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2011年12月06日14:18 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

情況一

享受7折利率房貸

分析認(rèn)為，首先是已享受7折至85折優(yōu)惠利率的房貸最不應(yīng)該還。以5年以上貸款利率為例，按明年1月1日調(diào)整貸款利率后，基準(zhǔn)貸款利率為7.05%，如果貸款者此前享受7折利率，則優(yōu)惠利率為4.935%，如果享受85折利率，則優(yōu)惠利率為5.9925%。

以100萬元20年期等額還本息貸款為例。 部分客戶按照今年調(diào)息前5.94%的基準(zhǔn)利率打7折計(jì)算， 每月月供為6463元，明年1月1日后，這部分客戶還能按7.05%基準(zhǔn)利率的7折還房貸，則每月月供僅為6563元，利率調(diào)整前后月供之差不過100元。這部分客戶不需要提前還房貸。

對(duì)借款人日常生活不會(huì)造成什么影響。理財(cái)師尤其強(qiáng)調(diào)，在目前首套房貸款利率都比基準(zhǔn)利率高的態(tài)勢下，提前還款看似節(jié)省利息，實(shí)則得不償失。

情況二

等額本息還款到中期

等額本息還款已到中期的房貸客戶不宜提前還。等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。

情況三

等額本金還款已過1/3

對(duì)于等額本金還款期已過1/3 的房貸者如提前還貸也不劃算。

據(jù)悉， 等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。 據(jù)測算，使用該還款方式的還款周期，當(dāng)還款期超過 1/3時(shí)，其實(shí)借款人已還了一半的利息，此時(shí)再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效節(jié)省利息支出。

情況四

投資收益高于貸款利率

投資收益高于貸款利率的不宜提前還。理財(cái)師認(rèn)為，盡管投資時(shí)風(fēng)險(xiǎn)迭出，但如果不貪心，一年賺10%還是很有希望的。

對(duì)于已經(jīng)享受7折或85折優(yōu)惠房貸利率的借款人而言，即使沒有好的投資渠道賺不到更高的收益，但目前半年期、一年期理財(cái)產(chǎn)品的收益率就已經(jīng)高于打折后的房貸利率，足以應(yīng)付加息后的房貸利息支出。

情況五

不久還會(huì)找銀行貸款的市民

如果你預(yù)計(jì)不久還會(huì)找銀行貸款，此時(shí)把錢拿去提前還個(gè)人房貸以后，一旦銀行在未來一段時(shí)間資金仍然吃緊，你再找銀行申辦貸款的利率，有可能會(huì)在基準(zhǔn)利率基準(zhǔn)上上浮10%到30%，甚至可能會(huì)上浮更高的比例。(記者張彬)

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