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2014年02月11日10:30 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

關(guān)鍵詞： 中改院 海南 可持續(xù)增長(zhǎng) 生態(tài)環(huán)境 土地資源 生態(tài)紅線

中國(guó)網(wǎng)/中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng)訊 海南最大的本錢、最大的財(cái)富、最可持續(xù)發(fā)展的家底是生態(tài)資源環(huán)境。守住海南的青山綠水，也就守住了海南中長(zhǎng)期可持續(xù)增長(zhǎng)的最大優(yōu)勢(shì)。為保障有序開發(fā)，提高資源利用效率，要盡快在全省范圍內(nèi)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一土地利用、統(tǒng)一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、統(tǒng)一社會(huì)政策、統(tǒng)一環(huán)境保護(hù)、統(tǒng)一重要資源開發(fā)”。在實(shí)施“六個(gè)統(tǒng)一”的大前提下，最大限度的向市縣放權(quán)，向企業(yè)放權(quán)，向市場(chǎng)放權(quán)，才能放而有序，放而不亂。為此，需要成立高規(guī)格、專業(yè)性、精干的省規(guī)劃委員會(huì)，制訂和實(shí)施相關(guān)法規(guī)和配套政策，促進(jìn)生產(chǎn)要素合理流動(dòng)及優(yōu)化組合，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)海南可持續(xù)增長(zhǎng)。

一、實(shí)施“六個(gè)統(tǒng)一”與提高土地資源價(jià)值潛力

1.以實(shí)施“六個(gè)統(tǒng)一”提高潛在土地資源價(jià)值

2011年海南單位建設(shè)用地創(chuàng)造的GDP為0.78億元/平方公里，僅相當(dāng)于2011年廣東的1/4、深圳的1/16。如果以城鎮(zhèn)化為載體實(shí)現(xiàn)“六個(gè)統(tǒng)一”，盤活土地資源，將極大地提高土地資源的利用效率。這里做一假設(shè)：到2020年海南單位建設(shè)用地產(chǎn)出率達(dá)到廣東2011年的水平（2.85億元/平方公里），即使建設(shè)用地面積不變，海南GDP將達(dá)到9217億元，相當(dāng)于2011年GDP的3.7倍；如果2020年達(dá)到深圳現(xiàn)有水平的50%（6.25億元/平方公里），海南GDP將達(dá)到20212億元，相當(dāng)于2011年GDP的8倍。

表1：2011年廣東、深圳、海南單位建設(shè)用地GDP產(chǎn)出

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)年鑒計(jì)算。

表2：2020年海南省每平方公里建設(shè)用地土地GDP產(chǎn)出預(yù)測(cè)

2.以實(shí)施“六個(gè)統(tǒng)一”提升全省的平均土地價(jià)值

根據(jù)《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒2012》計(jì)算，2011年?？诤腿齺唶?guó)有建設(shè)用地出讓平均價(jià)格分別為1435.74萬元/公頃、2691.04萬元/公頃，其他市縣平均為716.18萬元/公頃。也就是說，其他市縣國(guó)有建設(shè)用地出讓平均價(jià)格分別僅相當(dāng)于海口和三亞的49.88%和26.61%。如果適當(dāng)調(diào)整行政區(qū)劃，實(shí)施“六個(gè)統(tǒng)一”，做大?？诤腿齺喌戎行某鞘校c周邊市縣形成統(tǒng)一的城市圈，統(tǒng)一土地資源利用，把最高地價(jià)降下來，但土地的平均價(jià)格將會(huì)明顯升值，綜合用地價(jià)格的差距也會(huì)明顯縮小，老百姓也能從中普遍受益。

表3：2011年?？?、三亞與其他市縣國(guó)有建設(shè)用地出讓平均價(jià)格比較

	國(guó)有建設(shè)用地出讓面積（公頃）	成交價(jià)款（萬元）	平均地價(jià)（萬元/公頃）
海口	117.74	169043.48	1435.74
三亞	216.69	583120.81	2691.04
省直轄縣級(jí)行政區(qū)劃	1412.23	1011410.79	716.18

數(shù)據(jù)來源：《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒2012》。

這里做一個(gè)初步測(cè)算。假設(shè)降低最高地價(jià)，提高平均地價(jià)。2011年全省土地出讓金收入達(dá)到243.3億元，土地出讓均價(jià)67.27萬元/畝。如果通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一土地資源利用，土地出讓均價(jià)提高30%，即達(dá)到87.45萬元/畝，接近海口2011年的平均地價(jià)，那么當(dāng)年土地出讓金將提高近73億元。這樣一方面，降低最高地價(jià)，將降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，有可能吸引更多的企業(yè)，尤其是中小企業(yè)入駐海南，活躍海南市場(chǎng)；另一方面，將吸引更多的中等收入群體在海南購(gòu)房置業(yè)，不僅能夠擴(kuò)大中等收入群體的消費(fèi)規(guī)模，而且也在相當(dāng)大程度解決海南人才不足的瓶頸。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，通過統(tǒng)一土地資源利用，降低最高地價(jià)，提高平均地價(jià)，海南土地收益不但不會(huì)降低，還可以提高土地整體出讓收益。即使降低房地產(chǎn)價(jià)格，但通過征收房地產(chǎn)稅，不但可以使房地產(chǎn)價(jià)格回歸合理區(qū)間，而且海南房地產(chǎn)市場(chǎng)總體收益還會(huì)提高，從而增強(qiáng)了抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3.以實(shí)施“六個(gè)統(tǒng)一”提高土地資源的使用價(jià)值

服務(wù)業(yè)用地價(jià)格長(zhǎng)期高于工業(yè)用地價(jià)格，既導(dǎo)致工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)動(dòng)力不足，又制約了服務(wù)業(yè)的發(fā)展，降低了土地的整體使用價(jià)值。根據(jù)《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒2012》計(jì)算，2011年，海南工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地產(chǎn)出率為1.84億元/公頃，僅相當(dāng)于廣東的（3.59億元/公頃）的51.26%，也低于海南商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地的產(chǎn)出率（1.90億元/公頃）。同時(shí)，工業(yè)用地價(jià)格長(zhǎng)期偏低。以?？跒槔?，2011年工業(yè)用地價(jià)格僅相當(dāng)于商業(yè)用地、居住用地價(jià)格的26.43%和18.32% 。建設(shè)國(guó)際旅游島，應(yīng)當(dāng)盡快實(shí)行服務(wù)業(yè)用地與工業(yè)用地同價(jià)。這樣，既能降低服務(wù)業(yè)發(fā)展成本，又能提升土地資源的使用價(jià)值。

表4：2011年海南與廣東工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地產(chǎn)出效率比較

	工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地 （公頃）	工業(yè)生產(chǎn)總值 （億元）	產(chǎn)出率 （億元/公頃）	產(chǎn)出率比較（海南/廣東）
海南	258.34	475.04	1.84
廣東	6872.07	24649.6	3.59	51.26%

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒2012》、《海南統(tǒng)計(jì)年鑒2012》計(jì)算。

表5：2011年海南工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地產(chǎn)出效率與商服用地產(chǎn)出率比較

工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地（公頃）	工業(yè)生產(chǎn)總值（億元）	產(chǎn)出率（億元/公頃）
258.34	475.04	1.84
商服用地（公頃）	第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值（億元）	產(chǎn)出率（億元/公頃）
605.15	1148.93	1.90

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒2012》、《海南統(tǒng)計(jì)年鑒2012》計(jì)算。

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