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2011年06月07日09:27 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

■ 業(yè)內(nèi)規(guī)則

據(jù)了解，分期開(kāi)發(fā)、圍而不建的現(xiàn)象在地產(chǎn)界廣泛存在。據(jù)香港上市公司碧桂園2010年年報(bào)顯示，截至去年底碧桂園已取得國(guó)土證的建筑面積約4830萬(wàn)平方米，其中滿洲里碧桂園項(xiàng)目的完全竣工日期為2024年。此外，東三環(huán)雙井橋南，華潤(rùn)置地旗下的一塊地6年來(lái)基本處于停滯狀態(tài)，而地價(jià)則上漲了好幾倍。

楊少鋒表示，除了獲得土地增值，開(kāi)發(fā)商囤地還可以造成商品房供應(yīng)市場(chǎng)的房源數(shù)量減少，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。

五千萬(wàn)“運(yùn)作”到150億

手段3：借殼案例：長(zhǎng)安8號(hào)

在建國(guó)路與西大望路交會(huì)處東南角，總建筑面積達(dá)23萬(wàn)多平方米的長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目，正在進(jìn)行最后階段的施工。按照該項(xiàng)目目前售價(jià)每平方米7萬(wàn)多元來(lái)計(jì)算，其市值最少為150億元。

但是，這個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)資金只有5000萬(wàn)元。

2004年，北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司旗下北京耀輝置業(yè)拿到了長(zhǎng)安8號(hào)地塊，占地面積2.745萬(wàn)平方米、規(guī)劃建筑面積23.29萬(wàn)平方米。

天鴻寶業(yè)當(dāng)年的公開(kāi)資料顯示，耀輝置業(yè)的凈資產(chǎn)不到3000萬(wàn)元，注冊(cè)資本只有5000萬(wàn)元。要想獨(dú)立成功運(yùn)轉(zhuǎn)這個(gè)預(yù)計(jì)投資數(shù)十億元的大項(xiàng)目，無(wú)疑困難重重。

起初，王府世紀(jì)將耀輝置業(yè)62%的股權(quán)，以3100萬(wàn)元賣(mài)給了上市公司天鴻寶業(yè)。隨后，天鴻寶業(yè)通過(guò)銀行貸款等，為項(xiàng)目籌集拆遷款和建設(shè)資金數(shù)億元，項(xiàng)目順利啟動(dòng)。

合作中途，天鴻寶業(yè)被控股方首開(kāi)股份借殼整體上市，運(yùn)作一段時(shí)間，將其轉(zhuǎn)讓給奧園地產(chǎn)。奧園地產(chǎn)又為該項(xiàng)目注入大量資金，提供償還欠款、建設(shè)裝修的費(fèi)用。

■ 業(yè)內(nèi)規(guī)則

通過(guò)合作買(mǎi)家的不斷更迭和資本運(yùn)作，長(zhǎng)安8號(hào)目前基本建成，已上市銷售。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，借助金融杠桿使投資收益翻番的情況不勝枚舉。例如一個(gè)住宅項(xiàng)目的預(yù)計(jì)投資額是10億元，利潤(rùn)是3億元，項(xiàng)目利潤(rùn)率為30%。實(shí)際上開(kāi)發(fā)商只需拿出2.5億元啟動(dòng)項(xiàng)目，后期可利用土地抵押貸款、預(yù)售資金來(lái)分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，不用再自掏腰包，最終利潤(rùn)率將超過(guò)100%。

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