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上海樓市退房現象漸多 政府稱屬市場行為不干涉

2011年11月07日10:27 | 中國發(fā)展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號:T|T
關鍵詞: 上海樓市 退房 房價調控 開發(fā)商 市場風險

政府部門:“市場行為,我們不會干涉”

手里攥著房子的老業(yè)主,本以為調控下只有地產商和房屋中介在過冬,沒想到第一個過不下去的,竟是自己。

“房子還沒到手,突然幾十萬元就瞬間蒸發(fā)了”,以一套90平方米的小戶型為例,上述幾個樓盤,先期業(yè)主的房子在降價中至少貶值20萬元,幾大樓盤的老業(yè)主認為,開發(fā)商為了自己的利益如此促銷,這種降價“是欺詐行為”。

一位不愿透露姓名的維權業(yè)主表示:“我們不是阻礙降價,我們也并不是跟新買房的人有任何矛盾,但是開發(fā)商不能這樣狠地降價,我們幾乎等于多付了一個首付,利益確實受到損害?!?/p>

優(yōu)惠措施同樣引起爭議。在保利家園的業(yè)主論壇上,老業(yè)主認為,“大家都是一樣花了血汗錢購買房子,這(附加優(yōu)惠條件)對于老業(yè)主是極其不公平的。”

實際上,業(yè)主要求退房的緣由并不僅僅只是因為價格縮水。在龍湖地產的業(yè)主與開發(fā)商交涉時,一名男性業(yè)主憤怒地說,“你們合同中沒執(zhí)行的多了去了。你不要跟我提合同?!睒I(yè)主所指的未執(zhí)行是指開發(fā)商對容積率和附近規(guī)劃的承諾,一位微博名為“嘉定龍湖業(yè)主維權”的龍湖業(yè)主透露,維權行動從2011年3月就開始了,他們認為龍湖在容積率上偷換概念,在車位比例和房屋質量上都有瑕疵,此時又大幅降價,所以要求退房。

于是,大幅降價的樓盤售樓處里,就發(fā)生了一邊新的購房者排隊搶房,另一邊老業(yè)主舉著“抗議欺詐”的橫幅要求退房的景象。然而,無論是退房還是補償的要求,在先期訂立的合同中均沒有相應條款規(guī)定,法律依據不充足。

其實,業(yè)主抗議降價的事件并不是首次發(fā)生。早在2008年,在上海、杭州、武漢等城市發(fā)生的萬科業(yè)主退房潮中,因為先期的合同條款中沒有降價條款的約定,只能得到萬科“體諒客戶的心情,但是其一切企業(yè)行為必須遵循契約原則”的回應。

“早期業(yè)主利益顯然遭受了損失,但是業(yè)主的損失與開發(fā)商降價的行為之間是否具有民法上所說的因果關系,是值得商榷的?!睆偷┐髮W法學院的段厚省教授解釋,從法律依據上,業(yè)主在與開發(fā)商簽訂書面的且經法定程序備案的購房合同時,雙方都應當被推定為“理性人”,有著預測并承擔商業(yè)風險的能力,這個風險就包括房屋價格或者交換價值下降的風險。

中國青年報記者致電上海市嘉定區(qū)房屋和土地管理局,得到了同樣的答案,其科室工作人員表示:“開發(fā)商的降價屬于商業(yè)行為,只有當其房價上漲超過20%時,我們才會加以限制,而對下降的限制還沒有接到上級相關規(guī)定的通知,所以目前調查認為,嘉定的這兩個樓盤沒有違規(guī)操作,市場行為,我們不會干涉。”

而在10月27日舉行的上海市政府例行新聞發(fā)布會上,上海市政府新聞發(fā)言人徐威也表示,根據國家有關價格管理的法律法規(guī),商品房銷售價格是由房地產企業(yè)和購房人根據市場供求關系協商約定,同時,房地產企業(yè)也應該按照規(guī)定實行“一套一標”,明碼標價,接受監(jiān)管。如果雙方當事人發(fā)生矛盾糾紛,應當根據約定協商解決,如果協商不成,可以通過司法途徑解決?!跋嚓P職能部門將依法加強監(jiān)管,對違反商品房價格管理規(guī)定的行為將予以查處,維護當事人的合法權益?!?/p>

法律專家:目前處于經濟理性回歸時期

業(yè)主到底是否應該承擔房屋貶值的風險,從事民商法研究的復旦大學法學院教授段匡認為,目前處于經濟理性回歸的時期,當事人應以理性來考慮自身的利益和責任問題。

“因為當房價上漲時,開發(fā)商并沒有權利要求合同解除,讓業(yè)主按照新的價格買入,那么同樣的邏輯,業(yè)主難以擁有要求補償差價的權利?!倍慰锝忉?,當時高價買入的人一定也是綜合了各方面的條件,認為劃算才會購買。而今天買的人認為,這個房價到底了,但事實上,同樣存在房價是否還會下跌這個問題,這本質上是每一個人自身的判斷力決定的。

不過,段匡認為如果開發(fā)商存在勸誘引導或者欺騙等違規(guī)問題,在業(yè)主進行舉證后,是完全可以要求補償的。

最近,上海市市長韓正對于上海進一步落實中央的房市調控政策表示了決心,“下一步我們的態(tài)度是堅決的,會堅決落實中央政策的宏觀調控措施?!?/p>

調控加力,開發(fā)商是否能夠無限制的降價,有分析人士指出,開發(fā)商為了回籠資金大幅降價,事實上給老業(yè)主、周邊的房產商以及二手房市場都帶來了影響。

中國青年報記者調查了位于上海市運光路的房產中介一條街發(fā)現,近來規(guī)模較小的房產中介多是兩至三個月沒有二手房成交,運營成本主要靠一些租房的手續(xù)費支撐。

“大大小小的房產中介都關了多少家了,我也開始考慮要不要關門了”,上海華一房產經理黃建告訴記者,當下無法成交的主要原因在于買方都在觀望等待下降,而二手房房主價格上還不愿意松口。

“我國樓市的價格波動,政府在其中發(fā)揮了巨大的作用。這種政策上的風險對于業(yè)主來說是不公平的,這要依循涉及政府政策的法律來尋求救濟?!倍魏袷〗o出了一個更大的討論空間。

業(yè)主作為經濟理性人,在市場行為中確實應該承擔責任,但是風險承擔體系仍有完善的必要。中國社科院社會學研究員唐鈞教授近日在一場有關城市住房政策研究的講座中指出:“政府的房價調控有可能會導致‘負資產問題’,也就是業(yè)主在房價下降后仍然需要按照原有的高價進行按揭償還,這會引發(fā)很多問題,需要靠總體的住房政策進行調節(jié)和保障?!?/p>

段厚省說:“我們可以討論,因不可預測的政策而遭受損失,在此情況下是否可以主張向政府求償的問題?!?/p>

而對于購房者,段厚省告誡說,“如何減少損失,還是要靠市民的理性判斷,不要追漲,也不要追跌,以理性平和以及必需的原則來做出購房決定。法律很難滿足每一個人在每一個時候的要求,只能實現一種大致的公平?!?本報上海11月6日電

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