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2014年01月14日09:19 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

珠江新城雙子塔，西塔已經(jīng)建成，東塔在“快速長(zhǎng)高”。

銷售人員說(shuō)的“融資”，即開發(fā)商和投資人簽訂一個(gè)回購(gòu)合同，開發(fā)商將一定面積的房產(chǎn)抵押給投資人，開發(fā)商到期以還本付息的方式將抵押的房產(chǎn)回購(gòu)。

當(dāng)記者表達(dá)了這是否涉及非法集資的疑問(wèn)時(shí)，銷售人員表示不太清楚。

在銷售現(xiàn)場(chǎng)，記者并未看到相關(guān)部門對(duì)于該項(xiàng)目融資行為的審批。相反，近期住建部在集中打擊一些“利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行非法集資”活動(dòng)。

住建部2013年11月底指出，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)非法集資，主要有以下三種模式：一是以分割銷售商鋪并承諾售后包租的形式非法集資。二是以預(yù)售房屋的形式非法集資。三是利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行非法集資。具體手段是：房地產(chǎn)企業(yè)自己或者是通過(guò)中介公司向社會(huì)公眾融資，承諾給予遠(yuǎn)高于銀行同期利率的高額利息，有的還以一定的資產(chǎn)作為抵押。在支付方式上，通常是先付給集資人利息，到期后再還本金。

“這肯定是違規(guī)操作，很多摩天大樓都是這么操作，又不是我們一家?！?融通國(guó)際項(xiàng)目銷售人員告訴記者。

如此看來(lái)，各地建摩天大樓并不都是“不差錢”，相反，而有些是“很差錢”。而且，即便是大樓如愿建起來(lái)了，運(yùn)營(yíng)、賺錢是更大的問(wèn)題。畢竟，資本要追求回報(bào)。

第一太平戴維斯北京區(qū)域研究及顧問(wèn)部主管王瓊告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，目前，有一些摩天大樓屬于持有出租，有一些是出售。對(duì)于一線城市的摩天大樓而言，其主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于市場(chǎng)，因?yàn)槭袌?chǎng)租賃狀況會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)而波動(dòng)。另外，一線城市的運(yùn)營(yíng)成本、建筑成本更高，資金平衡難度更大。

戴德梁行華北區(qū)研究部主管魏東向記者表示，想成功運(yùn)營(yíng)摩天大樓并非一件易事。摩天大樓的生存狀況主要取決于三個(gè)因素，一是產(chǎn)品業(yè)態(tài)，二是一個(gè)城市的商業(yè)水平，三是一個(gè)城市高端寫字樓的供求關(guān)系。而從根本上來(lái)看，還是取決于一個(gè)國(guó)家、地區(qū)乃至全球的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。

以北京國(guó)貿(mào)三期為例，該項(xiàng)目租售人員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，其租金能達(dá)到每平方米每月800元，但這與北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、市場(chǎng)容量和供應(yīng)狀況密切相關(guān)。

而對(duì)于全國(guó)各地，尤其是很多三四線城市都在上馬的摩天大樓，嚴(yán)躍進(jìn)直言，這些摩天大樓能否安全脫手，存在極大的疑問(wèn)?！霸谌木€城市，僅僅摩天大樓的建筑成本，很可能比周邊的房?jī)r(jià)要高?！?/p>

有觀察人士指出，邯鄲市國(guó)際文化創(chuàng)意大廈周邊房?jī)r(jià)只有不到5000元/平方米，而如果在該地建設(shè)338米高的高樓，僅僅是建筑成本這一項(xiàng)，就要比周邊房?jī)r(jià)高，如果加上融資成本、營(yíng)銷成本，其建造成本將很可能達(dá)到周邊房?jī)r(jià)的1.5倍甚至是2倍。成本高，銷售價(jià)格自然高，這個(gè)項(xiàng)目即使建設(shè)起來(lái)了，有人買嗎？

摩天大樓自身的建造、運(yùn)營(yíng)困難還只是危機(jī)的一個(gè)層面，更深層的問(wèn)題是，隨著這波摩天大樓的建設(shè)熱潮，我國(guó)是否會(huì)陷入“勞倫斯魔咒”？

經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯勞倫斯十余年前將世界上那些最高的摩天大樓的建設(shè)與多場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)做了關(guān)聯(lián)研究：紐約帝國(guó)大廈和克萊斯勒大廈的落成揭開了20世紀(jì)30年代大蕭條的序幕；紐約世貿(mào)雙塔成為1973年石油危機(jī)的前奏；馬來(lái)西亞吉隆坡的國(guó)營(yíng)石油公司雙子塔建成之后，也發(fā)生了1997年亞洲金融危機(jī)。最近一次，則是“世界第一高樓”哈利法塔，這座高樓于2009年末完工時(shí)，正趕上迪拜債務(wù)危機(jī)。

勞倫斯表示，興建摩天大樓和其他類型高層建筑一般始于容易獲得大量資金的狂熱期，但通常都“最終陷入衰退”，這即是“勞倫斯魔咒”。

有分析人士表示，近幾年中國(guó)各地大建“第一高樓”，的確是處于容易獲得大量資金的時(shí)期。但很顯然，未來(lái)幾年，能夠投入的資金不會(huì)像以前那么多了。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，一旦摩天大樓真正遭遇資金難題和運(yùn)營(yíng)困境，其命運(yùn)將難以逃脫最終毀滅的軌跡，拔地而起未久便掉進(jìn)陷阱里：先是賣了一部分賣不動(dòng)了，繼而停工，然后長(zhǎng)時(shí)間爛尾，最終建筑質(zhì)量也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

也有專家指出，“勞倫斯魔咒”的說(shuō)法，如同城市研究領(lǐng)域里的很多概念一樣，都是建立在經(jīng)驗(yàn)主義的基礎(chǔ)之上，不一定必然出現(xiàn)，也不一定現(xiàn)在就出現(xiàn)。摩天大樓并不是預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)是否衰退的唯一指標(biāo)、準(zhǔn)確指標(biāo)，使用效率和負(fù)債率才是真正的問(wèn)題。

對(duì)此，張玉良表示：“放到全球去看，并不是說(shuō)造了高樓，經(jīng)濟(jì)就下來(lái)了。從根本上看，還是取決于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)會(huì)有很大的增長(zhǎng)，尤其是十八屆三中全會(huì)提出了深化改革的方向和具體思路，這將形成經(jīng)濟(jì)的持續(xù)利好?！?/p>

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