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隨著北京從17日正式實(shí)施“史上最嚴(yán)厲”房地產(chǎn)調(diào)控措施，以及各地緊鑼密鼓陸續(xù)出臺的限購令，一場全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控序幕已經(jīng)拉開。
此間分析人士預(yù)計(jì)，未來幾個月，實(shí)行限購令的城市房地產(chǎn)成交量將出現(xiàn)比較明顯的下降，雖然供求關(guān)系的改變最終體現(xiàn)在房價上還需一段時間，但房價快速上漲的勢頭將無動力支撐。
日前公布的京版“國八條”從限購、限貸、限價、加強(qiáng)稅收監(jiān)管四大措施直擊房地產(chǎn)四大要害，嚴(yán)厲程度空前。尤其是非北京市戶籍居民需提供五年納稅證明才能購房、對擁有二套及以上住房的北京市戶籍居民家庭和擁有一套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭暫停向其售房的兩項(xiàng)規(guī)定，使得投資、投機(jī)性購房需求幾乎喪失了生存空間。
房地產(chǎn)調(diào)控一直是中國的一大難題，“越調(diào)越漲”的怪圈長期以來困擾中國百姓和政府。今年1月26日，國務(wù)院公布了新一輪樓市調(diào)控政策，新“國八條”在房貸方面將二套房首付提升至六成，限購令也推向了全國執(zhí)行，被業(yè)內(nèi)人士視為中國多次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策最嚴(yán)厲的一次。此前中國還出臺過“國六條”“國五條”和“國十一條”等政策調(diào)控房價。
“此次中央新‘國八條’以及各地陸續(xù)出臺的對新‘國八條’的落實(shí)細(xì)則，表明了政府調(diào)控房價的決心，效果將是立竿見影的?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏接受記者采訪時說。
根據(jù)新“國八條”規(guī)定，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。業(yè)界估計(jì)將有30多個城市需要出臺或者更新符合新“國八條”規(guī)定的限購措施。
目前已有上海、青島、濟(jì)南、上海、成都、北京等地出臺了對新“國八條”的落實(shí)細(xì)則。
各地紛紛祭出的嚴(yán)厲限購手段使得這些城市的房地產(chǎn)市場成交冷清。1月29日出臺限購令的青島，春節(jié)7天假期中新建商品房僅成交5套；2月1日出臺限購令的上海，春節(jié)期間出現(xiàn)“零供應(yīng)”情況。北京的市場人士則預(yù)計(jì)，京版“國八條”出臺后，將有兩成左右的北京家庭、部分外地戶籍將不得再購房，今年北京樓市成交量下調(diào)將超過三成。
事實(shí)上，在新“國八條”的影響下，中國地方樓市已經(jīng)初顯寒意。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1月監(jiān)測的30個城市中，有23個城市一手住宅成交量環(huán)比下跌，其中15個城市跌幅超過20%。
廖英敏表示，房地產(chǎn)市場既有商品屬性又有投資屬性，尤其是近兩年貨幣政策相對寬松的背景下，中國一些地方的房價上漲程度已經(jīng)到了百姓無法承受的地步，危害到宏觀經(jīng)濟(jì)的整體健康運(yùn)行，不是僅僅通過市場力量就能解決的，“行政干預(yù)非常必要”。
縱覽已經(jīng)出臺限購令的城市，除了對外地人購房納稅年限的規(guī)定略有不同外，對于擁有二套及以上住房的本地戶籍居民家庭及一套及以上住房的非本地戶籍居民家庭購買新的商品房，上海、北京、成都、青島等市都施行“叫停”措施，但在“叫?！敝g加了一個“暫停”的定語。
“供給是有限的，而需求是無限的，此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是通過控制需求調(diào)解供求關(guān)系，進(jìn)而達(dá)到穩(wěn)定房價的效果。而隨著房價回落到合理的水平，這些比較嚴(yán)格的手段將逐漸退出，因?yàn)橥Ｊ鄞_實(shí)也抑制了一些改善性住房的需求?！绷斡⒚粽f。
近年來，中國一、二線城市的房價一直處在上漲通道，尤其是近兩年來房價上漲被百姓形容為“坐上了火箭”。以北京三環(huán)附近的房子為例，2004年這一區(qū)域的商品房均價為7000至8000元／平方米，2007年漲至約1萬元／平方米，去年“飆升”至4萬元／平方米。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩建議，要使中國房地產(chǎn)真正健康運(yùn)行，改善房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，還要從“供給”的角度進(jìn)行干預(yù)。譬如土地供應(yīng)由目前的機(jī)械供應(yīng)改為按照市場需求的彈性供應(yīng)；加快城中村和老區(qū)改造；新批項(xiàng)目提高容積率等。
事實(shí)上，在控制投機(jī)和投資性需求的同時，各地出臺的政策也加大了對保障性住房的供應(yīng)。京版“國八條”規(guī)定，確保保障性住房建設(shè)用地占全市住房供地的50%，各類保障性住房和中小型普通商品房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的70%。
國土資源部前不久公布了2010年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行情況，去年全國保障性住房用地2.47萬公頃，同比增加124.5%，用地完成計(jì)劃的65.2%。國土資源部表示，將保證保障性住房用地優(yōu)先供應(yīng)，中央確定的580萬套保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)用地應(yīng)保盡保。
北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科認(rèn)為，加大保障性住房是以疏通需求為主，這是一種長期的緩解樓市困境的良方。
此間接受采訪的房地產(chǎn)專家普遍認(rèn)為，隨著未來供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變，當(dāng)房價回落到合理水平，一些行政干預(yù)手段也會逐漸淡出。(記者李云路 孫曉勝)