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下載安裝Flash播放器土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“理性繁榮”
業(yè)內(nèi)人士用“理性繁榮”來(lái)形容調(diào)控形勢(shì)下的土地市場(chǎng)。
先看“理性”的一面。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年1-4月,全國(guó)105個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)持續(xù)下降,經(jīng)歷了6-9月的小幅波動(dòng)之后,10月又有顯著下降。相比于價(jià)格“溢價(jià)率”更能說(shuō)明土地市場(chǎng)的“溫度”。數(shù)據(jù)顯示,今年一季度105個(gè)城市溢價(jià)率同比增幅均保持在三位數(shù)以上,但4月之后便直線下降,6-10月則保持了同比負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
上海的情況頗具代表性。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局土地利用處負(fù)責(zé)人介紹,今年四月中旬“國(guó)十條”出臺(tái)以來(lái),上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn):一是溢價(jià)率明顯下降,“去年同期一些地塊成交溢價(jià)經(jīng)常超過(guò)100%,而今年基本在30%至40%”,競(jìng)價(jià)激烈程度明顯趨緩;二是價(jià)格的同比、環(huán)比增幅有所下降,多幅熱門地塊的成交價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期,地價(jià)迅速上漲的勢(shì)頭明顯得到遏制;三是個(gè)別地塊偶有“冒頭”,創(chuàng)下較高的溢價(jià)率和成交價(jià)格。
再看“繁榮”的一面。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示:截至11月22日,繼上海之后,北京今年的土地出讓金也突破千億元,達(dá)到1004.48億元。北京之后,大連、天津已分別達(dá)到893億、866億元,年內(nèi)“破千億”可能性也很大。今年土地出讓金千億元城市有望新添成員,各地土地出讓收入總體也將比去年顯著增加。
多城市土地出讓收入增加的最大原因,是土地供應(yīng)的明顯增加。根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù),今年全國(guó)30個(gè)省區(qū)市2010年度住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量約18萬(wàn)公頃,與去年全國(guó)住房實(shí)際供地76461公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量54650公頃相比,增幅翻倍甚至數(shù)倍。
樓市“調(diào)控之弦”不可放松
“個(gè)別地塊的高價(jià)成交并不等于土地市場(chǎng)的整體過(guò)熱,”陳晟說(shuō),“今年以來(lái)土地供應(yīng)顯著增加,整體地價(jià)漲幅趨緩,溢價(jià)率明顯回落,這說(shuō)明對(duì)土地的調(diào)控是有成效的?！辈贿^(guò),業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出,在目前形勢(shì)下,必須對(duì)“地王”的再現(xiàn)保持警惕。試想,當(dāng)人們?cè)俅慰吹郊议T口的土地價(jià)格都要比自己居住的房屋高出一截,對(duì)以后的房?jī)r(jià)作何預(yù)期？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,10月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.6%,漲幅比9月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn),但環(huán)比仍然上漲0.2%。10月以來(lái),國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性震蕩:當(dāng)高價(jià)房一時(shí)成交趨緩,而中低價(jià)房源成交比例上升,于是整體均價(jià)便出現(xiàn)下跌;當(dāng)交易滯后的房源進(jìn)行銷售登記、較高價(jià)房源通過(guò)些微促銷啟動(dòng)銷售,均價(jià)復(fù)又上揚(yáng)。
對(duì)當(dāng)下樓市而言,土地市場(chǎng)“理性繁榮”并非壞事。不過(guò),這也激發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)今后土地市場(chǎng)的更多關(guān)注。比如,地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴是長(zhǎng)期以來(lái)一些調(diào)控措施難以奏效的根本原因。巨額土地出讓金“手到擒來(lái)”,占一些地方財(cái)政收入的三四成甚至一半以上,其誘惑力不言而喻。如此情況下,增加土地供應(yīng),會(huì)不會(huì)意味著增強(qiáng)地方的“賣地沖動(dòng)”？土地出讓金的增加,會(huì)不會(huì)強(qiáng)化地方對(duì)“土地財(cái)政”的依賴？增加土地供應(yīng),會(huì)不會(huì)引起地價(jià)的過(guò)快上漲？這一系列“兩難”,對(duì)樓市調(diào)控是嚴(yán)峻考驗(yàn)。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興26日公開(kāi)坦承房地產(chǎn)調(diào)控面臨六大難點(diǎn):城鎮(zhèn)化帶來(lái)住房剛性需求,民間資本投資領(lǐng)域過(guò)窄,全球化熱錢涌入與人民幣升值影響,房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失,地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴,各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在差距。因此,“現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)前所未有,房地產(chǎn)調(diào)控壓力前所未有,也遇到了房地產(chǎn)調(diào)控難度前所未有的挑戰(zhàn)”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,樓市調(diào)控政策要繼續(xù)組合使用,政策“工具包”主要包括土地、財(cái)稅、金融政策,保障性住房供應(yīng),管制措施等,同時(shí)要增強(qiáng)宏觀調(diào)控的靈活性和針對(duì)性。而當(dāng)務(wù)之急,是把啟動(dòng)實(shí)施的調(diào)控政策深入推進(jìn)下去,堅(jiān)決抑制炒房炒地現(xiàn)象的抬頭,并加快推進(jìn)保障性住房建設(shè),為樓市調(diào)控打開(kāi)更多空間。