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8月中下旬，一線城市樓市成交量明顯回暖。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交回暖的主要原因是經(jīng)過近4個(gè)月的成交低迷，部分地區(qū)部分項(xiàng)目價(jià)格開始明顯下降，帶動(dòng)了部分需求回暖。
但是，這到底是長期的趨勢，抑或短期內(nèi)的反彈？
北京：
一邊成交量回升
一邊新項(xiàng)目積壓
進(jìn)入8月份以來，商品房成交量接連上漲。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，8月份北京新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量9211套，其中住宅5565套，環(huán)比上漲12.7%。商品住宅成交均價(jià)21008元/平方米，環(huán)比上漲10.6%，創(chuàng)調(diào)控以來最大漲幅，也是樓市新政后均價(jià)首度回到2萬元以上。8月30日至9月5日，期房成交1858套，周環(huán)比漲幅達(dá)到16.7%。
北京商品房成交量上漲的同時(shí)，超過九成的樓盤成交價(jià)低于預(yù)售價(jià)。記者發(fā)現(xiàn)，樓市新政后北京新開盤的約80個(gè)項(xiàng)目中，95%的樓盤都處于成交均價(jià)低于預(yù)售均價(jià)的狀況。位于東北四環(huán)外望京區(qū)域的樓盤開盤均價(jià)約30000元/平方米，所有戶型均可享九折優(yōu)惠。據(jù)介紹，除團(tuán)購?fù)?，以特價(jià)房、幾重好禮、尊享卡優(yōu)惠等名義給出的暗降，在新政后也日益風(fēng)行。
二手房價(jià)格回升勢頭也較明顯。隨著“認(rèn)房又認(rèn)貸”等政策全面落實(shí)，許多購買力較弱的購房人不得不通過“賣舊買新”實(shí)現(xiàn)居住升級，掀起了“連環(huán)單”交易小高峰。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，8月二手房“連環(huán)單”數(shù)量較上月增加約47%，同時(shí)，新買住房面積大于先前出賣房產(chǎn)面積的比例超過七成，即改善型再置業(yè)成為主導(dǎo)。
新項(xiàng)目積壓的情況十分明顯。據(jù)北京中原地產(chǎn)對房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：以4月中旬為界，新政后4個(gè)半月時(shí)間內(nèi)北京期房市場取得預(yù)售項(xiàng)目合計(jì)82個(gè)，供應(yīng)住宅總套數(shù)為29468套，而截至8月31日，簽約套數(shù)僅為11956套，簽約率不足40.6%。
北京的存量房在不斷上升。9月1日突破了10萬套大關(guān)。鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，盡管是“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，但如果新項(xiàng)目沒有價(jià)格優(yōu)勢，依然不排除爆冷的現(xiàn)象。
業(yè)內(nèi)人士表示，樓市新政實(shí)施數(shù)月，市場低迷，積壓了大量供應(yīng)量和購買力。如果市場走熱肯定有所釋放。當(dāng)前正值“金九銀十”交易旺季，成交量繼續(xù)上漲的話，二手房業(yè)主及開發(fā)商有可能提價(jià)。另有專家表示，當(dāng)前市場正處于宏觀調(diào)控關(guān)鍵期，假如政策被消化，很可能會出臺更有力的措施。因此9月樓市是下調(diào)與反彈的壓力并存。市場是否真正回暖還有待觀察。
中國指數(shù)研究院負(fù)責(zé)人表示，今年的“金九銀十”相對于去年只能算是“鍍金、鍍銀”，交易量會有所回升，但不能認(rèn)為樓市已進(jìn)入上升通道。
上海：
降價(jià)推動(dòng)成交量放大
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，9月第一周上海新建商品住宅成交量出現(xiàn)“井噴”，達(dá)到23.9萬平方米，環(huán)比大幅上升40.3%，創(chuàng)下了新政20周以來的最高水平。與此同時(shí)，上周商品住宅成交均價(jià)也回升了2.6%，達(dá)到21350元/平方米。
“其實(shí)，上海從6月份起，成交量就有所回升?！敝蟹啃鸥呒壏治鰩煾剁硎?，回升的最主要原因是樓盤降價(jià)。由于房產(chǎn)新政，上海樓市的成交量明顯下跌。部分開發(fā)商審時(shí)度勢，開始降價(jià)銷售。
開發(fā)商的降價(jià)手段通常有3種，一是“買房送面積”，比如送陽臺；二是新開盤低價(jià)入市。這最普遍；而第三種辦法——在售樓盤直接降價(jià)，則比較少見。
降價(jià)樓盤的出現(xiàn)，推動(dòng)了上海商品住宅的成交量。到了8月份，由于商品住宅新增供應(yīng)量大幅上升，達(dá)78.8萬平方米，相應(yīng)的，可選擇的降價(jià)樓盤也有所增加，因此成交量達(dá)70.1萬平方米，與7月43.4萬平方米的成交量相比，環(huán)比上升超過了60%。不過，在前周42.8萬平方米的高推盤量之后，上周的供應(yīng)量回落到18.96萬平方米，量縮了55.7%。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)期受到供應(yīng)量回調(diào)的影響，持續(xù)4周的成交大幅回升趨勢也將高位盤整。
至于成交價(jià)的上漲，付琦表示“主要是成交結(jié)構(gòu)所致”。前期，上海新推樓盤基本以中低價(jià)位為多，因此成交均價(jià)相對較低。8月，有兩個(gè)高檔樓盤推出，一個(gè)為大戶型豪宅，一個(gè)是獨(dú)棟別墅。這導(dǎo)致上周成交均價(jià)有所攀升。
付琦表示，除去結(jié)構(gòu)因素，從總體上看，上海目前并未出現(xiàn)明顯的房價(jià)反彈現(xiàn)象，反而是樓盤降價(jià)的趨勢仍有所繼續(xù)。有數(shù)據(jù)表明，6月份是部分遠(yuǎn)郊新盤出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)，隨著更加靠近市區(qū)樓盤的集中上市，降價(jià)趨勢可能向市區(qū)蔓延。