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稱因公共利益需要未獲批續(xù)期的土地要收回。業(yè)內(nèi)人士稱,住宅用地自動續(xù)期規(guī)定是否適用待解答
1月14日,《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》發(fā)表了《滬土地出讓驚現(xiàn)“期滿出讓人無償收回”》一文,在業(yè)內(nèi)外引起廣泛關(guān)注。
昨日,即該報(bào)道發(fā)表的第二個工作日,上海市規(guī)劃和國土資源管理局(下稱“上海規(guī)土局”)在其官方網(wǎng)站上發(fā)布通知,對報(bào)道中頗具爭議的“土地期滿出讓人無償收回”內(nèi)容作出了正式回應(yīng)。
上海規(guī)土局2010年2號預(yù)申請公告多數(shù)地塊的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》(下稱《預(yù)申請須知》)中,“土地期滿后的處理方法”都是“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價值”或者“出讓人無償收回”。這些說辭因看似與《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定相矛盾而引起業(yè)內(nèi)激烈討論。
上海規(guī)土局在《通知》中解釋,《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》第三條第(二)款第9項(xiàng)“土地期滿后的處理方法”,是針對《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中第二十八條的內(nèi)容出讓期限屆滿,土地使用者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的,該宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的處理方式。
也就是說,雖然《預(yù)申請須知》中只有“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價值”或者“出讓人無償收回”這樣的字眼,但其實(shí),這些規(guī)定的實(shí)行,都是有前提條件的。
《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第二十八條規(guī)定:“土地出讓期限屆滿,土地使用者申請續(xù)期,因社會公共利益需要未獲批準(zhǔn)的,土地使用者應(yīng)當(dāng)交回國有土地使用證,并依照規(guī)定辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記,國有建設(shè)用地使用權(quán)由出讓人無償收回。出讓人和土地使用者同意本合同項(xiàng)下宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,按約定履行:(一)由出讓人收回地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,并根據(jù)收回時地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的殘余價值,給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償;(二)由出讓人無償收回地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。”
如此來看,土地出讓期限屆滿時,土地使用者若要續(xù)期,就需提出申請,申請通過的,才能繼續(xù)使用該地塊。
但是,從《通知》列舉的規(guī)定來看,有一類地塊似乎是例外的。根據(jù)《通知》提及的第二十七條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,自動續(xù)期?!?/p>
此條規(guī)定,又引起業(yè)內(nèi)一番討論。
記者昨日查閱上海規(guī)土局2010年2號預(yù)申請公告中多個住宅地塊的預(yù)申請須知,比如樂都路8號A地塊,期滿處理方法中均有“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價值”的表述。
有人指出:“從規(guī)定內(nèi)容來看,第二十八條似乎是第二十七條的補(bǔ)充,那么,第二十七條規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿,自動續(xù)期的話,住宅用地是不是就不適用‘土地期滿后的處理方法’?”
另有市場分析人士指出,在第二十七條規(guī)定中,“除根據(jù)社會公共利益需要收回本合同項(xiàng)下宗地的,出讓人應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)”和“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,自動續(xù)期”兩條屬于并列關(guān)系,屆時如果住宅建設(shè)用地出現(xiàn)“社會公共利益需要”時,究竟應(yīng)該參照哪一條來執(zhí)行,也沒有被明確表述。“我認(rèn)為應(yīng)該是以‘社會公共利益需要’為先,這樣一來,宅地也并不完全可以自動續(xù)期,《通知》的解釋就不矛盾了?!?/p>
對于住宅用地的續(xù)期,2007年頒布的《物權(quán)法》規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動續(xù)期,非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期依照法律規(guī)定辦理。
無論如何,目前市場公開所能獲得的資料就是《預(yù)申請須知》,并非出讓方最終與開發(fā)商簽訂的出讓合同。從此次上海規(guī)土局用以澄清的《通知》來看,或許“土地期滿后的處理方法”只起到一個對外告知作用,土地出讓合同中是否會做出“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價值”或者“出讓人無償收回”這樣明細(xì)的處理辦法,還有待解答。