(shí)候你自己負(fù)責(zé)，他不負(fù)責(zé)。
記者：他之所以簽第二個(gè)合同，其實(shí)是為了保護(hù)開發(fā)商。
鄒建民：保護(hù)開發(fā)商，我給你賣的是一百平方米，你自己建了一個(gè)小房間，我可以幫你忙，對(duì)吧，但是后果你自己承擔(dān)，就是這個(gè)道理。
鄒建民是深圳有名的房產(chǎn)投資客，在過去的二十年，經(jīng)鄒建民轉(zhuǎn)手的房產(chǎn)多達(dá)幾十套。鄒建民告訴記者，在深圳乃至廣東，買房送面積并不是現(xiàn)在才有的事情。不過以往他通常見到的都是送露臺(tái)、花園、走道什么的。
深圳律師 王相陽
王相陽：根據(jù)建設(shè)部建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范的規(guī)定，像類似于建筑物的露臺(tái)、裝飾性幕墻，與建筑物不相通的裝飾性陽臺(tái)，都是不應(yīng)計(jì)入面積的。而層高不足2米2的，兩米二的空間，以及與建筑物相通的陽臺(tái)，也只能按水平的投影面積計(jì)算一半。
按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，這些原本就不應(yīng)該算面積的露臺(tái)、公共走道以及原本就只算一半面積的陽臺(tái)，在一些開發(fā)商的嘴里卻變成了給購房人的優(yōu)惠。而如今更有甚者，把規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍以外的面積以偽贈(zèng)送的方式拿出來，以吸引購房人的眼光。
王相陽：我到現(xiàn)在都沒有發(fā)現(xiàn)有哪一個(gè)開發(fā)商敢站出來承擔(dān)這個(gè)責(zé)任，他也沒有說我們這個(gè)面積一定給你，贈(zèng)送到位。就是玩了這樣的一個(gè)障眼法。
王相陽告訴記者，買房送面積其實(shí)不過是開發(fā)商的一個(gè)促銷手段，而贈(zèng)送的面積要不就是原來就不應(yīng)該計(jì)算的面積，要不就是超過規(guī)劃以往的違法搭建，這些贈(zèng)送的面積都不會(huì)在房產(chǎn)證中體現(xiàn)出來。對(duì)于購房人來說，買房送面積得到的未見得就是免費(fèi)的蛋糕。
王相陽：即使這部分空間被你這樣通過二次改建的方式，把它開發(fā)出來了。甚至利用了，那這部分也不會(huì)寫進(jìn)合同，也辦不了房產(chǎn)證，這部分的房產(chǎn)將來在抵押、過戶或者說繼承、拆遷等過程中，都不會(huì)被法律所認(rèn)可。
記者：就是無效的？
王相陽：就是無效的。第二點(diǎn)，二次搭建本來就是一個(gè)違章的行為，也會(huì)面臨被強(qiáng)制拆除、恢復(fù)原狀的后果。
目前深圳的不少樓盤都打出了買房送面積、特價(jià)房等口號(hào)來吸引購房者的注意，其中不乏虛假宣傳、違規(guī)做法，而真正大面積的降價(jià)我們還沒有看到。那么新政出臺(tái)三個(gè)月以來，深圳樓市到底發(fā)生了哪些變化呢？
最近這段時(shí)間，鄒建民經(jīng)常和朋友一起到處看商鋪，而政策調(diào)控下的住宅似乎已經(jīng)不再是他關(guān)注的重點(diǎn)。
鄒建民：我也觀察很長(zhǎng)時(shí)間了商鋪，就是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在是真正，它的價(jià)格跟住宅方面倒掛，就差不多，甚至是倒掛，住宅反而三萬塊錢，商鋪反而兩萬塊，很多這個(gè)情況。投資回報(bào)方面來講呢，住宅大概是三個(gè)點(diǎn)以下，一般在三個(gè)點(diǎn)左右吧。但是商鋪?zhàn)畈钜惨鍌€(gè)點(diǎn)以上，五個(gè)點(diǎn)左右。
深圳聚集著大量的房地產(chǎn)投資客，他們中間有鄒建民這樣的職業(yè)投資人，也有來自于各行各業(yè)，如律師、企業(yè)主等等，他們有一個(gè)共同的特點(diǎn)就是交易套利過的房產(chǎn)遠(yuǎn)不只一兩套。在近幾年樓市火爆的時(shí)候，這些投資客成為樓市中最重要和最活躍的力量。鄒建民告訴記者，深圳的投資客團(tuán)體不少，隔一段時(shí)間他們就會(huì)聚在一起聊聊當(dāng)下有些什么不錯(cuò)的投資項(xiàng)目或方向。那么如今這些投資客又是什么狀態(tài)呢？
鄒建民：很淡，對(duì)樓市基本已經(jīng)淡出話題了，淡出話題，談?wù)摰闹饕巧虡I(yè)地產(chǎn)方面的，這是一。另外一個(gè)是股票，還有討論換企業(yè)的，中小企業(yè)怎么樣能夠上市。
在鄒建民看來，房地產(chǎn)調(diào)控新政對(duì)住宅市場(chǎng)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，而觀望等待就是最好的策略。實(shí)際上，投資客的離場(chǎng)觀望進(jìn)一步加劇了深圳樓市的低迷。
世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師 王海濱
王海濱：這一次的新政出臺(tái)以后，對(duì)深圳樓市的影響還是蠻大的。那么從成交量還是從成交價(jià)格來看，都有明顯的變化。那么從成交面積來看的話，我們發(fā)現(xiàn)新政出臺(tái)這一周，成交量是大概十萬平米，一周十萬平米，那么隨著時(shí)間的推移，到了上一周也就是6月28到7月4號(hào)這一周呢，成交面積僅有2.57萬平米。那么下降的幅度大概接近70%。
世聯(lián)地產(chǎn)位于深圳高檔社區(qū)華僑城一個(gè)二手房門店的負(fù)責(zé)人江麗琴告訴記者，樓市新政出臺(tái)后買房的人一夜之間就突然消失了，這讓他們的業(yè)績(jī)大幅度下滑。
世聯(lián)行某門店經(jīng)理 江麗琴
江麗琴：高峰期的時(shí)候，打比去年吧。去年我們這一個(gè)門店，大概一個(gè)月業(yè)績(jī)來說的話，是將近三百萬的業(yè)績(jī)，但是的話有十七八套吧，就是最高峰的時(shí)候，但是像現(xiàn)在新政出來了以后，我們6月份成交四套，就四套的二手成交，已經(jīng)算是不錯(cuò)的了。
在成交量急劇萎縮的同時(shí)，二手房的成交價(jià)格也開始回落。
江麗琴：價(jià)格在5月份下落的比較明顯，像我們這邊這個(gè)片區(qū)的話，大概有15%左右的一個(gè)降幅，這是成交的價(jià)格。
不過和二手房?jī)r(jià)格回落的幅度相比，深圳一手房的價(jià)格似乎更加堅(jiān)挺。
王海濱：從4.15新政后兩個(gè)月，兩個(gè)半月的時(shí)間，整個(gè)深圳的房?jī)r(jià)下降了大概4%?，F(xiàn)在在售的這些項(xiàng)目，包括新入市的這些項(xiàng)目，那么它的價(jià)格依然是比較堅(jiān)挺的。也有個(gè)別的樓盤會(huì)有一些打折，然后推出一些特價(jià)單位。但他不是全面地說我就吆喝著說，我在降價(jià)，他不會(huì)這樣來做。
房產(chǎn)新政實(shí)施三個(gè)月后，深圳樓市彌漫著濃厚的觀望氣氛，成交量持續(xù)萎縮，但房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)卻還是若隱若現(xiàn)。這說明調(diào)控政策在短期內(nèi)已初見成效，遏制房?jī)r(jià)快速上漲的效果明顯。不過，市場(chǎng)預(yù)期仍然面臨一定的不確定性。那么，另一個(gè)一線城市北京樓市情況又如何呢？7月15日，北京二套房認(rèn)定細(xì)則正式出臺(tái)，規(guī)定銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸款記錄，還將登錄房屋權(quán)屬系統(tǒng)，查詢借款人家庭的住房數(shù)量，嚴(yán)格按認(rèn)房又認(rèn)貸的原則界定二套房。
盡管國(guó)家的樓市調(diào)控新政出臺(tái)了兩個(gè)多月，不過小劉卻發(fā)現(xiàn)北京的房?jī)r(jià)似乎并沒有降下來多少。
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