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新華網(wǎng)北京2月16日電(記者 孫曉勝)2月16日，備受關(guān)注的北京樓市調(diào)控新政策在限購?fù)Ｙ?、加?qiáng)保障房建設(shè)等方面拿出大氣魄，嚴(yán)格抑制房價(jià)過高，滿足老百姓的合理居住需求。
升級版限購令遏制投資需求
根據(jù)北京市樓市調(diào)控新政，自2月17日起，對已擁有1套住房的北京市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭)、持有北京市有效暫住證在北京市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非北京市居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
對已擁有2套及以上住房的北京市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭，對無法提供北京市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭，暫停在北京市向其售房。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示，這份方案中的限購尤其是對外地人限購是目前國內(nèi)最嚴(yán)格的限購措施，在北京供不應(yīng)求的樓市格局中，能平衡供需，同時(shí)加大保障房建設(shè)，也將進(jìn)一步疏通購房渠道，滿足人民群眾的住房需求。
北京中原地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，首先是直接全面封殺投資需求，2009年來的樓市價(jià)格上漲過快大部分原因是因?yàn)橥顿Y需求占比過高，而全面的限購政策執(zhí)行，將使得市場投資需求基本萎縮，有利于樓市回歸居住的本質(zhì)屬性。其次，二成左右的北京家庭、部分外地戶籍將不得再購房。目前房價(jià)依然屬于比較高的階段，特別是部分郊區(qū)房價(jià)明顯存在泡沫化。預(yù)計(jì)2011年成交量下調(diào)將超過三成。
保供地總量 加大保障房供應(yīng)
北京市的樓市調(diào)控新政中，將確保保障性住房建設(shè)用地占全市住房供地的50%，各類保障性住房和中小套型普通商品房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的70%，商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)量不低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。
據(jù)悉，“十二五”期間，北京市計(jì)劃建設(shè)、收購各類保障房100萬套，比“十一五”翻一番。其中2011年通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補(bǔ)貼2萬戶，竣工保障房10萬套。今年年底實(shí)現(xiàn)公共租賃房入住1萬套，合理確定租金水平，吸引機(jī)構(gòu)投資者參與公共租賃房的建設(shè)和運(yùn)營。
北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所常務(wù)副所長馮科認(rèn)為，加大保障房建設(shè)主要針對北京房價(jià)偏高，普通市民無力購買商品房，這種手段是以疏通需求為主，是一種長期的緩解樓市困境的良方。
增加供應(yīng)措施備受市場各界期待，一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有19.1%的被調(diào)查者認(rèn)為增加供應(yīng)的措施，特別是增加的保障房等供應(yīng)將給市場帶來明顯變化。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示，在北京供不應(yīng)求的樓市格局中，同時(shí)加大保障房建設(shè)，能平衡供需，也將進(jìn)一步疏通購房渠道，滿足人民群眾的住房需求。
北京中原地產(chǎn)分析人士指出，以北京為代表的部分城市，從2010年4季度開始的大量住宅類地塊投放市場已經(jīng)逐漸緩解了購房者對房源緊張的擔(dān)憂。但是保障房及商品房的供應(yīng)效果只能在下半年才能明顯出現(xiàn)，所以實(shí)際對價(jià)格的抑制作用依然需要看政策的落實(shí)及持續(xù)力度。
多項(xiàng)更嚴(yán)措施后續(xù)出臺
北京樓市調(diào)控新政中，另一項(xiàng)嚴(yán)厲措施是實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率，稅務(wù)部門對定價(jià)過高、預(yù)計(jì)增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提高土地增值稅預(yù)征率，具體辦法由稅務(wù)部門會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定公布。
對此，北京聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總裁楊少鋒認(rèn)為，現(xiàn)在土地增值稅基本上是采用預(yù)征的方式，口徑比較松的時(shí)候一度將預(yù)征額定為1%的下限，也就是一個(gè)項(xiàng)目還沒有動工，先按項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入的1%預(yù)征，然后在項(xiàng)目完成結(jié)案后進(jìn)行清算。現(xiàn)在，這個(gè)預(yù)征額的下限很可能提高很大的幅度。
他認(rèn)為，如果從嚴(yán)征繳高檔項(xiàng)目的土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)真金白銀的現(xiàn)金支出，壓力將十分巨大。
北京的最新調(diào)控措施要求金融機(jī)構(gòu)和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，切實(shí)執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”的政策。中國人民銀行營業(yè)管理部可根據(jù)房地產(chǎn)市場情況，在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率。
北京易居房地產(chǎn)研究所所長牟增彬認(rèn)為，提高首付、加強(qiáng)利率管理將較大抑制投資投機(jī)，對樓市的震懾作用十分突出，如果進(jìn)一步提高首付和利率，那樓市無疑將遭遇寒潮。