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2010年09月15日09:32 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

調(diào)控重在落實(shí)老政策新招暫難出手

4月調(diào)控新政以來，中央政府一再表態(tài)調(diào)控房價的決心，希望能通過改變預(yù)期的方式在短期內(nèi)遏止住房價的上漲。但8月以來的量價齊升使市場再度進(jìn)入深度博弈，也加大了新的調(diào)控政策可能出臺的預(yù)期。

陳國強(qiáng)表示，如果量價上漲未來持續(xù)出現(xiàn)，調(diào)控政策勢必會進(jìn)一步收緊，而收緊將很可能從采取強(qiáng)有力的措施保障前期調(diào)控政策的執(zhí)行入手。

世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌也認(rèn)為，成交量持續(xù)上升一部分原因便是部分調(diào)控政策執(zhí)行不力，使得新政效力大打折扣。

在深圳水榭春天項目銷售現(xiàn)場，幾家銀行對90平方米以下首套房貸執(zhí)行首付兩成的政策，還紛紛推出利率優(yōu)惠，大多數(shù)銀行都表示首套房按揭利率可以低至7.1折。有些銀行還推出了購買理財產(chǎn)品，對房貸利率優(yōu)惠至7折的活動。而即便是多套房貸，深圳不少銀行也可曲線放行，投資客也采用與親人“聯(lián)合署名”，冒充首套房貸，不僅可以獲得兩成首付，還可享受7折優(yōu)惠。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前選擇松動的銀行還只是少數(shù)，但如果房地產(chǎn)市場成交量持續(xù)不景氣，未來這些零星的松動行為就有可能成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。此外，由于房地產(chǎn)傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季到來，部分銀行也選擇降價以迎接剛性需求的釋放。

而對于“二次調(diào)控”會否很快來臨，世聯(lián)研究部認(rèn)為，現(xiàn)在談出臺新調(diào)控政策為時尚早，原因有二：一是新政的初衷是“遏制房價過快上漲”，8月樓市反彈主要是成交量的反彈，樓市價格并沒有出現(xiàn)普遍上漲和快速上漲的現(xiàn)象；二是8月樓市反彈是剛需主導(dǎo)，剛需并不是樓市調(diào)控的對象。

世聯(lián)地產(chǎn)同時表示，雖然目前不必?fù)?dān)心政府的“二次調(diào)控”，但并不意味著成交量可以持續(xù)增長、價格可以實(shí)現(xiàn)普遍的回升和快速的上漲。這是因為這一輪樓市的反彈是由剛需所主導(dǎo)，而剛需的價格彈性較大，當(dāng)價格漲幅超過一定幅度時會促使剛需再次陷入觀望。

中金公司也認(rèn)為，為了保持穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長，并且考慮到未來供應(yīng)量將會增加，政府難以出臺更多、更嚴(yán)格的中長期有效的地產(chǎn)政策，政策的主要目標(biāo)將依然是預(yù)期調(diào)控以及此前暫時性的需求遏制政策的加緊。

熱銷成交回到調(diào)控前趨勢尚待確認(rèn)

深圳新房成交量上周(9月6日至12日，下同)突破1000套，創(chuàng)下近5個月成交量新高，深圳新房的成交量已連續(xù)4周保持800套以上，基本恢復(fù)到樓市調(diào)控前的水平。

北京的成交數(shù)據(jù)也已接近2009年市場最火熱時期。上周北京期房住宅簽約3596套，同比上漲38.5%，環(huán)比上漲93.5%；成交均價18161元/平方米，同比上漲41.8%，環(huán)比下降9.0%。除經(jīng)濟(jì)適用房、限價房外的住宅總成交為2403套，環(huán)比上漲21.4%，比8月同期上漲175.9%；高達(dá)343套的日均成交已超過市場最紅火的3月日均成交量。與商品房類似，北京二手房數(shù)據(jù)也在上周繼續(xù)上漲，成交3610套，環(huán)比上漲4%，而價格更是在新政以后首次出現(xiàn)環(huán)比上漲。

據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交面積為25.6萬平方米，比前周上漲6%，連續(xù)兩周維持在20萬平方米以上。這是自8月份以來的持續(xù)第6周大幅上升，已接近新政前的周成交水平。

與此同時，全國土地市場也快速升溫，成交總價連續(xù)走高，銷聲匿跡了幾個月的“地王”在各地頻頻出現(xiàn)。

種種跡象使得部分人士認(rèn)為房地產(chǎn)市場回暖了，但一些業(yè)內(nèi)人士指出，分析具體項目的成交數(shù)據(jù)便可以看出，市場回暖的跡象依然不明顯，在部分項目熱銷的同時，不少項目也在遭遇冷遇。

以北京為例，多數(shù)熱銷樓盤均位于郊區(qū)，價格相對不高，且開盤均價低于預(yù)期甚至低于周邊二手房，城區(qū)的高價樓盤銷量則并不樂觀。

根據(jù)北京中原的統(tǒng)計，新政后北京預(yù)售的項目合計約85個，總供應(yīng)房源合計30214套，而截至9月12日簽約總數(shù)為14625套，簽約率為48.4%，簽約率依然比較低。9月的前12天，85個項目總簽約為1377套，大部分簽約量依然集中在低價盤，簽約超過30套的8個項目中，除萊圳家園成交均價在20695元每平米外，其他的7個項目成交均價均低于2萬元。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)指出，現(xiàn)在判斷房地產(chǎn)市場已回暖為時尚早，目前成交量的大幅反彈只是短期行為，主要是部分新開樓盤、遠(yuǎn)郊樓盤等新入市項目以價換量所帶來的，而部分項目的熱銷是同多數(shù)樓盤的滯銷并存的，未來量價齊升的趨勢是否能夠持續(xù)還面臨不確定性。

9月剛剛過去半個月的時間，但隨著剛需的匆忙入場和部分投資客的卷土重來，“金九銀十”顯現(xiàn)出“開門紅”跡象，一線城市部分樓盤再次出現(xiàn)“日光盤”以及開盤前徹夜排隊的現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，在調(diào)控尚未放松的背景下，此時判斷市場回暖為時過早，即使所謂的“真回暖”出現(xiàn)，但真回暖很有可能導(dǎo)致更嚴(yán)厲的調(diào)控，導(dǎo)致真回暖變?yōu)榧倩嘏?。同時，未來隨著供應(yīng)量的逐步放大，樓市供應(yīng)將逐步從偏緊轉(zhuǎn)為寬松，甚至逐步變?yōu)楣┻^于求，導(dǎo)致房價從中期看具有漲幅回落甚至下跌的可能性。

未來供需有可能逆轉(zhuǎn)房價或?qū)⒆叩?/strong>

決定房價最終走勢的依然是供需情況，而未來供應(yīng)量逐步放大的趨勢也使得業(yè)內(nèi)認(rèn)為不僅房價的快速上漲難以出現(xiàn)，甚至可能迎來下降。

世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺統(tǒng)計顯示，樓市未來供應(yīng)量或?qū)⒋蠓黾樱?010年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成住宅投資同比增長33.9%，相對于去年同期10.9%的增幅，足足高出20個百分點(diǎn)，其中北京更是高達(dá)70.6%。正因為如此，8月北京樓市量價的同比增幅均要低于滬深穗三個城市。

同時，今年1-8月房屋施工面積同比增長29.1%，而去年同期僅增長13.5%；加上2010年全國建設(shè)580萬套保障房，這也將解決部分剛需的住房問題。

根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2010年8月末，全國商品房住宅銷售面積同比上升4.1%，商品房住宅竣工面積上升8.8%，盡管各方所期盼的竣工面積大幅上升尚未到來，但從目前不足60%的銷售面積與新開工面積之比來看，明后年的供給量會顯著增加。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，結(jié)合開發(fā)商新開工增長走勢和半年報中對下半年的供貨預(yù)期，新增供應(yīng)將在未來兩個月間大量入市，供應(yīng)將逐步從偏緊轉(zhuǎn)為寬松，甚至逐步進(jìn)入供過于求，導(dǎo)致房價從中期看具有漲幅回落甚至下跌的可能性。

目前，深圳市場雖然出現(xiàn)回暖跡象，但后市也面臨較大的供應(yīng)壓力?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計深圳9月份新房推盤量為126萬平方米，10月將在124萬平方米左右，至年底大約將有314萬平方米的新增供應(yīng)。而8月深圳新房推盤面積只有22萬平方米。

北京方面，截至9月13日，新建商品房可售房屋套數(shù)達(dá)到112312套，創(chuàng)造了年內(nèi)最高。其中，住宅套數(shù)達(dá)62935套。存量房可售房源套數(shù)達(dá)到33663套。其中，可售住宅達(dá)到32953套。

北京中原認(rèn)為，按照目前的施工面積及新開工面積計算，下半年特別是4季度將迎來明顯的新增供應(yīng)，而在今年的金九銀十，北京可能有超過80個項目開盤，大量的供應(yīng)加上還有收緊可能的政策，今年的樓市不僅沒有回暖可能，甚至下調(diào)的幅度還有非常大的空間。

陳國強(qiáng)表示，對于開發(fā)商而言，除了要對政策有一個清醒的判斷之外，開發(fā)商也面臨很多壓力：年底供應(yīng)量上升所帶來的去庫存壓力、年底沖業(yè)績壓力、資金回籠壓力，因此未來出現(xiàn)降價、讓利的可能性很大。