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下載安裝Flash播放器編者按：在各方政策對“高房價(jià)”圍追堵截中，今年8-9月份樓市出現(xiàn)“小陽春”，近段時(shí)間以來，“地王”逆市而出，似乎昭示著調(diào)控之路益發(fā)漫長修遠(yuǎn)。但近日人民大學(xué)發(fā)布的一份研究報(bào)告預(yù)計(jì)，明年房價(jià)將下降近20%，對房價(jià)下跌又極為樂觀。更主要的是，通脹大背景下，政策效果將如何顯現(xiàn)，公眾對于房價(jià)保值增值的預(yù)期又將如何？房地產(chǎn)開發(fā)商是否“差錢”，明年房價(jià)走勢如何？今天本報(bào)將推出房地產(chǎn)深度調(diào)查，試圖尋求答案。
“地王”再躁動誰是樓市泡沫幕后推手
2009年和今年年初，“地王”頻出，不斷“創(chuàng)造”拿地總價(jià)和樓面價(jià)格的最高紀(jì)錄。4月17日新“國十條”的出臺，標(biāo)志著新一輪樓市調(diào)控的開始，終止了以央企為代表的、一幕幕“財(cái)大氣粗”的拿地鬧劇的上演。8-9月份樓市出現(xiàn)“小陽春”，也在“9·29”樓市二次調(diào)控中戛然而止——“銀十”神話并未上演。然而，樓市暫時(shí)的冷清并不代表房價(jià)就會下跌，而更為“尷尬”的是，11月下旬開發(fā)商們已經(jīng)按捺不住拿地?zé)崆?。就?1月25日，證監(jiān)會副主席莊心一對外接受采訪時(shí)表示，房企重組已暫停，但當(dāng)外界紛紛猜測開發(fā)商資金鏈緊繃程度時(shí)，開發(fā)商卻出手拿地——一日三地同時(shí)誕生新“地王”！
11月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興，在公開場合提及房價(jià)過高過快增長將會引起四大問題：房價(jià)過快增長易引發(fā)資產(chǎn)泡沫，若泡沫破裂易導(dǎo)致居民出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”，影響社會穩(wěn)定；另一方面會引致投資投機(jī)性需求旺盛，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金需求產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”；而房價(jià)過高，超出居民平均收入水平易引起社會公平和穩(wěn)定，另一方面則會導(dǎo)致房價(jià)過高的城市或地區(qū)被“邊緣化”。
《證券日報(bào)》記者采訪人大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春，他認(rèn)為供需失衡不過是目前房價(jià)過高過快增長的直接原因，而表象的背后，是更為深層次的制度問題。房地產(chǎn)市場如同一個(gè)患有“綜合癥”的病人，表面癥狀之下，糾結(jié)著多種問題，短期調(diào)控政策只能是“治標(biāo)不治本”，政策的可持續(xù)性和執(zhí)行的有效性，以及最終改革現(xiàn)有的制約房地產(chǎn)市場發(fā)展的制度因素，方有“妙手回春”的可能。
高房價(jià)與“剛需”無關(guān)
中國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程，必然會使越來越多的“進(jìn)城”居民渴望擁有一套屬于自己的住房。而在現(xiàn)行土地供給有限且被壟斷的情況下，住宅市場處于供需失衡狀態(tài)。而房地產(chǎn)開發(fā)商打著“剛需”的口號，一邊謹(jǐn)慎地繼續(xù)拿地，一邊以此作為應(yīng)對政府宏觀調(diào)控這只“看得見的手”的借口。高通脹背景下，住宅能夠保值增值，幾乎成為房地產(chǎn)市場普遍信奉的“金科玉律”，公眾普遍預(yù)期已經(jīng)形成，出現(xiàn)房價(jià)下跌時(shí)停手觀望，卻在房價(jià)上漲時(shí)追漲購買的“怪”現(xiàn)象。而現(xiàn)行政策調(diào)控能否引導(dǎo)公眾回到理性預(yù)期狀態(tài)，難度似乎極大。
12月1日，《證券日報(bào)》記者采訪了曾拋出房價(jià)下跌20%論的專家之一，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春。針對所謂的“剛需”，劉元春認(rèn)為這本身就是一個(gè)錯(cuò)誤的概念。任何一種需求，都是需要投資者在自身收入的約束下，對價(jià)格進(jìn)行權(quán)衡而后，做出自身效用最大化的滿足后的選擇。劉元春認(rèn)為，所謂的“剛需”，其真正的含義是消費(fèi)者的自住型需求。在他看來，商品房的特殊性在于，它可以作為一個(gè)耐用的投資品存在。而不存在所謂“必須”購買一說，“剛需是一個(gè)錯(cuò)誤的概念，哪里有剛性需求呢？”劉元春認(rèn)為，所謂“剛需”支持房價(jià)理論的提出，“對解決問題是沒有好處的?！?/p>
那么，如果所謂“剛需”就是自住型需求，那么所謂“剛需”支撐房價(jià)說，翻譯過來就是居民為了能夠擁有一套住房，而使得房價(jià)居高不下，自己抬高自己購買商品的價(jià)格的說法，豈不怪哉？
誰是樓市泡沫幕后推手
真正推高房價(jià)的，在劉元春看來，是房地產(chǎn)市場的供需失衡的現(xiàn)狀；而深層次的原因還在于制度問題：其中，“供求不平衡的問題還比較嚴(yán)重”，供求失衡引致房價(jià)上漲。當(dāng)這一預(yù)期形成后，交替作用下房價(jià)投資投機(jī)行為出現(xiàn)。劉元春還拋出一個(gè)疑問，在完全的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，供需失衡引起套利行為出現(xiàn)本是一種正?，F(xiàn)象，某種程度上有助于改變市場供需失衡的狀態(tài)。但是，目前投資投機(jī)行為已經(jīng)有引致房地產(chǎn)市場“泡沫化”的風(fēng)險(xiǎn)，原因又何在？
在他看來，一是由于我國土地市場上存在著商品房土地供給與工業(yè)用地、商業(yè)用地存在政策上的不一致。而現(xiàn)如今流動性過剩和通脹背景下，資金涌入房市以求獲得高額回報(bào)不足為奇。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，存在房地產(chǎn)市場的利潤率至少在40%左右。而萬科的王石曾認(rèn)為，過高的利潤空間往往意味著風(fēng)險(xiǎn)。話雖如此，資本的逐利性從未能阻止他們?nèi)ッ半U(xiǎn)，包括萬科在內(nèi)。
即使在市場普遍認(rèn)為政府此輪調(diào)控是“超預(yù)期”的，而樓市“新政”也力求對開發(fā)商資金流進(jìn)行圍追堵截，但是總會有投資方愿意將資金注入，為房企“輸血”：股市再融資受阻、銀行信貸緊縮、預(yù)售款被監(jiān)管？不怕，還有房地產(chǎn)信托和外資幫忙。公開資料顯示，僅6-10月份期間就有至少37家上市房企或以股權(quán)質(zhì)押、轉(zhuǎn)讓，或以債權(quán)收購方式“繞道”信托融資，其中就包括浙江廣廈，在11月末委托華奧國際信托發(fā)行一只規(guī)模高達(dá)17.46億的集合信托產(chǎn)品。而有業(yè)內(nèi)人士稱浙江廣廈一直處于資金鏈緊張狀態(tài)，其經(jīng)營情形不能稱之為良好，信托資金似乎有“饑不擇食”之嫌。更遑論外資也在房地產(chǎn)市場游走，想趁機(jī)分一杯羹。