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2011年01月27日08:56 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

>>土地交易方面

保障性住房用地將單列

【政策】嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

【解讀】“十一五”期間北京市累計(jì)投放保障性住房用地3603公頃，保障性住房在全市住房供應(yīng)中的比例逐年加大。2010年，北京明確提出了“兩個(gè)50%”的建設(shè)目標(biāo)，即保障性住房建設(shè)用地占全市住宅供地50%以上；新開工建設(shè)和收購(gòu)各類保障性住房13.6萬套以上，占全市新開工住宅套數(shù)50%以上。

>>交易稅費(fèi)方面

二手房交易稅按全額征收

【政策】調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。

【解讀】北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉稱，首先，相比之前執(zhí)行差額收取營(yíng)業(yè)稅，新“國(guó)八條”再次嚴(yán)格了二手房交易稅費(fèi)。5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。以一套2008年100萬元購(gòu)買、現(xiàn)在出售200萬元的二手房為例，之前只需要按照差額繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅也就是繳納5.5萬，而以后將需要交納11萬。

其次，對(duì)房?jī)r(jià)超過平均水平的商品房項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查，將有效地遏制部分開發(fā)商過快上漲價(jià)格。預(yù)計(jì)各地區(qū)將陸續(xù)出臺(tái)房?jī)r(jià)的抑制措施。

第三，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。目前部分城市存在明顯的避稅現(xiàn)象，導(dǎo)致了樓市調(diào)控的部分措施作用減弱。預(yù)計(jì)調(diào)控很快將彌補(bǔ)這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費(fèi)在一倍以上。

第四，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，個(gè)稅很可能開始按照20%收取，如果嚴(yán)格收取將給市場(chǎng)調(diào)控帶來相比房產(chǎn)稅更有效的作用。

業(yè)內(nèi)聲音

>>專家

新政或?yàn)榉慨a(chǎn)稅鋪路

新“國(guó)八條”要求，各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。專家認(rèn)為，這或?qū)⑹菫榉慨a(chǎn)稅未來試點(diǎn)、實(shí)施做好準(zhǔn)備。

會(huì)議要求調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，并沒有直接提到房產(chǎn)稅。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)，“不僅是為已開征的稅種提供基礎(chǔ)，更是為全國(guó)范圍開征房產(chǎn)稅提供技術(shù)支持。房產(chǎn)稅并不是個(gè)新的稅種，上海和重慶兩個(gè)城市已宣布將率先試點(diǎn)，最終會(huì)向全國(guó)推廣?！?/p>

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄稱，政府將對(duì)新購(gòu)房屋超面積部分開征房產(chǎn)稅的傳聞，刺激短期購(gòu)買力集中釋放，搶在宣布實(shí)施之前交易規(guī)避房產(chǎn)稅，這也說明房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的威力不容小覷。

>>房協(xié)

住房供需體系將漸合理

房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志說，此前我國(guó)保障房供應(yīng)滯后，再加上居民住房方式單一，造成所有人都通過購(gòu)買商品房解決住房問題，因此房?jī)r(jià)持續(xù)攀高?，F(xiàn)在，政府大力度加大保障房建設(shè)，另外將提供公租房，住房品種、居住方式都將有更大的選擇余地。不會(huì)再有擠獨(dú)木橋現(xiàn)象的出現(xiàn)，從而使得市場(chǎng)對(duì)商品房的需求逐漸減少，供需趨于理性，價(jià)格也會(huì)穩(wěn)定在一定水準(zhǔn)上，但這還需較長(zhǎng)過程。

>>開發(fā)商

“確實(shí)是個(gè)重磅炸彈”

昨天，記者致電北京某開發(fā)商詢問看到新政后的反應(yīng)，起初此開發(fā)商并不知情，但聽到部分條款后，立刻表示自己要親自上網(wǎng)看看內(nèi)容。半小時(shí)后，該開發(fā)商語(yǔ)氣低沉地說：“確實(shí)是個(gè)重磅炸彈?！彼硎荆?gòu)后肯定會(huì)減少銷量，購(gòu)房人的預(yù)期可能又被干擾，未來交易量下降是必然，但價(jià)格還得再看。

>>銀行

未來貸款政策或更嚴(yán)格

一位大型商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，此次出臺(tái)的房貸新政進(jìn)一步限制了想要買房人的購(gòu)房需求。據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在當(dāng)前的房貸政策下，已有超過半數(shù)的購(gòu)房者選擇一次性付清房款，不進(jìn)行貸款購(gòu)房，貸款政策已經(jīng)制約了一部分的貸款購(gòu)房需求。他認(rèn)為，未來有可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的貸款政策，比如只能貸款購(gòu)買一套住房，第二套房禁貸；或者二套房的貸款利率也有進(jìn)一步上調(diào)的可能性，有可能上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.3倍。

光大銀行一位個(gè)貸部經(jīng)理表示，二套房首付高達(dá)六成是史上最高的比例，會(huì)傷害一部分人群。從金融信貸政策來看，未來將會(huì)陸續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、加息等等，勢(shì)必要穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

招商銀行個(gè)貸部門一位工作人員告訴記者，相關(guān)政策銀行方面會(huì)立即執(zhí)行，對(duì)于現(xiàn)在已經(jīng)簽約房貸的客戶不會(huì)產(chǎn)生影響，但是新客戶預(yù)計(jì)不會(huì)有“緩沖期”。他表示，今年信貸收緊的壓力較大，銀行放貸額度“按月考核”比較嚴(yán)格，從首套房來看，在沒有監(jiān)管層要求的情況下，部分銀行已經(jīng)自發(fā)上調(diào)了貸款利率或者取消了優(yōu)惠。

據(jù)了解，現(xiàn)在各銀行大多數(shù)是以貸款合同簽署日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，甚至是以網(wǎng)上簽約和房產(chǎn)過戶日為新舊政策執(zhí)行界限。也就是說，只要是到昨天為止未簽貸款合同的，二套房首付和利率很可能執(zhí)行新政。

記者觀察

土地財(cái)政或是降價(jià)關(guān)鍵

調(diào)控政策一輪接一輪，力度一次比一次大，但房?jī)r(jià)卻依然頑強(qiáng)地在增長(zhǎng)，去年8月9月的銷售數(shù)據(jù)，12月和今年1月的銷售數(shù)據(jù)，無不讓人看得眼暈，不能不感慨購(gòu)房的需求是如此強(qiáng)大，而全款購(gòu)房比例的不斷上升，更讓人對(duì)市場(chǎng)資金的雄厚心悸。三輪調(diào)控，政策都是好的，都切中時(shí)弊，可是，效果為什么如此暗淡？一年比一年高漲的地方政府土地收入，可能是答案之一，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)在GDP中不斷增加的比例，可能是答案之二。有業(yè)內(nèi)人士明確指出，只要地方政府不從土地財(cái)政中抽身出來，只要“以GDP為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)模式”不變，以GDP的增長(zhǎng)考核地方官員的業(yè)績(jī)準(zhǔn)則不變，想降房?jī)r(jià)，可能都是緣木求魚。

綜合新華社 本報(bào)記者 翟烜魯歡高晨 馬文婷

作者：翟烜 魯歡高晨馬文婷

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