關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)問題，應(yīng)該說是比較熱鬧的一個(gè)話題。我更希望討論的是商品住宅，不是房地產(chǎn)。因?yàn)閷?duì)中國(guó)來講，房地產(chǎn)分做兩塊，一塊房產(chǎn)，一塊地產(chǎn)，可是中國(guó)實(shí)際上沒有地產(chǎn)市場(chǎng)。房產(chǎn)當(dāng)中既包含住宅也包含非住宅部分，這樣講也太大。住宅當(dāng)中又分做商品住宅和非商品住宅，我們非商品住宅占整個(gè)住宅的每年新增住宅量接近40％。把這些東西都揉在一塊兒沒法談，太亂。所以我縮小到只談商品住宅。強(qiáng)調(diào)這一條得先講一句話，千萬不要把外國(guó)的東西簡(jiǎn)單的套用到中國(guó)。比如說外國(guó)有房地產(chǎn)，他的房子跟地合在一塊的，中國(guó)房子和地是分開的，這兩者不能混合。在商品住宅這個(gè)背景下，現(xiàn)在大家討論的話題很多主要的是集中在三個(gè)方面：
一個(gè)是關(guān)于價(jià)格高低的問題；一個(gè)是關(guān)于投資以及供給多少的問題；第三個(gè)是關(guān)于開發(fā)商的品性問題。我想從另一個(gè)角度提出一個(gè)供大家進(jìn)一步探討的事。我們大家都知道中國(guó)現(xiàn)在有著相對(duì)嚴(yán)重的產(chǎn)能過?；蛘呒磳l(fā)生產(chǎn)能過剩的一些行業(yè)。比如說，有人認(rèn)為鋼鐵、鋁銅、煤炭、玻璃、水泥等等以及后面電力、汽車都將發(fā)生過剩。另一方面，我們又發(fā)現(xiàn)，中國(guó)有著大量的相對(duì)過剩資金，在這個(gè)背景下，我們現(xiàn)在實(shí)際上處于一個(gè)非常為難的狀態(tài)。如果我們用相對(duì)過剩的資金去促進(jìn)相對(duì)過剩的產(chǎn)能，不就把產(chǎn)能過剩問題解決了嗎，不也把資金問題解決了嗎？但是我們不能這么做，因?yàn)橛腥藛?，如果你把相?duì)過剩資金投入到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中去，它必然發(fā)生兩個(gè)最基本的現(xiàn)象。一方面是GDP肯定比現(xiàn)在要高，人們認(rèn)為會(huì)發(fā)生經(jīng)濟(jì)過熱；第二，投下去一定會(huì)發(fā)生投資過熱。
大家知道我們第一季度，我們的GDP是10.2％，投資增長(zhǎng)率是27.7％，實(shí)際上意味著，我們?yōu)榱吮３炙^相對(duì)不那么熱的GDP和投資增長(zhǎng)率，我們必須讓產(chǎn)能過剩狀況繼續(xù)延續(xù)下去，讓資金過剩狀況繼續(xù)延續(xù)下去。我不懂得這是否符合我們所講的節(jié)約型社會(huì)的要求。如果要把這些產(chǎn)能和資金結(jié)合起來，要找一個(gè)基點(diǎn)讓它發(fā)揮作用，我認(rèn)為恐怕非常重要的一個(gè)就是商品住宅。面對(duì)著中國(guó)出口商品在國(guó)際上遭受的種種責(zé)難的狀況，我們提出要擴(kuò)大內(nèi)需，商品住宅既具有消費(fèi)的性質(zhì)，也具有投資的性質(zhì)，是不是這個(gè)增長(zhǎng)了以后能夠?qū)儆跀U(kuò)大內(nèi)需的范疇呢？這是我們需要認(rèn)真思考的一個(gè)問題。我想說我們大家都在把中國(guó)的商品住宅市場(chǎng)跟發(fā)達(dá)國(guó)家的商品住宅市場(chǎng)做這樣或者那樣的理解。但是我想說有四個(gè)事實(shí)是需要我們特別注意的。
第一個(gè)，中國(guó)商品住宅市場(chǎng)嚴(yán)格說起來是2003年以后才逐步展開的。眾所周知，中國(guó)1999－2001年進(jìn)行了公房改革。在這個(gè)改革完成之前，談不上中國(guó)有商品住宅市場(chǎng)。2002年，這一改革還處于收尾狀態(tài)，還有不少人持幣在觀望，是否能夠重復(fù)過去的體制。這樣中國(guó)到現(xiàn)在為止不過三年多的商品住宅市場(chǎng)能夠能跟發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)有了上百年的住宅商品市場(chǎng)做一個(gè)簡(jiǎn)單的對(duì)比。
第二個(gè)，中國(guó)正處于城鎮(zhèn)化過程中，我們到今天為止還不能夠確定，在未來20年中國(guó)城鎮(zhèn)人口究竟有多少。那么我們?cè)趺茨艽_定城鎮(zhèn)里面究竟有多少人需要用房？我們?cè)趺茨苡矛F(xiàn)有的城市人口來簡(jiǎn)單的界定我們的用房規(guī)模，這個(gè)和發(fā)達(dá)國(guó)家也是有著極大的差別。
第三個(gè)，發(fā)達(dá)國(guó)家的城市相對(duì)已經(jīng)成熟，大家可以看到，幾年乃至二三十年，一個(gè)城市不做大規(guī)模的建設(shè)。而中國(guó)幾乎每一個(gè)城市都在進(jìn)行大規(guī)模的建設(shè)。這句話什么含義呢？實(shí)際上我們城市里面土地的級(jí)差地租II并沒有怎么的展示出來。在這樣一個(gè)背景下由級(jí)差地租II所導(dǎo)致的土地價(jià)值轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升，這樣一種狀況我們并沒有完成。
第四個(gè)，在奔向小康社會(huì)的過程中，中國(guó)幾乎每一個(gè)家庭都有著改善自己生活包括居住條件在內(nèi)的這樣一種迫切要求。這四個(gè)條件決定著不能夠把中國(guó)的住宅商品市場(chǎng)簡(jiǎn)單的同發(fā)達(dá)國(guó)家和其他國(guó)家的住宅商品市場(chǎng)做一個(gè)比較。關(guān)于工業(yè)商品住宅市場(chǎng)的政策和認(rèn)識(shí)，我們認(rèn)為有五個(gè)問題必須弄清。
第一，中國(guó)今天商品住宅市場(chǎng)的價(jià)格上漲，其根本原因是什么。是某些人購(gòu)房進(jìn)行投機(jī)，是開發(fā)商炒作還是供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求。
我們大家都覺得，北京的房?jī)r(jià)夠高了，但是我不清楚的事情是，當(dāng)2003年、2004年大家在北京買房的時(shí)候，還有很多的現(xiàn)房可供挑選。但是2005年以來，北京的商品住宅期房銷售超過了90％，現(xiàn)有的現(xiàn)房，開一個(gè)樓盤出來，購(gòu)房者和套數(shù)相比可以達(dá)到1：8，1套房子有8個(gè)人準(zhǔn)備買。我不清楚這是不是也屬于開發(fā)商的炒作，但我清楚，購(gòu)房者他們已經(jīng)到了幾乎沒有選擇余地的地步。想想看，90％的期房是什么概念，買房的人根本不知道他的那套房子實(shí)感是什么，站在二層樓看到些什么，不知道，只知道圖紙。在這種背景下，我們的著力點(diǎn)還在打那些開發(fā)商，那些投機(jī)者上，不趕緊增加商品住宅的供給恐怕是要有問題。
不清楚大家知道不知道，我們2005年底城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款超過了14萬，這意味著2005年當(dāng)年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款凈增額2萬1千億。今年第一季度，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款又增加了1萬億，現(xiàn)在突破了15萬。你們可以隨便怎么設(shè)想這15萬億中有多少錢是準(zhǔn)備用于購(gòu)房的。比如說，你可以設(shè)想有百分之十是用于購(gòu)房的，那么有1萬5千億。1萬5千億是什么意思呢？我們2004年商品住宅的銷售額是8千億，也就是可以加進(jìn)來兩倍的2千零4個(gè)億。那么如果把這些錢用做首付按揭20％的首付，大致上可以買8年的2004年。80年代以來，中國(guó)的商品市場(chǎng)的發(fā)展告訴我們，什么東西短缺，什么東西就有人投機(jī)，什么東西質(zhì)量都會(huì)受到影響，什么東西就會(huì)被炒作。所以，在這個(gè)過程中，必須很理智的看到，目前商品住宅市場(chǎng)上所發(fā)生的這種事，根子在于嚴(yán)重供不應(yīng)求，解決的方案在加速擴(kuò)大供給。
第二個(gè)，是關(guān)于所謂的居者有其屋，現(xiàn)在形成了一個(gè)不太好的輿論，一些人認(rèn)為，現(xiàn)在在買房的是沒有房子住的人，但是至少我到現(xiàn)在為止沒有發(fā)現(xiàn)哪一個(gè)買房者是沒有房子住的，是在比如說長(zhǎng)安街或者天安門廣場(chǎng)住上三個(gè)月，現(xiàn)在提出來買房的在露天住，好像我現(xiàn)在沒發(fā)現(xiàn)。所以，應(yīng)該肯定的說，所有來買房的人都已經(jīng)有房子住了。買房只是改善住房的條件，而不是有和沒有的問題。其次，好像來買房就是唯一解決住房的路徑，我們?cè)斐傻囊幌盗械妮浾摚孟袼腥硕嫉觅I一手房，都得有私人產(chǎn)權(quán)的房才叫居者有其屋。買二手房，租房不叫居者有其屋，我不知道這個(gè)定義是從何而來的。全世界到現(xiàn)在為止沒有一個(gè)國(guó)家所有人都靠買房居住，想想看，三年多前公房改革還沒有完成之前，我們大家不都租了幾十年的房住過嗎，怎么到了商品房之后整個(gè)就變了呢？好像房?jī)r(jià)不降到人人都能買的程度的話就是不關(guān)心這些低收入群體的疾苦似的。
第三個(gè)，需要把市場(chǎng)問題和財(cái)政問題做嚴(yán)格的區(qū)分。中國(guó)在改革開放前大量的商品采取用財(cái)政補(bǔ)貼，那么，在20多年改革中，一項(xiàng)很大的成就就是把原來財(cái)政由暗補(bǔ)變成明補(bǔ)?，F(xiàn)在又有人提出要用財(cái)政的機(jī)制來為低收入者解決他們購(gòu)房的那個(gè)便宜價(jià)格。我不清楚對(duì)低收入者的定義，是不是2005年當(dāng)某個(gè)家庭處于低收入的時(shí)候，我們可以定義他到2020年仍然是低收入呢？當(dāng)某個(gè)房子，他的每平米價(jià)格為六千塊錢的商品房時(shí)候，我們把這樣的房?jī)r(jià)以三千塊錢所謂經(jīng)濟(jì)適用房賣給了某個(gè)低收入家庭，過了兩年這個(gè)低收入家庭的收入已經(jīng)不那么低了，他不從這里面白賺了一大塊的房?jī)r(jià)收入。你可以隨便假定這套房子有100平米，原來是每平米六千塊錢，現(xiàn)在是做經(jīng)濟(jì)適用房每平米三千塊錢，他從這里面有了三千塊錢的便宜，請(qǐng)問這種事誰不要？這公平嗎？如果這也屬于公平的話，那我們恐怕得回到過去。所以，別把財(cái)政機(jī)制和市場(chǎng)機(jī)制相混。
第四個(gè)，關(guān)于空置房的問題。我們從去年開始就在炒作空置房，我到今天為止不知道為什么我們空置房的計(jì)算方法，已經(jīng)明明知道錯(cuò)了，和其他國(guó)家的概念根本不是一回事，但到現(xiàn)在為止不改過來。比如說，在分子上，人家講的是，某個(gè)樓盤開了以后，經(jīng)過一年銷售沒銷售完的房子進(jìn)行空置，而我們是什么？每年以12月31號(hào)為標(biāo)準(zhǔn)，把它計(jì)算空置，如果是12月開的樓盤，那么12月末幾乎全部進(jìn)入空置樓盤。人家用的是全部住宅存量計(jì)算，而我們用的是當(dāng)年竣工的商品房計(jì)算，這兩者不知差哪里去了。我不清楚的事情是這樣一個(gè)事，是不是今天晚上九點(diǎn)鐘北京所有的商店沒賣掉的東西有屬于滯銷商品。我所清楚的，按照美國(guó)的方法計(jì)算我們的空置率不足1％，按中國(guó)的方法計(jì)劃我們的空置率超過20％。然后我們一些人就拿這所謂超過20％國(guó)際警戒標(biāo)準(zhǔn)10％大幅炒作。
第五個(gè)，是關(guān)于所謂的房?jī)r(jià)收入比，房?jī)r(jià)收入比，聯(lián)合國(guó)的人居中心至少發(fā)表過幾個(gè)數(shù)據(jù)，1990年發(fā)的時(shí)候，主要是對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家說的，講的是3到6倍。1998年分地區(qū)，亞洲地區(qū)是11.3倍。我不清楚我們的商品住宅市場(chǎng)剛剛起步為什么我們樂于用發(fā)達(dá)國(guó)家的指標(biāo)來衡量中國(guó)。那么房?jī)r(jià)收入比當(dāng)中的收入的含義是什么？包括了五項(xiàng)內(nèi)容，可我們只講其中一項(xiàng)。五項(xiàng)的含義是薪津收入、養(yǎng)老金收入、商業(yè)收入，出租房收入和實(shí)物收入。這個(gè)指的是在一個(gè)國(guó)家內(nèi)中位收入水平的群體，是用這個(gè)來衡量的?？晌覀冇幸恍┤顺吹秸J(rèn)為低收入群體他們?nèi)昊蛘呶迥甑墓ば绞杖刖蛻?yīng)該能夠買一套房。我在一個(gè)場(chǎng)合問一個(gè)公司的人，你們的老總，總經(jīng)理、副總經(jīng)理，和你們一般職員的工資收入差距有多少倍？他告訴我說，至少有十倍。那我要講，五倍的收入買一套房，就是說最低一個(gè)人五年買一套房，意味著你的老總每年可以買兩套房。如果這樣一種狀況能夠存在，跟大家講一個(gè)最簡(jiǎn)單的問題，全世界不存在按揭貸款。（社科院金融所副所長(zhǎng)王國(guó)剛）
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